Расторжение договора аренды довольно обычный процесс, и в нём нет ничего сложного, если правильно подготовиться. Лия Сихт, глава юридического отдела Rendin, объясняет, на что обязательно следует обратить внимание при расторжении договора и что делать в случае материального ущерба или долгов.
1. Расторжение договора аренды
Расторжение договора аренды осуществляется в соответствии с законодательством, и возможности закончить договор различаются в зависимости от типа договора.
Расторжение бессрочного договора аренды
Бессрочный договор в обычном порядке можно расторгнуть односторонне с уведомлением за 3 месяца. Для этого сторона договора не обязана искать серьёзные основания для расторжения, так как каждая из сторон имеет право выйти из договорных отношений, соблюдая срок уведомления.
По соглашению сторон договор может быть расторгнут и ранее. Для расторжения необходимо предоставить другой стороне заявление о расторжении договора в форме, допускающей письменное воспроизведение (например, по электронной почте или сообщением).
Расторжение срочного договора аренды
Срочный договор аренды заканчивается в соответствии с датой, зафиксированной при заключении договора, или раньше по соглашению сторон. Такой договор нельзя расторгнуть в обычном порядке без уважительной причины. Если стороны приходят к соглашению и хотят досрочно расторгнуть договор, это также должно быть оформлено в письменном виде.
Расторжение договора аренды по чрезвычайным обстоятельствам
Как бессрочный, так и срочный договор аренды можно расторгнуть в экстренном порядке. Расторжение в экстренном порядке разрешено в соответствии с Обязательственно-правовым законом (§ 314-319), если причина для расторжения является достаточно веской и продолжение договора больше не отвечает интересам обеих сторон.
«Как правило, это серьёзное нарушение условий договора, задержка в оплате аренды или ситуация, когда арендатор не может использовать арендованное помещение по вине арендодателя. Мелкие неудобства или изменения в личной жизни, такие как уменьшение дохода, расставание с партнёром или переезд из-за более выгодного предложения по работе не являются основанием для экстренного расторжения», — добавляет Лия Сихт.
В заявлении об экстренном расторжении договора аренды должны быть указаны объект аренды, дата прекращения договора, основание для расторжения, а также порядок и сроки для оспаривания расторжения. «Пользователи Rendin могут для этого воспользоваться шаблоном документа, подготовленным нашими юристами», — поясняет Сихт.
2. Возврат арендованной квартиры
Когда наступает дата окончания договора аренды, необходимо проверить состояние арендуемой недвижимости и вернуть ключи арендодателю.
«Рекомендуем посетить квартиру за месяц (или, по крайней мере, за неделю) до окончания договора, чтобы осмотреть жилое помещение вместе с арендатором и при необходимости обратить внимание на выявленные недостатки. В таком случае у арендатора будет достаточно времени для их устранения», советует Лия Сихт.
«Кроме того, арендодатель может снова отправить арендатору все фотографии, сделанные при передаче жилого помещения, и подчеркнуть, в каком состоянии была квартира при заселении, чтобы арендатор постарался вернуть её в максимально похожем состоянии», добавляет она.
«Согласно закону, жилое помещение должно быть возвращено в том же состоянии, в каком оно было на момент передачи. Однако следует помнить, что арендатор не несёт ответственности за естественный износ и должен устранить только те повреждения, которые возникли в результате его действий или халатности», уточняет юрист.
«Это означает, что арендодатель не имеет права требовать от арендатора покупки новой кухонной мебели, если на рабочей поверхности появились мелкие царапины от обычного использования, или замены старого дивана, если его пружины слегка изношены», поясняет она.
«Также важную роль играет длительность аренды. Пружины дивана не изнашиваются за несколько месяцев, но при более длительных сроках аренды арендодатель должен учитывать больший уровень амортизации, особенно если договор длится годами. Например, в одном из решений Комиссии по аренде (11-1/82/16) было установлено, что мягкая мебель амортизируется каждый год на 10%», отмечает Сихт.
Защитите свои арендные правоотношения и подпишите безопасный договор.
Rendin гарантирует вам:
Бесплатную юридическую помощь на протяжении всего срока аренды
Гарантию арендных и коммунальных платежей на срок до трех месяцев
Защиту имущества в 10 раз превышающую залог
3. Составление акта о возврате жилого помещения
Опытные арендодатели знают, что при заключении договора аренды необходимо составить акт приёма-передачи жилого помещения. Такой же документ должен быть оформлен и при окончании договора аренды. Это создаёт возможность корректного сравнения двух актов: составленного в начале аренды и в конце.
«Таким образом, при завершении договора аренды можно определить, появились ли обнаруженные недостатки по вине арендатора или они существовали до его заселения, и кто несёт ответственность за их устранение. Без акта в случае разногласий возникает ситуация, когда слово одного человека противопоставляется слову другого, и доказать, кто прав, практически невозможно», отмечает эксперт по правовым вопросам.
Так же как и в акте приёма-передачи, в акте возврата должны быть фотографии, детально фиксирующие состояние жилого помещения и описание всех комнат, а также сняты последние показания счётчиков. Если арендодатель выявит какие-либо недостатки, они также должны быть указаны в акте.
«Для пользователей Rendin составление акта о возврате сделано особенно удобным, так как им нужно лишь следовать инструкциям приложения и заполнять пустые поля. После составления арендодателем акт отправляется арендатору по электронной почте для подтверждения. Если между сторонами возникают разногласия, наша юридическая команда связывается с ними, выясняет проблемные моменты и помогает найти решение», объясняет Лия Сихт.
4. Что делать, если арендатор не оплачивает аренду и коммунальные услуги за последний месяц?
Часто после завершения договора аренды и возврата имущества остаются неоплаченные счета. Это особенно актуально, если договор аренды заканчивается, например, в середине месяца, и стороны ждут последнего счёта за коммунальные услуги.
«Расторжение договора аренды не освобождает арендатора от обязательств по оплате аренды и коммунальных услуг за период аренды. Когда арендодатель получает последние счета и пересылает их арендатору, тот обязан оплатить их к указанной в счёте дате, даже после выезда», — поясняет Лия Сихт.
«Если арендатор не оплачивает последние счета, необходимо отправить ему официальное напоминание с требованием погасить задолженность и предоставить дополнительный разумный срок, например, 14 дней или больше. Если и по истечении этого срока задолженность не будет погашена, арендодатель может обратиться в Rendin для получения компенсации», — добавляет она.
«В случае обычного договора аренды арендодатель может удержать неоплаченные суммы за аренду и/или коммунальные услуги из залогового депозита. Если задолженность арендатора превышает сумму депозита или имущество было повреждено, взыскание долга может стать сложным и трудоёмким процессом», — отмечает Сихт.
5. Как поступить в случае материального ущерба?
При обнаружении ущерба арендодатель должен оценить его размер, принимая во внимание естественный износ. «При необходимости арендодатель может привлечь эксперта для определения суммы ущерба», — говорит Лия Сихт.
«Если точная стоимость ущерба не очевидна, арендодатель должен запросить ценовые предложения на ремонтные работы или найти аналогичные предметы на замену и/или строительные материалы в разумных ценовых пределах. После определения окончательной суммы ущерба арендодатель должен выставить требование арендатору с указанием дополнительного срока для оплаты (как минимум 14 дней)», — поясняет она.
Сихт добавляет, что если арендатор не погасит долг в установленные сроки, Rendin возмещает арендодателю материальный ущерб и берёт на себя дальнейшее разбирательство. «Возмещение ущерба осуществляется на основании предоставленных арендодателем доказательств, таких как фотографии, сделанные при передаче и возврате жилого помещения, ценовые предложения по ремонту, счета и другие документы», — уточняет эксперт.
«В среднем процесс выяснения обстоятельств занимает менее 30 дней, и арендодатель получает компенсацию не позднее чем через 5 рабочих дней после утверждения суммы требования и заключения с Rendin соглашения о передаче требований», — добавляет она.
Если договор заключён вне платформы Rendin, арендодатель должен самостоятельно заниматься взысканием задолженности. «Для этого необходимо подать заявление с подтверждающими доказательствами в Комиссию по аренде (находится только в Таллинне) или в суд. Заявление принимается в производство, после чего начинается процесс, который может занять несколько месяцев. После вступления решения в силу его исполнением займётся судебный исполнитель, выбранный арендодателем», — разъясняет Сихт.
