Что нужно знать об увеличении стоимости аренды?
Опыт Rendin, платформы по аренде жилья и заключения безопасных договоров аренды, ясно показывает, что за последние несколько месяцев интерес людей к съемному жилью сильно вырос. В среднем на одну квартиру претендует 15–30 человек. Например, несколько недель назад на одну квартиру в Таллинне, которая была сдана через платформу Rendin, претендовало 180 человек.
Продолжающийся спрос на арендное жилье и общий рост цен почти во всех сферах способствуют и росту цен на аренду.
Арендодатель должен действовать, исходя из Обязательственно-правового закона
Обязательственно-правовой закон (Võlaõigusseadus) гласит, что в случае бессрочного договора у арендодателя есть право поднимать цену один раз в год. Для этого есть два варианта:
Оповестить арендатора о своем намерении за 30 дней.
Договориться с арендатором уже при подписании договора, что аренда будет периодически повышаться.
Юрист и руководитель юридического отдела Rendin Лиа Сихт пояснила, что, если выбирать первый вариант, то арендодатель должен помнить, что сообщение об увеличении стоимости аренды должно быть в письменно воспроизводимой форме. «Сообщение должно включать в себя: размер увеличения и размер новой цены за аренду, конкретную дату увеличения цены (минимум через 30 дней после передачи сообщения), причины увеличения стоимости и методы расчета, процедуру оспаривания увеличения стоимости».
Сихт подчеркивает, что нельзя угрожать арендатору, что при оспаривании увеличения арендный договор будет расторгнут – в таком случае сообщение об увеличении стоимости аренды окажется ничтожным.
Если выбирать упомянутый выше второй вариант, то стороны могут при помощи договора аренды договориться о размере увеличения стоимости или о методе расчета (конкретная сумма, процент или индекс). Арендодатель и арендатор договариваются, что стоимость аренды увеличивается в указанное в договоре число или после того, как об этом будет сообщено арендатору. «В случае, если стороны договорились, что стоимость аренды будет увеличена после оповещения арендатора, то арендодатель должен сообщить о своем намерении за 30 дней. Сообщение нужно предоставить в письменно воспроизводимой форме», пояснила эксперт.
Риски увеличения стоимости аренды и влияние на рынок аренды
Увеличение стоимости аренды кажется позитивным для арендодателя потому, что растет доход за аренду. Помимо этого, это приносит и облегчение, потому что становится проще справляться с увеличившимися расходами (Euribor и ежемесячные платежи по кредиту, расходы за электричество/газ, отопление и др.)
Руководитель и со-основатель Rendin Алайн Аун говорит, что нужно особенно внимательно подумать о том, что вместо увеличения дохода можно потерять арендатора. «Опасность реализации риска растет с каждым днем, потому что это связано с расходами арендатора, такими как рост стоимости аренды, суммы за коммунальные платежи и общее увеличение стоимости жизни. Большая часть людей должна будет скорректировать свои расходы, чтобы справиться осенью и зимой»
«Тут нужно учитывать, что зарплаты большей части жителей не успевают за ростом цен, что может привести к серьезным проблемам с деньгами. Поэтому проблемы с платежеспособностью арендаторов уже вписаны в будущее многих арендодателей», предупреждает он.
Объяснение выше и является причиной, почему арендодатели должны хорошо подумать, должны ли они и если должны, то насколько поднимать арендную плату.
Залог не защищает арендодателей от проблем
Классическое требование залога от арендатора не поможет при возникновении задолженности, потому что для потери залога достаточно, чтобы была просрочена плата уже за один месяц аренды. Изменчивость и сложность жизнь только подчеркивает необходимость предлагаемого Rendin решения, где все риски управляются и минимизируются благодаря безопасному договору аренды, который содержит гарантию оплаты и защиту имущества для арендодателя, а также возможность аренды без залога для арендатора. Действуя вместе с Rendin можно избежать крупного ущерба.
Рекомендации арендодателю
В арендных отношениях самое главное общаться между собой открыто и честно. Арендодатель должен мотивировать арендатора, чтобы он всегда сообщал о возможных или уже возникших проблемах. Чем раньше проблема начнет решаться, тем лучшее решение в данном случае будет найдено. Например:
Арендатор неумышленно повредил мебель в арендуемой квартире.
Домашнее животное арендатора повредило обстановку.
У арендатора что-то случилось и ему приходится задерживать оплату аренды.
Каждый арендодатель мог бы посоветовать своему арендатору как оптимизировать расходы на отопление. При использовании систем отопления/охлаждения могут быть свои особенности или существуют другие решения, с которыми человек не знаком. Благодаря советам арендодателя арендатор сможет выбрать самый оптимальный способ потребления исходя из времени года, чтобы сэкономить там, где это возможно. Например:
В теплый летний день нет смысл держать окна открытыми, если одновременно работает кондиционер.
Если в квартире есть и печное отопление, и воздушный насос, то стоит обратить внимание на настройки последнего, чтобы два источника отопления не стали бы работать друг против друга.