"На самом деле, возникающие в процессе аренды проблемы необходимо решать комплексно, учитывая весь процесс от начала и до конца. Для этого нужно постоянно учиться на собственном опыте и адаптироваться к изменениям на рынке", - объясняет Алайн Аун, генеральный директор платформы безопасной аренды Rendin.
Один лишь договор аренды не защитит от проблем
Аун продолжает развивать свою мысль, подчеркивая, что проблему следует рассматривать в целом. "Часто встречается ошибочное мнение, что для обеспечения надежных отношений между арендодателем и арендатором достаточно правильно сделать что-то одно. Хороший пример - договор аренды. Многие думают, что договор защитит их, если что-то пойдет не так", - говорит Аун.
"Это само по себе не ошибка - договор аренды действительно является важной частью общей системы, обеспечивающей безопасность сторон в процессе аренды. Однако обеспечение безопасного и беспроблемного опыта аренды немного сложнее. В процессе аренды есть множество различных этапов, на которых стороны могут допустить ошибки", - добавляет он.
По словам Ауна, для того, чтобы система работала, каждый связанный с арендой шаг должен быть тщательно продуман и правильно реализован. Другими словами, помимо договора аренды, необходимо обратить внимание на проверку благонадежности арендатора, акт передачи жилого помещения, процесс оплаты и многое другое.
"Возьмем снова, например, договор аренды. Если что-то случается, то в договоре просто указаны условия, о которых стороны договорились. Однако он ничего не говорит о возможных убытках или состоянии объекта аренды на момент заключения договора и не дает реальных рекомендаций по решению возникших проблем", - объясняет Аун.
Споры помогает разрешить акт приема-передачи жилого помещения
По мнению Ауна, отсутствие акта приема-передачи жилого помещения - одна из самых серьезных ошибок, которые совершаются при аренде. "На практике мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда акт приема-передачи составлен, но содержит очень мало информации (без фотографий и описаний) или использованы рекламные фотографии, сделанные агентом недвижимости. Арендодатели часто полагаются на свою память и думают, что они точно запомнят, в каком состоянии находилось арендуемое помещение при въезде арендатора. На самом деле это не так", - добавляет он.
"Недавно наша юридическая команд столкнулась с подобным случаем, когда арендодатель после окончания договора обнаружил дефекты в арендуемом помещении и потребовал компенсацию от арендатора. Сравнив фотографии из акта приема-передачи и финального акта, мы увидели, что повреждения были еще до въезда арендатора, и требование арендодателя оказалось необоснованным", - описывает он.
"Именно по этой причине чрезвычайно важно, чтобы состояние арендуемого помещения при въезде и выезде было задокументировано как можно более детально. В противном случае практически невозможно выяснить, возникли ли дефекты в результате действий арендатора или нет, и кто за них отвечает. Таким образом, арендатор может оказаться под ложным обвинением, а арендодатель - остаться без компенсации ущерба", - подчеркивает Аун.
Образец распространенного, но некорректного акта приема-передачи.
Научись сам и помоги другим
«С платформой Rendin уже объединились десятки тысяч арендодателей и арендаторов. Это позволяет нам быстро адаптироваться к сложным проблемам арендного рынка и учиться их решать. И делаем мы это постоянно, все время», — говорит Аун. Он отмечает кризис беженцев, вызванный вторжением России в Украину, а также пандемию COVID в качестве примеров того, как умение Rendin быстро адаптироваться к ситуации и управлять рисками помогли пользователям платформы.
«В 2022 году, после начала войны, многие арендодатели хотели предоставить убежище беженцам из Украины. Однако ситуация на рынке была очень неясной. Никто не знал, какой правовой статус имеют эти люди, какие формальности нужно выполнить, чтобы они могли жить в арендуемом помещении и так далее. Каждый арендодатель должен был разбираться в этих вопросах самостоятельно», - описывает он.
«Команда Rendin внимательно изучила этот вопрос и на основании этих знаний консультировала всех наших арендодателей. Кроме того, мы смогли помочь и украинским арендаторам, объяснив, что им нужно делать дальше, какие документы собирать, куда обращаться и так далее», - рассказывает Аун.
Необходимо адаптироваться к изменениям на рынке аренды
Аун добавляет, что хотя предыдущий пример был экстремальным, на самом деле они получают похожие маленькие уроки каждую неделю, если не каждый день. «Мы обращаем внимание на поведение людей на рынке аренды, на то, что они ищут, какие вопросы задают нам и какие у них самые большие проблемы. Мы делимся этой информацией с нашими арендодателями и даем им советы по адаптации к изменениям на рынке аренды», - уточняет генеральный директор Rendin.
Также Аун отмечает, что полученный опыт оказался чрезвычайно полезным и с точки зрения типов договоров. «Rendin вышел на рынок через два дня после того, как в связи с пандемией COVID была введена чрезвычайная ситуация в стране. В тот момент мы увидели, как срочные договоры пытались расторгать досрочно, и среди желающих были как арендодатели, так и арендаторы. Поэтому мы приняли решение изменить предлагаемые Rendin договоры аренды. Мы поняли, что бессрочный договор аренды позволяет быстрее реагировать на меняющиеся обстоятельства», - поясняет он.
Каждому арендодателю нужна защита, которая действительно помогает
Эксперт по аренде отмечает, что арендодатели часто недооценивают важность деталей и предполагают, что у них не возникнет проблем с арендой. «Например, для многих составление акта приема-передачи или проверка благонадежности арендатора на первых порах кажется занятием утомительным и ненужным. Мы также видим, как арендодатели закрывают глаза, когда в результате нашей проверки благонадежности выясняется, что у кандидата есть проблемы с платежным поведением», - говорит Аун.
«В таком случае договор оформляется, например, вне платформы Rendin, и для повышения своей уверенности арендодатель требует от заинтересованного лица залог в размере двух или трех месяцев аренды. Во многих случаях такие арендные отношения заканчиваются для арендодателя значительными финансовыми потерями, которых можно было бы легко избежать», - описывает Аун и добавляет, что в Rendin требование пройти проверку благонадежности установлено не без причины.
Безопасный договор аренды через Rendin
По словам Ауна, подробный акт приема-передачи, правильно составленный договор аренды и проверка благонадежности арендатора помогают избежать множества проблем. Все эти инструменты предлагает платформа Rendin. «Арендодателю не нужно самому придумывать, как составить связанные с арендой документы или беспокоиться, правильно ли они оформлены с юридической точки зрения. Пользователи Rendin могут использовать шаблоны документов, подготовленные нашими юристами, и просто заполнять указанные поля», - приводит пример эксперт по аренде.
«Особенность сервиса Rendin заключается в том, что мы берем на себя ответственность за свои обещания, и это больше всего ценят наши арендодатели. Сегодня многие компании обещают безопасный и беспроблемный опыт аренды. Однако Rendin - единственная, которая возмещает долги или убытки арендодателю в случае проблем и помогает не только с выплатой денег, но и реально решает их проблемы. Наша цель - предложить клиентам комплексное решение, которое включает все: от юридически правильных документов до консультаций и посредничества между сторонами», — объясняет Аун.
