В Эстонии часто предпочитают срочный (с определенным сроком действия) договор аренды, поскольку считается, что он обеспечивает стабильность и гарантирует доход в течение более длительного периода времени. В то же время наблюдается тенденция к заключению бессрочных договоров аренды, что рекомендуем мы и многие другие эксперты рынка недвижимости. И причина этому - именно безопасность.
Проблемой срочного договора аренды является отсутствие гибкости, его невозможно расторгнуть в обычном порядке, то есть без уважительной причины (например, желание переехать из-за неожиданного предложения работы в другом городе или стране не является уважительной причиной). Подобная ситуация может создать множество неудобств и привести к тому, что жилье будет брошено, а обязательства останутся невыполненными. Арендодателю нужно будет искать нового жильца, а также иметь дело с задолженностями предыдущего арендатора.
С бессрочным договором аренды ситуация проще, так как он может быть расторгнут любой из сторон с уведомлением за три месяца. Таким образом, уменьшается риск попасть в неприятности с арендатором, преждевременно покинувшим арендуемое помещение. Всегда стоит помнить, что возможность расторжения договора является важнейшим аспектом при решении возможных проблем.
По сути, необходимо выполнить пять шагов. Более 1500 договоров аренды, заключенных через платформу Rendin, помогли определить, что и каким образом следует делать.
Поиск арендаторов: необходимо обеспечить максимальное распространение объявления через порталы недвижимости, Facebook Marketplace и/или использовать другие альтернативные возможности. Самые привлекательные предложения для арендаторов – это те, где жилье сдается напрямую от собственника и без залога, а также разрешено проживание с домашними животными.
Проверка благонадежности кандидатов и выбор арендатора: обычно проверка благонадежности кандидата на аренду проводится после показа квартиры, но наш опыт показывает, что разумнее было бы перенести эту часть процесса в начало. Таким образом можно сберечь время и избежать неприятных сюрпризов.
Организация просмотров: самым оптимальным будет организовать все просмотры на один день или организовать мероприятие по типу инфо-дня, когда все заинтересованные могут прийти на место и задать вопросы. Используя эти решения можно, опять же, сэкономить немало времени.
Оформление договора: юридически корректную форму договора найдете на сайте Rendin, она находится в свободном доступе и для тех, кто не является пользователем нашей услуги. Действуя самостоятельно, арендодатель должен быть юридически подкован, чтобы корректно оформить договор.
Передача жилья и оформление акта приема-передачи: это та часть, к которой следует отнестись очень серьезно. Считается, что арендатор найден и дело в шляпе. Никогда не может быть 100% гарантии, что в будущем ничего не случится. Акт приема-передачи имущества должен быть составлен правильно – в дальнейшем это облегчит выставление требований, если такая необходимость возникнет.
Обязательно стоит сделать фотографии, иллюстрирующие состояние сдаваемого жилья в момент передачи (в том числе сделать отдельные снимки более дорогих вещей, например, бытовой техники). Также можно зафиксировать показания счетчиков и находящееся в квартире имущество, чтобы ничего не пропало.
Здесь мы можем рассказать о нашем собственном опыте и о том, что делаем мы. Проверка благонадежности Rendin основана на проверке платежных нарушений. Если кандидат проходит проверку благонадежности, это означает, что на момент проверки он обладает необходимой платежеспособностью для аренды квартиры и не имеет долгов перед другими компаниями. Один только этот метод помогает исключить очень и очень большое количество проблемных арендаторов. Плюс мы уже формируем базу неблагонадежных арендаторов, которые больше не смогут арендовать жилье через нашу платформу.
Арендодатели также делают запросы, например, в регистр правонарушений и ищут информацию о потенциальном арендаторе в Гугле и социальных сетях. Конечно же, не стоит забывать и о собственной интуиции. Если по какой-то причине кандидат кажется подозрительным, можно довериться своему внутреннему ощущению, и это будет достаточно уважительной причиной, чтобы отказаться от некоторых кандидатов в арендаторы.
Самосуд, угрозы и другие подобные действия никогда не являются решением. Еще раз повторимся, наша практика на сегодняшний день показывает, что все можно решить правильно и в рамках закона. Первое и самое лучшее решение – это всегда компромисс, для этого не требуются даже юридические знания. При решении проблем часто не учитывается временной фактор, а именно, сколько времени тратится на решение ситуации. Поскольку компромисс — это самый быстрый способ, он также обычно является и лучшим вариантом с финансовой точки зрения.
Да, потеря в результате компромисса 100-200 евро порой кажется болезненной. Однако, если сравнить эту сумму с несколькими месяцами напряжения и головной боли, которые также могут привести к серьезному материальному ущербу, потеря эта уже не кажется настолько большой. В то же время важно понимать, когда достижение компромисса разумно и справедливо, а когда нет.
Если ситуация становится критической, нужно сохранять хладнокровие и мыслить рационально. Некоторые рекомендации:
В случае разовой просрочки по оплате следует сделать предупреждение арендатору.
Если не оплачена арендная плата за два месяца, это является причиной расторгнуть договор.
Следующим шагом придется обратиться либо в Комитет по аренде (нет госпошлины, но действует только в Таллинне), либо в суд.
Если арендодатель не предъявляет требований о выселении или оплате ремонта, а подлежат оплате только задолженность по аренде и коммунальным платежам, может быть применена ускоренная процедура.