В следующем посте в блоге два арендодателя – Элери и Райдо – любезно делятся своим опытом и советами.
Составление договора аренды и представление его содержания арендатору
Закон, регулирующий заключение договора аренды, то есть обязательственно-правовой закон, устанавливает, что может содержаться в договоре, однако его составление все равно порой бывает весьма утомительным. «Договор должен быть юридически корректным. Тем, кто составляет его самостоятельно, поначалу сложно, но позже становится проще», – знает арендатор и пользователь Rendin Райдо.
Он рекомендует обсудить с арендатором все пункты договора аренды. Особенно в том случае, если язык, на котором составляется договор, не является родным языком арендатора. Также Райдо приводит из своего опыта один пример касательно того, почему очень важно представлять содержание договора.
«Согласно договору, было запрещено делать в стенах арендуемого жилья отверстия. Видимо, я должен был написать также подробное объяснение, почему так нельзя делать. Через несколько месяцев я пришел проверить состояние квартиры, как было договорено, и увидел, что в стену жилой комнаты вбит гвоздь, на который повешены часы», – рассказал Райдо.
«Гвоздь был вбит всего лишь в паре сантиметров от электрокабеля, идущего к розетке ванной комнаты. Я даже думать не хочу о том, что могло бы случиться, если бы гвоздь попал в «правильное» место. К сожалению, электричество не распространяется так же, как беспроводная интернет-связь, и нужно учитывать, что в стене находятся важные кабели».
Какому типу договора аренды отдать предпочтение? Смотрите подробный анализ в нашем посте в блоге.
Нельзя недооценивать проверку репутации арендатора
Оба арендодателя считают, что собственники никогда не должны недооценивать проверку репутации арендаторов. «Разумеется, она не исключает возможных проблем в будущем, но помогает отобрать самых добросовестных людей», – объясняет арендодатель Элери.
Райдо рекомендует проводить как можно более основательную проверку репутации арендатора. Проверка репутации, проводимая Rendin, основана на установлении нарушений платежной дисциплины и оценке платежеспособности, но каждый собственник может искать дополнительную информацию в социальных сетях или с помощью поисковой системы Google.
Также Элери признает, что ей самой везло, но у нее есть знакомые арендодатели, которым приходилось сталкиваться с проблемными арендаторами (трудности с выполнением финансовых обязательств и сложное общение после причинения имущественного ущерба) даже в тех случаях, когда была проведена оценка репутации этих арендаторов.
Описанная ей ситуация является хорошим примером того, как Rendin становится спасательным кругом, поскольку арендодатель имеет гарантию оплаты аренды и коммунальных услуг, его имущество защищено, и он может получить юридическую помощь.
Что может сделать проблемный арендатор? Прочитайте историю о связанном с арендой ущербе размером 5 000 евро.
Оценивайте сдаваемую в аренду квартиру с учетом региона, в котором она находится
Мы уже на протяжении некоторого времени наблюдаем, как цены на недвижимость и стоимости аренды жилых площадей сильно меняются. Поскольку это играет решающую роль практически для всех людей, ищущих арендное жилье, неизбежно возникает вопрос «Как определить подходящую стоимость аренды жилья?».
Главный совет, который дают оба арендодателя, заключается в том, что нужно следить за ситуацией на рынке и быть в курсе ситуации в том регионе, где находится сдаваемая в аренду жилая площадь. При необходимости стоит проконсультироваться у какого-нибудь эксперта по рынку арендного жилья.
О неподходящей стоимости, как правило, свидетельствует чрезмерно оживленный или, напротив, очень слабый интерес людей к арендному жилью.
В случае хорошего объявления об аренде не возникает множество дополнительных вопросов
По мнению арендодателей, объявление об аренде, которое публикуется на портале недвижимости, в социальных сетях и/или в системе Rendin, должно содержать достаточное количество существенной информации и качественные фотографии.
«А в последнее время мы использовали видеоформат, – говорит Элери. – Благодаря ему можно передать максимально возможное количество информации, и люди могут как бы заранее познакомиться с местом. Это экономит время, поскольку остаются только те люди, которые серьезно заинтересованы в аренде и хотят прийти посмотреть свое потенциальное жилье», – объяснила она.
Что касается содержания объявления, Элери рекомендует рассмотреть основные вопросы, которые интересуют людей. Например, местоположение и удобное сообщение/транспорт, суммы счетов за коммунальные услуги. После написания объявления об аренде Элери рекомендует сохранить его, чтобы в будущем было проще составлять новые объявления.
Райдо считает, что объявление об аренде, составленное с умом, должно быть скорее кратким и конкретным, и в нем должно быть сразу указано, кто/что допускается (например, домашние животные). Признаком хорошо составленного объявления является то, что на аренду соответствующего жилья претендует небольшое количество людей. «Первой проблемой является неподходящая стоимость, а второй – текст объявления, в котором дается слишком много обещаний и который обуславливает лавину нелепых вопросов от заинтересованных в аренде людей», – объясняет он.
Создаете объявление об аренде. Отбираете арендатора, прошедшего проверку репутации.
Содержание недвижимости в порядке требует участия собственника
Когда арендатор живет в квартире, разумеется, там он должен заниматься определенными бытовыми делами самостоятельно. Например, заменить электрическую лампочку или нечаянно разбитое зеркало.
Однако сдаваемая в аренду площадь является имуществом собственника, и за его общее функционирование он отвечает сам. Например, это касается ухода и обслуживания инженерных систем в связи с нормальным износом оборудования.
«О своем имуществе нужно заботиться самому, потому что другие люди не будут этого делать, – говорит Райдо. – В договоре аренды можно зафиксировать соглашение о том, что собственник будет вправе приходить в квартиру для проведения оценки ее состояния с определенной регулярностью, предупреждая о своем визите за достаточный промежуток времени. Тогда можно будет держать руку на пульсе. Нет смысла надеяться на то, что спустя годы состояние квартиры будет точно таким же, каким оно было в момент ее передачи».
Арендодатель Элери по своему опыту знает, что уход, как правило, занимает больше времени, чем изначально предполагается. «Если вы делаете что-то в первый раз, например, меняете смеситель, можно умножить прогнозируемое время на два, три или даже четыре. Если вы ограничены по времени, можно привлечь специалиста».
С содержанием недвижимости в порядке связан также нормальный износ. Что это означает?
Надежный договор аренды и защита, обеспечиваемая Rendin
«Когда мы с супругом недавно сдавали в аренду квартиру, мы договорились, что теперь всегда будем пользоваться Rendin, – говорит Элери. – Благодаря участию Rendin и арендодатель, и арендатор могут быть уверены в том, что в случае возникновения разногласий Rendin выступит в качестве третьей стороны, которая поможет уладить проблемы, если они не смогут договориться сами. Знание того, что если в квартире что-то случится по вине арендатора, мне не придется самой беспокоиться о получении с него денег, обеспечивает мне спокойный сон».
Для нее важно также наличие актуального и корректного договора аренды. «Хорошо, что мне не нужно быть в курсе подробностей. Я могу довериться Rendin и быть уверенной в том, что договор будет составлен корректно и в соответствии с законом».
Райдо разделяет вышеизложенные мысли. «Я и дальше буду пользоваться Rendin, поскольку Rendin обеспечивает простоту и удобство. Они сами занимаются составлением договора аренды. А в случае возникновения проблем с арендатором они приходят на помощь».
Вы хотите узнать больше о Rendin? Ознакомьтесь с обзором нашей услуги.