Руководитель юридического отдела Rendin Лия Сихт объясняет, когда есть основания для расторжения договора аренды в экстренном порядке, а когда нет.
Для заключения надежного и корректного договора аренды вам не нужно быть юристом. Просто воспользуйтесь Rendin при сдаче жилья в аренду.
Как можно расторгнуть бессрочный договор аренды?
Согласно закону, есть три варианта расторжения бессрочного договора аренды:
В обычном порядке — с трехмесячным уведомлением.
По соглашению сторон — в срок, установленный по обоюдному согласию сторон.
В экстренном порядке — при наличии веской причины.
Заявление о прекращении договора аренды должно быть оформлено письменно и доставлено арендатору.
Изменения в личной жизни не являются обоснованием для расторжения договора аренды в экстренном порядке
В соответствии с oбязательственно-правовым законом (§ 314-319), расторжение договора аренды в экстренном порядке допускается, если причина расторжения является достаточно веской и продолжение договора больше не в интересах обеих сторон.
К веским причинам относятся, например, значительные нарушения договора со стороны арендатора, задержка в оплате аренды, а также ситуации, когда состояние жилого помещения представляет собой серьезную угрозу здоровью человека.
Ошибочно считается, что основанием для расторжения договора в экстренном порядке могут послужить мелкие неудобства или изменения в личной жизни, такие, например, как переезд из-за лучшего предложения работы. Это может привести к ситуации, когда одна из сторон хочет немедленно расторгнуть договор без веской причины и больше не выполнять свои обязательства.
Вот несколько примеров поступивших на рассмотрение в компанию Rendin случаев, которые люди сочли чрезвычайными, но на самом деле являющихся основанием только для расторжения договора в обычном порядке.
Случай 1: Маленький бойлер и пауки
Очень часто арендаторы хотят немедленно расторгнуть договор аренды из-за мелких неудобств. Это могут быть, например, нехватка потолочных светильников, объем бойлера, неудобная кровать или пауки в квартире.
«Для расторжения договора аренды в экстренном порядке не дают основания обстоятельства, которые можно увидеть до заключения договора и которые не являются скрытыми недостатками. Чтобы избежать разногласий в будущем, необходимо тщательно осмотреть квартиру перед подписанием договора и убедиться, что всё соответствует ожиданиям», — объясняет руководитель юридического отдела Rendin Лия Сихт.
Случай 2: Скользкий участок перед домом и маленькие контейнеры для мусора
Арендатор уведомил арендодателя о желании немедленно расторгнуть договор аренды. Претензий к самой квартире у арендатора не было, однако он был недоволен деятельностью квартирного товарищества. Проблемами оказались, например, слишком маленькие контейнеры для мусора, небрежно убранные коридоры и плохо организованная защита от скольжения.
«В такой ситуации нужно общаться с владельцем или квартирным товариществом. В случае долгосрочной аренды владелец может оформить арендатору доверенность для участия в собраниях квартирного товарищества и обсуждения важных вопросов. Если таких полномочий нет, то следует сообщить о проблемах владельцу и попросить его передать их квартирному товариществу, — объясняет Лия Сихт.
Случай 3: Затопили соседи сверху
У соседа сверху произошла авария в туалете, в результате которой пришлось ремонтировать потолок в квартире арендатора. Из-за неудобств, вызванных затоплением, арендатор захотел немедленно расторгнуть договор аренды и переехать как можно скорее.
«Если квартира не стала непригодной для проживания из-за затопления, то для расторжения договора аренды в экстренном порядке нет законных оснований. Арендодатель обязан восстановить квартиру, а арендатор должен смириться с неудобствами, вызванными ремонтом. Если арендатор из-за масштабного ремонта вынужден временно переехать, то он не обязан платить аренду за период, когда не может использовать жилое помещение по назначению», — уточняет Лия Сихт.
Защитите свою аренду и подпишите безопасный договор аренды
Rendin гарантирует вам:
Бесплатная юридическая помощь на протяжении всего процесса аренды
Гарантия арендной и коммунальной оплаты на срок до трех месяцев
Защита активов в 10 раз выше залога
Случай 4: Снижение доходов из-за расставания
Арендатор переехал в квартиру со своим партнером, но через некоторое время пара рассталась. Арендатор захотел немедленно расторгнуть договор аренды и переехать как можно скорее, поскольку не смог больше оплачивать квартиру на одну зарплату.
«Внезапные изменения в жизни не являются основанием для расторжения договора аренды в экстренном порядке. В подобной ситуации первым шагом следует обратиться к арендодателю и попробовать найти компромисс. Обычно достигается соглашение о том, что арендодатель начинает поиск нового арендатора, и договор аренды расторгается, когда найден новый жилец. Если сам арендатор также участвует в поиске, нового жильца можно найти очень быстро», — говорит Лиа Сихт.
Случай 5: Арендодатель неожиданно решил продать квартиру
Арендодатель сообщил арендатору, что хочет продать квартиру и немедленно расторгнуть договор аренды, чтобы показывать квартиру потенциальным покупателям. «На самом деле продажа квартиры не является обоснованной причиной для расторжения договора аренды в экстренном порядке и освобождения от арендатора», — говорит эксперт по праву.
«При продаже квартиры даже не обязательно применять расторжение договора аренды в обычном порядке, поскольку квартиру можно продавать и при действующем договоре аренды. Если квартиру хочет купить инвестор в недвижимость, то нет смысла менять арендатора, договор можно передать новому владельцу. Если покупатель планирует использовать квартиру для собственного проживания, то договор аренды нужно расторгнуть либо в обычном порядке, либо по соглашению арендатора с арендодателем или покупателем», — объясняет она.
Сихт уточняет, что если арендатор проживает в квартире во время процесса продажи, все визиты нужно согласовывать с ним и договариваться о времени, когда потенциальные покупатели могут осматривать недвижимость.
Чему учат эти случаи?
Если одна из сторон хочет расторгнуть договор аренды до истечения трехмесячного срока уведомления, то, прежде всего, арендатору и арендодателю необходимо открыто обсудить ситуацию. Обычно можно достичь компромисса, при котором не требуется вмешательство третьих сторон.
Лия Сихт рекомендует арендаторам не паниковать из-за трехмесячного срока уведомления, если их жизненная ситуация изменилась настолько, что содержание квартиры стало проблематичным. «Хотя арендатор и несет ответственность перед арендодателем в течение трех месяцев, чем больше он помогает арендодателю в поисках нового жильца, тем быстрее проблема будет решена. Если поиски не столкнутся с большими препятствиями, нового арендатора можно найти даже за несколько недель», — добавляет она.
Сихт подчеркивает, что если новый арендатор найден до истечения согласованного срока окончания договора, арендодатель не имеет права требовать арендную плату с обоих арендаторов. «Многие арендодатели считают, что если они договорились с арендатором о том, что договор закончится через три месяца, но новый арендатор найден через месяц, они могут требовать арендную плату за этот период с обоих арендаторов. На самом деле это неправомерное обогащение», — объясняет Сихт.
Юрист советует арендодателям не задерживать человека в квартире, если тот хочет переехать. «Никто не заинтересован иметь в своей квартире человека, для которого оплата аренды становится чрезмерной. Разумно совместно работать над тем, чтобы как можно быстрее найти нового платежеспособного арендатора», — говорит она.