← Tagasi postituste juurde

Tähtajatu või tähtajaline üürileping – kumba eelistada?

06.07.2022

Tähtajatu või tähtajaline üürileping – kumba eelistada?

Eesti üüriturul on kasutuses kaks üürilepingu tüüpi – tähtajatu ja tähtajaline. Kui traditsiooniliselt on eelistatud tähtajalise lepingu kasutamist, siis koroonakriis raputas valdkonda ning muutis inimeste eelistust.

Nii meie Rendinis kui ka paljud kinnisvara omanikud ja eksperdid soovitavad kasutada tähtajatut üürilepingut. Soovituse põhjuseks on paindlikkus ja turvalisus, mida tähtajatu leping võimaldab, kuid tähtajaline mitte. Näiteks Rendini kaudu saabki ainult tähtajatuid lepinguid sõlmida.

Oluline teada tähtajatu lepingu kohta:

  1. Paindlikum kui tähtajaline leping

  2. Lepingu saab ühepoolselt lõpetada 3-kuulise etteteatamisega.

  3. Võimaldab muutlikele olukordadele kiiremini reageerida.

  4. Annab omanikule teatava eelise puuküürniku-probleemi lahendamisel.

  5. Võimaldab üürihinda tõsta iga aasta möödumisel.

Oluline teada tähtajalise lepingu kohta:

  1. Piiratum lepingutüüp võrreldes tähtajatu lepinguga

  2. Ei saa korraliselt ühepoolselt lõpetada, st ilma mõjuva põhjuseta.

  3. Mõlemale poolele on selge, millal leping lõppeb ning sellega saab arvestada, et edasisi plaane teha.

  4. Üürileandjal on psühholoogiliselt lihtsam lepingu lõppedes hinda tõsta ehk uueks perioodiks uus leping sõlmida.

  5. Loob omanikule mõningase kindlustunde, et aastaks on üüriline leitud. Samas ei garanteeri miski, et viimane makseraskustesse ei satu.

Miks saab Rendinis sõlmida ainult tähtajatuid üürilepinguid?

Rendin tuli turule kaks päeva pärast seda, kui seoses koroonapandeemiaga kuulutati riigis välja eriolukord. Sel ajal nägime, kuidas tähtajalisi lepinguid sooviti ennetähtaegselt üles öelda – soovijate seas oli nii üürileandjaid kui ka üürnikke. Seepärast tegime otsuse Rendini pakutavad üürilepingud ümber muuta. Saime aru, et tähtajatu üürileping võimaldab muutlikele olukordadele kiiremini reageerida.

Varasemalt soositi rohkem tähtajalisi lepinguid, sest omanike jaoks tekitas see kindlustunnet: järgmised 12 kuud on rahavoog üüritulu näol tagatud. Samas ei garanteeri mitte miski, et selle perioodi jooksul midagi ei juhtu, nt üürniku sattumine rahalistesse raskustesse. Nii ongi toetutud näilisele turvatundele.

Tähtajatu ja tähtajalise üürilepingu lõpetamise erinevused

Tihtipeale ei ole inimesed seadusega kursis ega tea, kuidas käib üürilepingu lõpetamine. Võimalused on erinevad vastavalt lepingutüübile.

Tähtajatu lepingu saab korraliselt ja ühepoolselt üles öelda 3-kuulise etteteatamisega. Teavitus peab olema kirjalik ja saaja peab kinnitama selle kätte saamist. Kui osapooled saavad kokkuleppele (tuleb vormistada kirjalikult), siis saab lepingu varem ära lõpetada.

Erakorraline ülesütlemine on lubatud Võlaõigusseaduse järgi (§ 314-319) juhul, kui lõpetamise põhjus on piisavalt mõjuv ja lepingu jätkamine pole enam mõlema osapoole huvides.

Meie blogist leiab samm-sammulise juhendi, kuidas tähtajatut üürilepingut lõpetada.

Tähtajaline leping lõppeb vastavalt kuupäevale, mis lepiti kokku lepingu sõlmimisel. Seda pole võimalik lõpetada korraliselt ehk ilma mõjuva põhjuseta (nt mõjuvaks põhjuseks ei loeta soovi kolida tänu ootamatule tööpakkumisele teises linnas või riigis). Nii jäigalt piiritletud leping võib viia olukorrani, kus üürnik hülgab eluruumi ja lõpetab omavoliliselt kohustuste täitmise, mis tekitab kõiksugu ebamugavusi. Üürileandjal tuleb leida nii uus elanik kui ka tegeleda eelmise elaniku võlgadega.

Üüri tõstmise võimalused

Seadus sätestab, et üürileandjal on tähtajatu üürilepingu puhul õigus üks kord aastas tõsta üürisummat. Selleks on kaks võimalust: 1) teavitada üürnikku oma kavatsusest 30 päeva ette, 2) leppida üürnikuga juba üürilepingut sõlmides kokku, et üür suureneb perioodiliselt. Detailsem selgitus on leitav meie abikeskusest.

Üürihinna tõstmine tasub alati läbi mõelda, kas see on mõistlik ja põhjendatud. Stabiilne üürisuhe on igal juhul mõistlikum, kui liiga tihti üüri tõsta ja üüripinna ajutise vakantsusega riskida.

Milline leping kaitseb puuküürniku eest?

Kinnisvara omanike seas on levinud arvamus, et puuküürnikust (ehk üürnikust, kes ei maksa üüri, kuid vaatamata sellele keeldub välja kolimast) on lihtsam vabaneda tähtajalise lepingu lõppedes. See tekitab küsimuse: miks inimene, kes on mis iganes põhjusel ületanud normaalse makskäitumise barjääri ja keeldunud üürimakseid tegemast, peaks perioodi lõppedes järsku lepingust kinni pidama? Kui üürnik on siiani kokkuleppeid ignoreerinud, teeb ta seda tõenäoliselt ka edaspidi.

Tasub teada, et iga tähtajaline leping muutub tähtajatuks, kui inimene jääb elupinnale ettenähtust kauemaks, aga uut lepingut sõlmitud ei ole.

Tähtajatu lepingu pluss on see, et kui omanik ütleb lepingu korraliselt üles ja teatab sellest kolm kuud ette, siis puudub üürnikul võimalus ülesütlemist nii lihtsalt vaidlustada nagu tähtajalise puhul. Võimalik, et omanik peab üürniku välja saamiseks ikkagi kohtusse pöörduma, aga siis on protsess juba mõnevõrra lihtsam ja kiirem.

Omaniku kaitse puuküürniku eest on Rendini üks väärtuspakkumisi. Me istume üürileandjaga samas paadis ja kompenseerime talle pahatahtliku üürniku poolt maksmata jäetud üüri- ja kommunaalarved ning tegeleme õiguskaitsega.

Üürniku väljatõstmise protsessist saab lähemalt lugeda meie blogist.

Soovitame veel lugeda: