Глава юридического отдела Rendin Лия Сихт говорит, что, к счастью, такие случаи не происходят ежедневно. Тем не менее, это типичные примеры, из которых участники рынка аренды могут извлечь уроки. «Если доказательная база указывает на то, что требования арендодателя завышены или даже необоснованны, то, конечно, мы поддерживаем арендатора. Мы общаемся с обеими сторонами и разъясняем обстоятельства», - говорит она.
На вопрос, почему такие ситуации вообще возникают, Лия Сихт отвечает, что, как правило, это связано с неосведомленностью и недостаточной информированностью арендодателя. Но, чего уж скрывать, иногда на это влияет и людская корысть.
«Если говорить о различных проблемах в более широком смысле, то, в зависимости от того, на ком лежит ответственность, ответственная сторона должна всегда делать всё возможное для разрешения ситуации», - объясняет Сихт
Улучшение вместо восстановления ущерба
«Мы неоднократно сталкивались с ситуациями, когда арендатор причинил материальный ущерб, а арендодатель ожидает, что арендатор не только восстановит состояние, которое было до ущерба, но и улучшит его», - делится глава юридического отдела Rendin. «Арендатор обязан компенсировать или устранить причиненный им ущерб, но он не обязан делать улучшения», - добавляет она.
Лия Сихт приводит пример случая, имевшего место в прошлом году: арендодатель сдал довольно старую квартиру, которая уже находилась в плохом состоянии. В принципе, состояние арендованного жилья не было чем-то необычным. Однако случай стал особенным, потому что арендодатель предъявил иск арендатору, пытаясь отремонтировать своё имущество за его счёт. В числе прочего требование включало полную замену кухонной мебели, датируемой началом 90-х годов.
Арендатор обязан компенсировать или устранить причиненный им ущерб, но он не обязан делать улучшения.
«На деле это требование оказалось во многом необоснованным. Небольшие повреждения были, но они и близко не соответствовали тому, что хотел получить арендодатель. Принятию решения помог акт передачи-приема, который наряду с договором аренды является важнейшим документом», - сообщает Сихт.
Акт передачи-приема жилого помещения составляет арендодатель и подтверждает арендатор как при заключении договора аренды, так и при его завершении. Правильно оформленный акт содержит информацию об имуществе, фотографии текущего состояния жилого помещения, описание и последние показания счетчиков воды и электричества.
Глава юридического отдела Rendin подводит итог и напоминает: «Если ущерб действительно имеет место, но состояние имущества изначально было плохим, арендодатель может запросить разумную компенсацию ущерба. Во-первых, она должна быть соразмерна ответственности арендатора. Во-вторых, компенсация не может требовать улучшения состояния за счёт арендатора. Если, например, предмет мебели, которому несколько десятков лет, был повреждён, нельзя требовать его замены на новый и современный аналог».
Работа с техникой и инженерными системами
Когда арендодатель сдает квартиру, оснащенную техникой, он несет ответственность за её исправность и замену в случае износа. То же самое относится к инженерным системам. «Некоторые арендодатели считают, что с такими проблемами, как износившаяся стиральная машина или неисправная вентиляция, должен разбираться арендатор», - рассказывает глава юридического отдела Rendin Лия Сихт. «В таких случаях мы общаемся со сторонами и разъясняем их права и обязанности друг перед другом».
Как правило, такие случаи не являются виной арендатора. Естественный износ и амортизация — это неизбежные процессы, с которыми должен считаться каждый арендодатель. Поломки оборудования рано или поздно случаются.
«Арендодатель должен оперативно решать эти вопросы. Во-первых, чтобы обеспечить условия проживания, которые были согласованы в документах на аренду. Во-вторых, чтобы не допустить усугубления проблемы», - рекомендует глава юридического отдела Rendin. Она добавляет, что если арендатору не обеспечены условия проживания, соответствующие договору, он имеет право на досрочное расторжение договора аренды.
Сихт приводит несколько примеров из опыта Rendin, когда возникли веские причины для досрочного расторжения договора. «В первом случае температура в помещении была слишком низкой, так как система отопления работала ненадлежащим образом. По закону минимальная температура в жилых помещениях, отапливаемых от центрального отопления или котельной здания, должна быть 18 градусов», - поясняет она.
«Во втором случае в жилом помещении образовалась опасная для здоровья плесень, возникшая из-за сочетания влаги и тепла в результате неисправной вентиляции. Плесень распространилась настолько, что повредила мягкую мебель и личные вещи арендатора, хранившиеся в шкафу», - описывает Сихт.
Незаконное повышение арендной платы
Обязательственно-правовой закон регулирует, что в случае бессрочного договора аренды арендодатель может повышать арендную плату один раз в год.
В случае срочного договора это зависит от срока договора. Если договор аренды заключен на срок менее чем три года, то арендную плату можно повысить только после окончания срока договора, заключив новый договор. Если же договор составлен минимум на три года, арендная плата может повышаться ежегодно.
«На нашем рассмотрении оказался запутанный случай, поступивший от арендатора, где стороны заключили на платформе Rendin бессрочный договор, но арендодатель добавил в особые условия, что это срочный договор сроком на один год. Это нарушение условий нашего продукта», - отмечает глава юридического отдела Rendin. «Кроме того, арендодатель хотел повысить арендную плату в промежуточный период. Как уже можно предположить из указанной выше информации, такое поведение является незаконным».
«Из этого случая можно извлечь несколько полезных уроков. Каждый арендатор должен внимательно проверять содержание договора, который он подписывает, условия и наличие каких-либо особых условий. Если что-то кажется непонятным, арендатору стоит сразу уточнить это у арендодателя», - рекомендует глава юридического отдела Rendin.
Согласие на несправедливые особые условия
Особые условия в договоре аренды могут включать в себя договоренности, которые не указаны в стандартном тексте договора. Однако такие условия не должны противоречить остальными положениями договора и должны соответствовать Обязательственно-правовому закону. Иными словами, они должны быть равными и справедливыми для обеих сторон.
Сихт приводит примеры некоторых спорных ситуаций, с которыми сталкивались эксперты по праву Rendin. «Первое и наиболее распространённое несправедливое условие - это право арендодателя расторгнуть договор аренды в обычном порядке с уведомлением за один месяц. На самом деле для бессрочного договора аренды срок уведомления о расторжении должен составлять три месяца», - поясняет она.
«Это условие менее выгодно для арендатора, чем предписывает закон. Такие соглашения, которые не соответствуют закону, считаются недействительными в судебных спорах и дают преимущество арендатору. Это означает, что в случае такого соглашения договор аренды можно расторгнуть с уведомлением за один месяц только арендатору, а не арендодателю», - объясняет Сихт.
«Второй пример - арендодатели часто добавляют в договор пункт о праве посещать жильё без предварительного согласования. В действительности арендодатель может посещать жилое помещение только в случае предварительного согласования с арендатором и с разумным сроком уведомления», -подчёркивает юрист.
Такие соглашения, которые не соответствуют закону, считаются недействительными в судебных спорах и дают преимущество арендатору.
Неприемлемое повышение коммунальных расходов
«Эта тема частично связана с Euribor, резкий рост которого в прошлом году затронул практически всех нас», - говорит Лия Сихт. «Мы сталкивались со случаями, когда ежемесячные коммунальные счета арендаторов резко возросли. Причиной стали платежи по кредитам квартирных товариществ, связанные с ремонтным фондом», — продолжает она.
Арендатор должен принимать разумные колебания, например, повышение цен на услуги по вывозу мусора или водоснабжению. Однако арендатор не обязан мириться с ростом в 3-4 раза, например, увеличением платежа по кредиту товарищества с 23 евро до 150 евро. «Такие изменения выходят за рамки разумного», - оценивает Сихт.
Какое может быть решение? «Закон позволяет выбрать, какая из сторон договора будет оплачивать ремонтный фонд и кредитные платежи. Если эти суммы со временем увеличились до непомерных размеров, и ранее плательщиком был арендатор, вполне нормально, что в дальнейшем арендодатель возьмет на себя эти расходы. Также стороны могут согласовать пропорцию, которая была бы более сбалансированной по сравнению с первоначальной», - предлагает она.
«Если взаимопонимание не достигнуто, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор, так как его обязательства по терпимости превышены».
В любой момент, если арендатор чувствует, что его права нарушены, он может обратиться в службу поддержки клиентов Rendin для получения независимой оценки. При необходимости служба поддержки передаст вопрос юридической команде, которая займется этой темой и предоставит необходимую консультацию или помощь.