«По результатам исследования выяснилось, что большинство арендодателей (82%) тревожит растущая сейчас стоимость жизни. Такое же их количество считает вероятным, что в ближайшем будущем у арендаторов возникнут проблемы с оплатой счетов за аренду и коммунальные услуги, а 72% арендодателей боятся резкого увеличения числа недобросовестных арендаторов», – излагает Алайн Аун, исполнительный директор и соучредитель компании Rendin, предлагающей решение по аренде (сдаче в аренду) жилья и заключению безопасных договоров аренды.
Озабочены и маклеры. Согласно результатам исследования, 93% из них полагают, что нынешняя экономическая ситуация приведет к возникновению у арендаторов трудностей с выполнением платежных обязательств. Однако они не считают вероятным резкий рост числа недобросовестных арендаторов.
Знания о разрешении проблем скудны
«При разрешении сложных проблем, коей является и возникновение задолженности у арендатора, важно, во-первых, наличие грамотно составленного договора: он должен быть бессрочным и в равной степени учитывать интересы арендодателя и арендатора и не должен содержать противоречащих закону особых условий. Во-вторых, еще более важна правовая компетентность или наличие поддержки, обеспечивающей совершение соответствующих действий в рамках закона», – объясняет Алайн Аун.
По результатам того же исследования выяснилось, что 71% арендодателей не знают, на каких условиях и как быстро можно разобраться с арендатором-должником. Хуже всех информированы арендодатели возрастом до 30 лет и люди, не заключающие договоры аренды.
Арендодатели, имеющие шесть или более сдаваемых в аренду площадей, более осведомлены. 47% из них смогли дать правильные ответы: договор может быть расторгнут в чрезвычайном порядке, а с должником можно разобраться за два-три месяца. Но, разумеется, при условии, что арендодатель будет соблюдать закон.
Также каждый второй маклер не имеет представления о том, насколько длителен или короток процесс выселения проблемного арендатора из квартиры.
Для снижения вероятности того, что арендатор не будет оплачивать счета, маклеры рекомендуют своим клиентам: 1) запрашивать залог более чем за один месяц (35%) и 2) фиксировать в договоре дополнительное условие (21%), позволяющее арендодателю расторгнуть договор с соблюдением меньшего срока предварительного уведомления, например, один месяц.
«Первое решение поставило бы многих арендаторов в затруднительное положение, поскольку все расходы уже и так очень велики. Например, если стоимость аренды квартиры средней ценовой категории составляет 600 евро, то начальные расходы арендатора при въезде составляют около 2400 евро (арендная плата за первый месяц, залог за два месяца и вознаграждение маклера), – комментирует руководитель Rendin. – Правда, залог, например, за два месяца люди стали запрашивать в сегменте роскошных арендных квартир, в случае которого уровень жизни арендаторов, как правило, выше. Однако в общем плане эта рекомендация не работает, что видно также по публикуемым маклерами объявлениям: в преобладающем большинстве случаев запрашивается залог в размере арендной платы за один месяц».
Он добавляет, что второе рекомендуемое решение противоречит закону, поскольку в случае бессрочного и срочного договоров аренды действуют свои условия их расторжения, в очередном и чрезвычайном порядках.
Подводя итог, Аун говорит, что результаты удивили и местами даже были противоречивыми. «В основном, потому, что в ходе проведения исследования мы учитывали в частности ценностное предложение маклеров, а они ставили на первое место составление юридически грамотного договора аренды (73%). Это предполагает знание закона, которое не отражается в знаниях».
Узнать больше: Что делать с испарившимся арендатором-должником?
Арендные отношения нуждаются в лучшей защите
«Как из результатов исследования, так и из обратной связи, которую мы ежедневно получаем от посещающих нашу платформу арендодателей, ясно следует, что собственник арендной недвижимости нуждается в обеспечении защиты на случай возникновения проблем. Это означает обеспечение финансовой безопасности на тот случай, если арендодателю попадется такой арендатор, который не будет оплачивать счета за аренду и коммунальные услуги или причинит имущественный ущерб, – поясняет Алайн Аун. – Не менее важно предлагать проведение правовой экспертизы в том случае, если у самого человека, который занимается сдачей недвижимости в аренду, недостает соответствующих знаний».
«Арендные отношения строятся не только на опубликовании объявления, нахождении арендатора и заключении договора. Это лишь начало. Важны целостная картина и представление о том, что происходит на всем протяжении срока действия договора аренды», – констатирует Аун.
«Глядя на то, как мало имеется возможностей обеспечения защиты, особенно у арендодателей, можно с уверенностью утверждать: практика рынка аренды, остававшаяся неизменной на протяжении десятилетий, и сопутствующий ей образ мышления устарели. Рынок аренды нуждается в переменах», – добавляет он.
Узнать больше: У каждого второго арендодателя были проблемы с арендаторами
Арендодатель, обезопась себя самым надежным договором аренды в мире.
About the survey
Date: September–October 2022
300 landlords currently active in the rental market participated
100 real estate agents who mediate rental apartments participated
The study asked about the profile and experiences of landlords/real estate agents and wanted to know a little more broadly about the current rental market.