«Большинство арендных споров можно решить в разумные сроки при условии, что арендодатель вовремя предпримет юридически правильные меры. Дела с арендаторами-неплательщиками, как правило, затягиваются на месяцы или годы, поскольку владельцы недостаточно осведомлены о законодательстве», — говорит Лия Сихт, глава юридического отдела Rendin, платформы безопасной аренды.
Один корень всех проблем
По словам Сихт, неосведомленность собственников — это основная причина, по которой появляются жильцы-неплательщики. «Возьмем, к примеру, обычную ситуацию, когда арендатор задерживает оплату аренды. Собственник всегда пытается проявить снисходительность и войти в положение арендатора. Зачастую такая закономерность имеет тенденцию повторяться, и арендодатель продолжает давать жильцу «последний шанс» в надежде, что тот когда-нибудь погасит свой долг», — говорит она.
Если вернуть долг больше не представляется возможным, арендодатель ставит жильцу ультиматум — съехать с квартиры в определенный день и час. «На самом деле Обязательственно-правовой закон (статья 325) устанавливает конкретные требования к тому, каким должно быть заявление о расторжении договора аренды. Вышеприведенный пример отказа от договора аренды (ультиматум жильцу) не соответствует этим требованиям и поэтому недействителен с точки зрения закона», — комментирует юрист.
Сихт добавляет, что арендаторы, как правило, лучше осведомлены о своих правах и знают, как обратить закон в свою пользу. Особенно если владелец сдаваемой в аренду недвижимости принимает поспешные решения или допускает ошибки при оформлении документов: «Если арендодатель неправильно заполнил уведомление об отказе от договора аренды, арендатор не обязан освобождать арендуемое помещение и может легко оспорить отказ в судебном порядке», — говорит она.
Арендатора нельзя выселять силой
Арендатор, как правило, не съезжает с квартиры даже после ультиматума арендодателя: «Тут мы видим еще одну распространенную ошибку: хозяин вызывает полицию. Полиция занимается охраной общественного порядка (в том числе административными и уголовными делами), но гражданские споры находятся вне компетенции полиции, поэтому полицейские ничем не могут помочь собственнику жилья в данной ситуации», — поясняет Сихт.
Юрист также отмечает, что на этом этапе арендодатель обычно пребывает в отчаянии и хватается за любую соломинку, чтобы избавиться от арендатора: «Распространены случаи, когда арендодатели прибегают к самоуправству и насилию: они меняют замки, отключают электричество или угрожают арендатору расправой. Такие действия недопустимы и могут принести собственнику жилья проблемы.
Если арендатор отказывается съезжать с квартиры, собственник не имеет права вершить самосуд и выставлять его насильно.
Вместо самоуправства арендодатель должен обратиться в Комиссию по аренде или в суд с доказательствами (заявлением об отказе от договора аренды и письменным уведомлением). Но если в ходе судебных разбирательств выяснится, что документы были оформлены неправильно, суд может признать расторжение договора недействительным, и арендодателю придется начинать все сначала», — говорит юрист.
«Весь этот процесс, как правило, занимает несколько месяцев, и влечет за собой большие финансовые потери для арендодателя. А если арендатор будет выдвигать возражения или оспаривать претензии, то весь процесс затянется еще больше».
Что делать, если арендатор задолжал?
«Прежде всего, нужно правильно оформить необходимые документы, а именно уведомление о задержке платежа и заявление об отказе от договора аренды. Так, вы сэкономите много времени. Чтобы избежать ошибок, мы рекомендуем использовать бланки документов, составленные юристами, которые, например, можно бесплатно скачать на сайте Rendin», — советует Сихт.
«Если у арендатора есть задолженность по арендной плате и/или коммунальным платежам за 1 месяц, следует отправить ему письменное напоминание о том, что он не оплатил счет(а), и предупредить, что если задолженность превысит 2 размера месячной оплаты, договор аренды будет расторгнут. Арендаторы часто реагируют на первое предупреждение, и ситуация разрешается сама собой.
В ситуации, когда у арендатора есть задолженность по платежам за 2 месяца, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, однако до этого арендодатель должен предоставить арендатору дополнительные 14 дней для оплаты задолженности», — комментирует юрист.
«Если арендатор не погасит задолженность в течение дополнительного срока, договор можно считать расторгнутым при условии, что арендодатель уже направил арендатору правильное уведомление о расторжении договора с повторным предупреждением. В противном случае, арендодателю следует составить отдельное заявление о расторжении договора аренды.
Заявление об отказе от договора аренды должно быть составлено корректно
В заявлении должны быть указаны объект недвижимости, дата расторжения договора, основание для расторжения, а также порядок и сроки оспаривания расторжения. В противном случае заявление не будет соответствовать требованиям, предусмотренным законом», — подчеркивает глава юридического отдела Rendin.
Чтобы упростить этот процесс, Rendin разработал шаблон волеизъявления “2 в 1”: «Это условное заявление, которое, с одной стороны, предупреждает и устанавливает дополнительный срок для погашения долга, а с другой гласит, что если арендатор не погасит долг в течение отведенного срока, арендодатель будет считать договор расторгнутым автоматически», — объясняет Сихт.
Защитите свои арендные правоотношения и подпишите безопасный договор.
Rendin гарантирует вам:
Бесплатную юридическую помощь на протяжении всего срока аренды
Гарантию арендных и коммунальных платежей на срок до трех месяцев
Защиту имущества в 10 раз превышающую залог
Что делать, если жилец не съезжает с квартиры после окончания договора?
По окончании договора аренды собственник должен попросить арендатора освободить и передать жилое помещение. «Если арендатор не съезжает, то собственник должен обратиться в Комиссию по аренде или в суд, подать исковое заявление и предоставить все доказательства того, что договор аренды был расторгнут по закону», — говорит Сихт.
Суд возьмет заявление в производство, и весь процесс рассмотрения дела займет не менее полугода (в Комиссии по аренде рассмотрение дела длится два и более месяцев, комиссия находится только в Таллинне). «В суде предусмотрены достаточно большие сроки для рассмотрения дела, кроме того, обеим сторонам дается время на ответ и оспорение», — поясняет юрист.
«Поэтому крайне важно, чтобы все документы были оформлены правильно. В противном случае весь процесс может затянуться еще больше», — говорит Сихт.
Она добавляет, что защита Rendin включает в себя защиту законных интересов арендодателя и в ситуациях с арендатором-неплательщиком. «Если арендатор откажется освободить жилплощадь после окончания договора аренды, Rendin будет представлять интересы арендодателя в суде или в Комиссии по аренде и требовать от арендатора возврата жилого помещения», — поясняет Сихт.
Выселением квартиросъемщика занимается судебный пристав
После завершения судебного разбирательства вам придется дождаться вступления решения суда в силу. В большинстве случаев это происходит в течение 1-1,5 месяцев, так как другая сторона имеет право оспорить решение в течение 20-30 дней.
«Когда решение вступит в силу, собственник должен выбрать судебного пристава и подать ему заявление в свободной форме. Заявление должно быть подписано и передано по электронной почте или составлено на месте в кабинете пристава. Затем начнется процедура выселения квартиросъемщика. Сначала арендатор получит срок, в течение которого он должен освободить жилплощадь», — поясняет Сихт.
«В день выселения пристав приедет на место, ожидая, что жилец откроет дверь добровольно. В более серьезных случаях или при угрозе агрессии может также быть использована помощь полиции. Если арендатор покинул жилплощадь и оставил там свои вещи, имущество отчуждается или на него налагается арест», — поясняет юрист.
Сихт добавляет, что если у арендатора есть ребенок (дети), при необходимости также привлекается помощь Отдела защиты детей Департамента социального страхования, чтобы обеспечить детям безопасность и предоставить им место для проживания. «Если арендатор может сам предоставить своей семье место для проживания (например, у другого члена семьи или близкого родственника), то нет необходимости привлекать службу защиты детей», — говорит она.
Как жилец становится неплательщиком?
«В большинстве случаев люди поступаются так не злонамеренно, а просто попали в сложную ситуацию и не знают, как выйти из нее. Здесь главное, чтобы стороны общались между собой и не вступали в конфликт», — говорит Сихт.
«Часто арендатору, попавшему в беду, просто необходима помощь и совет, которые команда Rendin предоставляет ежедневно. Наша цель — примирить стороны и найти внесудебный компромисс, чтобы найти справедливое и разумное для обеих сторон решение. Например, мы можем помочь арендатору найти временное жилье или место для хранения вещей», — объясняет глава юридического отдела Rendin.
Сихт добавляет, что если арендодатель окажется в ситуации, когда арендатор не желает выселяться из арендованного помещения, разумно привлечь к процессу выселения специалиста в этой области: «В этом случае можно быть уверенным, что арендодатель не совершит ошибок и ситуация быстро найдет юридическое решение», — советует в заключении она.
