Концепция залога устарела

В своей недавней статье Postimees Kodu сделал обзор того, что означает залог и как его используют при аренде. В реальности существует новое законное и рабочее решение для замены залога, подходящее как арендатору, так и арендодателю. Объясняет наш руководитель юридического отдела Лия Сихт.

Чтобы остаться без залога достаточно задолженности за один месяц

В качестве примера возьмем среднюю арендную квартиру в Таллинне, цена аренды которой составляет 500 евро в месяц. В Эстонии общепринятая сумма залога составляет арендную плату за месяц, таким образом залог также составит 500 евро. Это не очень большая сумма, если учитывать возможные риски, для покрытия которых арендодатель и берет залог: расходы на ремонт в случае, если арендодатель вольно или невольно причинит какой-либо ущерб; стоимость имущества в арендуемом помещении; возможные сложности с оплатой.

Особенно бросается в глаза тот факт, что для потери классической суммы залога достаточно задолженности за один месяц. Согласно опросу арендодателей, проведенному Rendin, у 73% опрошенных ранее были проблемы с долгами арендаторов, и у 52% это произошло как минимум с двумя арендаторами.

В примерно 92% случаев сумма явно превышала размер залога. Мы попросили арендодателей также оценить общие расходы, обусловленные задолженностью арендаторов. Чуть в менее чем в половине случаев общая сумма задолженности оценивалась в четырехзначную сумму. Самая крупная сумма составила 4000, в среднем расходы были в районе 1000 евро.

Залог не приносит выигрыш ни одной из сторон

Если сравнить приведенную в качестве примера сумму залога со средней суммой задолженности, то разница двухкратная. Это ясно показывает, что залог не является разумной и безопасной системой для арендодателя.

Если долг уже образовался, то по закону договор об аренде можно прекратить по прошествии двух сроков оплаты. К этому моменту долг составляет две платы за аренду и два счета за коммунальные платежи. Предполагается, что арендатор согласен выехать, и он не причинил вреда имуществу. Даже в таком случае сумма залога не покрывает полностью расходы арендодателя.

Также правило залога не работает в случае с образцовым арендатором, потому что расходы при начале аренды довольно большие (сумма первого месяца аренды, залог, а иногда и услуги маклера/плата за договор, что составляет в общей сложности три арендных платы), и арендатор может столкнуться с арендодателем, который используя причины, не имеющие оснований, отказывается возвращать залог.

Теперь возникает вопрос, как люди могут защитить себя от возможных проблем? И ответом будет – заключение безопасного арендного договора, в который встроена страховка арендных отношений (гарантия платежей за аренду и коммунальные расходы, защита имущества арендодателя и аренда без залога для арендатора, консультации экспертов для обеих сторон). Два года деятельности Rendin и 1500+ договоров аренды доказывают, что это действительно работает.