«Многие арендаторы не знают, что акт приема-передачи — это чрезвычайно важный документ не только для собственника, но и для самого жильца. Акт создает необходимую доказательную базу для разрешения споров и позволяет арендатору защитить себя от необоснованных требований арендодателя», — говорит Лия Сихт, глава юридического отдела платформы Rendin.
Инструмент для защиты прав арендатора в случае необоснованных претензий
Сихт приводит пример из практики Rendin, когда иск арендодателя в отношении арендатора был признан необоснованным именно благодаря акту приема-передачи: «Арендодатель сдавал свою квартиру в аренду посредством нашей платформы. На момент сдачи квартира уже находилась в довольно изношенном состоянии: на мебели и стенах были потертости. После окончания срока аренды, однако, арендодатель потребовал от арендатора по сути сделать капитальный ремонт всей квартиры.
Дело дошло до наших экспертов, и благодаря фотографиям акта приема-передачи стало ясно, что сдаваемая в аренду жилплощадь находилась в плохом состоянии уже до начала аренды. Да, в квартире был незначительный износ, но ничего такого, что могло бы оправдать капитальный ремонт», — говорит Сихт.
Сихт добавляет, что встречается много подобных случаев, когда арендодатель требует от арендатора компенсировать ущерб, который возник еще до начала срока аренды. «Поэтому крайне важно корректно составить акт приема-передачи и зафиксировать состояние жилого помещения при заселении и выезде арендатора. При наличии акта, ни одна ни вторая сторона не сможет повернуть спорную ситуацию в свою пользу», — поясняет юрист.
Арендатор может сам сделать фотографии для акта приема-передачи
Сихт подчеркивает, что акт приема-передачи поможет разрешить споры только в том случае, если он составлен корректно: «Я видела много актов, составленных на одном листе А4, в которых указана только основная информация объекта аренды, количество ключей, последние показания счетчиков и, в лучшем случае, небольшой список бытовой техники и мебели. Отмечу, что к акту приема-передачи всегда должны прилагаться детальные фотографии объекта.
Зачастую к акту приема-передачи прикладываются красивые фотографии, скопированные из объявления об аренде. Как правило, арендодатели уверены, что в случае возникновения проблем они точно вспомнят, в каком состоянии находилась квартира на момент начала срока аренды. Наш опыт показывает обратное», — говорит Сихт.
«Наши юристы просмотрели множество дел, в которых арендодатель требовал возмещения ущерба, утверждая, что арендатор что-то сломал или повредил. Однако при сравнении фотографий акта приема-передачи при заселении с фотографиями акта, составленного при выезде арендатора, зачастую оказывалось, что на самом деле, ущерб возник в квартире еще до въезда арендатора, а арендодатель просто забыл о нем», — объясняет Сихт.
Сихт также подчеркивает, что если арендодатель не сфотографирует квартиру при сдаче, арендатор может сделать это сам: «Сделайте как можно больше фотографий каждой комнаты со всех ракурсов, а также сфотографируйте все повреждения и потертости. Сохраните фотографии, например, на Google Диске или отправьте их арендодателю по электронной почте, чтобы позже можно было доказать, что ущерб был причинен не вами».
Не подтверждайте акт, с которым вы не согласны
Сихт добавляет, что зачастую арендаторы не вникают в содержание акта приема-передачи или не знают, что могут дополнить его: «У нас неоднократно были случаи, когда арендатор подтверждал акт, будучи с ним не согласен.
Например, недавно у нас была такая ситуация, когда арендатор подтвердил акт приема-передачи, в котором было написано, что арендуемое помещение находится в отличном состоянии и там проведена тщательная уборка. После окончания срока аренды арендодатель не был доволен чистотой квартиры и потребовал от арендатора компенсировать расходы на уборку и устранить недостатки», — рассказывает Сихт.
«По закону, арендатор должен вернуть арендованное имущество в том же состоянии, в котором оно находилось на момент его заселения. Однако, по словам арендатора, на момент заселения квартира была грязной и не прибранной. К счастью, при заселении арендатор уведомил арендодателя о необходимости уборки и повреждениях посредством SMS-сообщения, и нам удалось разрешить ситуацию путем компромисса сторон», — поясняет она.
Сихт напоминает арендаторам, что акт приема-передачи — это не только обязанность или область ответственности арендодателя: «При заселении арендатор должен внимательно осмотреть квартиру, и если будет выявлена разница между фотографиями, приложенными к акту, и реальным состоянием квартиры, ему следует приложить к акту самые последние фотографии и оставить комментарии.
Иначе потом будет очень сложно или почти невозможно доказать, что акт не соответствует действительности. Поэтому в случае обнаружения недостатков, арендатор должен дополнительно прописать их в акте, чтобы впоследствии арендодатель не смог потребовать от него компенсацию», — советует юрист.
Что должен сделать арендатор, если арендодатель требует компенсацию за ущерб?
По окончании договора аренды стороны должны оформить финальный акт приема-передачи жилья на платформе Rendin. Если арендодателя не будет устраивать состояние квартиры на момент передачи квартиры или у арендатора останутся долги перед арендодателем, последний может приложить к акту свои комментарии. Тогда у арендатора есть два варианта:
1. Арендатор может подтвердить верность акта приема-передачи и приложенных к нему фотографий
Если содержание акта верно, арендатор должен подтвердить это своей подписью в нашей системе.
«Арендатор имеет право устранить недостатки самостоятельно до момента передачи права владения. После этого устранить недостатки можно будет только по согласованию с арендодателем. В любом случае, у арендатора есть возможность принять участие в этом процессе, если он того пожелает.
Например, арендатор может собрать ценовые предложения на ремонт или поискать мебель или вещи на замену. Если арендатор хочет помочь арендодателю в устранении ущерба, он при первой возможности должен уведомить арендодателя об этом», — говорит юрист.
Сихт рекомендует арендаторам принимать участие в процессе устранения ущерба, чтобы снизить окончательный размер возможной претензии: «Наша практика показывает, что сотрудничество сторон в целом помогает снизить сумму претензий на возмещение ущерба».
2. Арендатор может отклонить акт приема-передачи
Если арендатор частично или полностью не согласен с содержанием акта приема-передачи жилплощади, он имеет право отклонить акт и обосновать свою позицию в комментариях.
«Мы рекомендуем также отправлять комментарии, добавляемые к акту, арендодателю по электронной почте, чтобы сразу начать обсуждение и избежать возможных недоразумений. Важно предоставить четкие обоснования и все возможные доказательства в поддержку ответных комментариев. Это могут быть, например, сделанные арендатором фотографии квартиры на момент выселения или переписка с арендодателем», — советует Сихт.
В любом случае, добавляет она, следует попытаться разрешить споры путем переговоров, чтобы обеспечить результат, приемлемый обеими сторонами: «Если общение сторон не ладится и сторонам не удается прийти к компромиссу, обратитесь в юридический отдел Rendin. Наши специалисты рассмотрят дело и выскажут свое мнение».
Как предъявить претензию?
Если ущерб, указанный в акте приема-передачи, подпадает под ответственность арендатора, арендодатель по получению квартиры имеет право устранить его самостоятельно и потребовать компенсации у арендатора: «В ситуации, когда арендатор отказывается компенсировать ущерб, арендодатель имеет право обратиться в Rendin и предъявить претензию.
Rendin оценит все доказательства, обстоятельства и позиции сторон и проанализирует претензию. Обоснованные претензии Rendin берет на себя и возбуждает регрессный иск в отношении арендатора. Если арендатор не имеет возможности немедленно компенсировать ущерб, Rendin предложит ему гибкий вариант погашения долга на основе графика платежей», — говорит Лия Сихт, глава юридического отдела Rendin.
