Правовед и юрист Rendin Лиа Сихт рассказывает о рисках, связанных с договором аренды жилого помещения, и дает подробные пояснения.
1. Компенсация естественного износа жилого помещения
Регулирующий арендные отношения ОПЗ позволяет вписать в договор аренды оговорку, требующую от арендатора компенсацию нормального износа. Это означает, что после прекращения действия договора арендатор должен будет вернуть арендованное жилье, предварительно устранив нормальный износ. В противном случае арендатор понесет связанные с ним разумные необходимые расходы. Если в договоре об этом ничего не будет сказано, впоследствии нельзя будет потребовать от арендатора компенсацию.
В Европе возмещение нормального износа является очень распространенным явлением, поскольку за рубежом сдается в аренду очень много именно новых квартир – свежих или недавно реновированных. По сути, они представляют собой пустые белые «коробки», в которых даже нет мебели. Благодаря этому в дальнейшем проще установить изменения.
В Эстонии дела обстоят немного иначе. На нашем рынке много таких арендодателей, которые получили квартиру в наследство. В основном это старые жилые помещения, в которых уже давно имеет место нормальный износ.
В контексте закона порядок возмещения нормального износа – свежая тема, поскольку она была поднята в обязательственно-правовом законе лишь в 2021 году. В случае арендных отношений соответствующие соглашения заключаются редко, поэтому эффективной практики по этой части пока мало.
Для того чтобы в дальнейшем не возникла путаница, рекомендуем очень четко формулировать в договоре аренды, за что конкретно несет ответственность арендатор.
Предусмотренная Rendin защита имущества охватывает нормальный износ?
Нет, защита имущества, предусмотренная Rendin, не охватывает случаи, связанные с нормальным износом. По нашему мнению, арендодатель должен всегда учитывать то, что через некоторое время будет необходимо провести ремонт на его жилой площади, починить находящийся там бытовой прибор или сменить мебель. Это требует расходов, ведь данное имущество не может вечно оставаться в своем первоначальном состоянии, как бы нам этого ни хотелось.
2. Порядок оплаты аренды и внесение арендной платы наличными деньгами
В договоре аренды должно быть записано, какая дата является сроком внесения арендной платы и как осуществляется расчет (данные получателя вместе с номером банковского счета). Если аренда оплачивается наличными деньгами, то очень важно, чтобы это было зафиксировано в письменной форме. Например, арендодатель может отправлять арендатору электронное письмо, в котором написано, что он получил арендную плату.
Даты заключения договора аренды и внесения арендной платы могут различаться?
Да, могут. Иногда это совершенно необходимо и обосновано. Например, мы рекомендуем следить за тем, чтобы дата оплаты аренды и день выплаты заработной платы арендатору были близки друг к другу. Тогда у арендатора точно будут деньги к нужному сроку.
3. Коммунальные платежи
Арендатор должен оплачивать не только аренду, но и коммунальные услуги. Стороны договора аренды должны договориться о том, как будет производиться оплата этих услуг. Один из вариантов – через арендодателя: арендатор к определенной дате перечисляет указанную в счете сумму на банковский счет арендодателя. Другой вариант – непосредственно поставщику услуги: арендодатель пересылает счет арендатору, и арендатор оплачивает счет.
P. S.! Стороны должны просмотреть предыдущие счета за коммунальные услуги, чтобы было ясно, каких расходов требуют отопление, электроснабжение и прочие услуги в данной квартире и в данном здании.
Должен ли арендатор покрывать расходы на уход за зданием и его улучшение, а также делать взносы в ремонтный фонд?
Вопросы такого типа регулируются обязательственно-правовым законом, который позволяет включить в обязанности арендатора покрытие всех расходов на уход за зданием и его улучшение, если на момент заключения договора их размер фиксирован, и в течение срока действия договора не произойдет их скачкообразного увеличения, например, вследствие проведения масштабной реновации.
Покрытие расходов должно быть зафиксировано. Расходы должны быть перечислены в изначальном договоре аренды. Впоследствии платы нельзя будет существенно изменить (например, повысить в три раза). При оформлении приложения к договору постфактум нельзя возложить несение этих расходов на арендатора.
4. Повышение стоимости аренды
Если в договоре ничего не говорится о повышении стоимости аренды, арендодатель имеет право повышать арендную плату раз в год. Собственник должен сообщить о своем соответствующем намерении как минимум за 30 дней. Арендатор может предъявить возражение. Предъявить возражение можно в следующих случаях: арендодатель не соблюл установленный законом срок уведомления, сообщение о повышении арендной платы оформлено ненадлежащим образом, или новая стоимость аренды слишком высока. Повышение арендной платы не является чрезмерным, если оно обосновано с экономической точки зрения.
Если в договоре зафиксирована соответствующая предварительная договоренность, в отношении нее нельзя предъявить возражение.
Мы видим, что в договорах аренды все чаще используется оговорка о повышении арендной платы. Лучше всего зафиксировать в договоре степень повышения арендной платы или пояснить, исходя из чего рассчитывается повышение арендной платы (конкретная сумма, процентная ставка или индекс). Также стороны должны договориться о том, когда будет повышена арендная плата – в указанный в договоре срок или при извещении арендатора.
5. Содержание договора аренды должно соответствовать ОПЗ
Все, что написано в договоре аренды жилого помещения, не должно противоречить обязательственно-правовому закону. Это касается как вышеупомянутых пунктов, так и прочих важных моментов, которые не рассмотрены в данной статье подробно. Например: порядок уплаты неустоек и пеней, размещение других лиц на арендуемой площади и условия расторжения договора аренды.
К счастью, в очень многих случаях на протяжении всего срока действия договора в арендных отношениях не возникает ни одного существенного недоразумения. Вместе с тем, ни одна из сторон не может быть на 100 % уверена в том, что не возникнет никаких проблем. Это означает, что при обеспечении защиты своего тыла ключевую роль играет договор аренды, составленный в соответствии с законом. Если он содержит особые условия (как правило, их формулирует сам собственник), то в случае возникновения проблем или серьезных разногласий они становятся неправомерными.
На нас можно положиться — заключи договор посредством Rendin.
Рекомендуем для чтения на ту же тему:
Какому договору аренды отдать предпочтение – бессрочному или срочному?
Связанные с арендой документы: содержание и оформление
Нахождение надежного арендатора: дигимаклер Rendin
Cover photo by Krišjānis Kazaks on Unsplash