Есть два типа анализируемых случаев:
арендаторы причинили арендодателям финансовый ущерб в размере нескольких тысяч евро;
большие ущербы, которые смогли предотвратить.
Залоговой суммы недостаточно для покрытия долгов по арендной плате
«Проблемные случаи часто объединяет одно – залоговой суммы недостаточно для покрытия долгов по арендной плате или ликвидации имущественного ущерба. Добавим ещё к этому время, потраченное на решение проблем, плохое знание закона и общий психологический стресс», – делится Лиа Сихт из Rendin, платформы для заключения безопасных договоров аренды.
«Положительной стороной является то, что иногда ущерб можно предотвратить благодаря общению, поиску решений и достижению соглашения, приемлемого для обеих сторон».
Создаете объявление об аренде. Отбираете арендатора, прошедшего проверку репутации.
Случай 1: долги по арендной плате и «пропавший» арендатор
Арендатор, просрочивший оплату арендной платы и коммунальных платежей, выехал с жилплощади. Узнав об этом, арендодатель в одностороннем и чрезвычайном порядке оформил расторжение договора и перенял владение, при этом он обнаружил повреждённые предметы интерьера. Собственник жилья решил начать поиск нового потенциального жильца. Параллельно были проведены ремонтные работы по восстановлению квартиры до прежнего состояния.
При оформлении расторжения договора выявилось новое обстоятельство: бывший арендатор находится в месте заключения. «Для арендодателя это означало проверку на реальность. Действуя в одиночку как арендодатель, он свёл бы к нулю свои шансы взыскать долг непосредственно с арендатора», – объясняет Лиа Сихт, менеджер по правовым вопросам Rendin.
«При заселении арендатор оплатил предоплату в размере двухмесячной арендной платы, но причинённый собственнику финансовый ущерб всё равно оказался в восемь раз выше – более 8000 евро. «Rendin компенсировал арендодателю потерянные деньги (долг вместе с имущественным ущербом)», – отмечает Сихт.
Она добавляет, что на этом история собственника жилья, который получил свои деньги через две недели после привлечения Rendin к делу, закончилась, но деятельность юридического отдела Rendin продолжалась до ноября. «Мы обратились в суд для возбуждения против должника регрессного производства по взысканию денег. Суд вынес в нашу пользу решение, на основании которого через судебного исполнителя было возбуждено исполнительное производство. Оно продолжается до сих пор, и на это могут уйти годы. Мы закрыли для себя дело спустя полгода в ноябре, так как считаем его безнадёжным».
Сдача квартиры в аренду: Шесть рекомендаций от арендодателей
Случай 2: арендатор, который не хотел выезжать
Арендодатель расторгнул договор со своим арендатором в чрезвычайном порядке по причине задержки платежей. В день официального прекращения договора аренды арендатор не передал имущество собственнику. После этого было возбуждено судебное производство по выселению.
Ситуация усугублялась ещё и тем, что в квартире вместе с арендатором находились и третьи лица, которые поменяли замки на входной двери. Арендодатель вызвал полицию, но, как известно, они не вмешиваются в такие дела. После этого собственник жилья сообразил обратиться в Rendin с надеждой, что ситуацию можно как-то исправить.
«И арендодатель, и Rendin общались с арендатором, но он постоянно переносил возврат жилого помещения, – комментирует Сихт. – Для более эффективного решения случая Rendin заключил с арендатором договор, согласно которому компания забронировала для арендатора складское помещение для хранения личных вещей и организовала услугу переезда. Благодаря этому арендодатель вернул свою квартиру», – объясняет Сихт последствия случая.
При этом долги по арендной плате и коммунальным платежам по-прежнему оставались, плюс возвращённое жилье было не в том состоянии, в котором оно находилось непосредственно перед заключением договора аренды.
«В общей сложности Rendin возместил арендодателю почти 10 000 евро. Собственники, которые при сдаче жилья в аренду запрашивают у арендатора залог, в такой же ситуации получили бы компенсацию в размере 399–1197 евро (арендная плата за 1–3 месяца)», – описывает случай юрист.
Случай 3: принятие ответственности и график платежей
Договор был расторгнут по соглашению арендодателя и арендатора. При возврате арендованного жилья стороны составили акт приёма-передачи, доказательный материал которого (в том числе фото до и после) свидетельствовали о том, что квартира находится не в том состоянии, в котором она должна была быть. Размер материального ущерба составил около 5200 евро.
«К счастью, общение со сторонами и постоянный поиск решений привели нас к тому, что арендатор взял на себя ответственность за причинённый ущерб и сразу возместил собственнику жилья сумму в пределах своих возможностей. На оставшуюся сумму мы подписали график возвратных платежей на два года», – рассказывает Сихт.
Она отмечает, что в итоге этот случай стал хорошим примером того, как на самом деле при открытом общении и корректной доказательной базе можно легко предотвратить эскалацию проблемы. «Конечно, ключевую роль играет то, удовлетворяет ли решение обе стороны».
Эксперт анализирует: пять рисков, вытекающих из договора аренды жилого помещения
Случай 4: общение помогло прояснить ситуацию
Арендатор сообщил, что арендованное жильё совсем не держит тепло, и в доме постоянный сквозняк. Он хотел расторгнуть договор в чрезвычайном порядке, поскольку посчитал, что такие условия не подходят для детей. Собственник с такими утверждениями не согласился, при этом он не был заинтересован в поиске нового жильца из-за высокой занятости. Между сторонами возникли серьёзные разногласия.
«И в этом случае помогло общение, ведь именно так мы смогли мирно прекратить арендные отношения на условиях, подходящих для обеих сторон. Мы помогли арендодателю найти нового арендатора и расторгнуть существующий договор аренды», – объясняет менеджер по правовым вопросам Rendin.
«Мы организовали весь процесс так, чтобы бывший арендатор смог выехать в подходящее для него время, а новый жилец был готов к заселению немедленно. У арендодателя арендные площади не остались пустовать, и для него получение дохода от аренды не прервалось. Головной боли в связи с поиском нового арендатора ему также удалось избежать».
Непосредственно перед возвратом жилого помещения выяснилось, что двор жилого дома находится в ненадлежащем состоянии. Так как это был конец зимы, и было холодно, любая уборка и приведение сада в порядок были затруднены. «Это потребовало от нас держать руку на пульсе и напоминать предыдущим жильцам о необходимости заняться ликвидацией недостатков», – уточняет Лиа Сихт.
Дело закончилось без претензий, хотя первоначальный прогнозируемый ущерб достигал 3000 евро.
Какие выводы следуют из этих случаев?
Широко распространённое требование залога (по закону допускается сумма арендной платы за 1-3 месяца) не очень помогает арендодателю в случае возникновения проблем. Например, 500, 1000 или 1500 евро, к сожалению, слишком маленькая компенсация, когда реальный ущерб достигает нескольких тысяч или десятков тысяч евро.
Судиться с арендатором-должником – это финансовые и временные затраты. Кроме того, это требует знания правового пространства и крепких нервов.
Если арендодатель не имеет защиты арендных отношений и сталкивается с проблемным арендатором, который причиняет финансовый ущерб и не несёт ответственности за свои действия, то, к сожалению, финансовые потери неизбежны. Если комиссия по аренде или суд (в зависимости от того, куда человек обратился) взыскивает с арендатора неуплаченные суммы, решение может быть вынесено, но это не гарантирует, что человек реально начнёт платить, или что судебный исполнитель востребует с него эти суммы.
При возникновении проблем собственник жилья должен быстро реагировать и знать о вариантах расторжения договора аренды как в обычном, так и в чрезвычайном порядке. При этом 71% арендодателей не знают, при каких условиях и как быстро можно избавиться от арендатора-должника (опрос Norstat & Rendin, сентябрь-октябрь 2022 г.).
Достижение компромисса всегда лучше любого другого решения. В первую очередь важно выселить арендатора с жилплощади, чтобы сумма ущерба не увеличивалась, а работа с долгами второстепенна.