«Большинство арендодателей – разумные и приятные люди, однако время от времени в нашей работе мы сталкиваемся с инцидентами, которые показывают обратное, – делится Лиа Сихт из Rendin, платформы для заключения безопасных договоров аренды. – Надеюсь, что люди, в какой бы роли они ни выступали, смогут извлечь из этого полезную информацию».
Аренда без риска как для арендатора, так и для собственника.
Перекладывание ответственности на плечи арендатора
Собственник недвижимости сдал квартиру в аренду в очень амортизированном состоянии. После окончания арендных отношений, когда арендатор уже возвратил жилое помещение, арендодатель обнаружил в нём некоторые дефекты. На основании этого он стал требовать от арендатора капитального ремонта практически всей квартиры.
«Когда дело дошло до наших экспертов по аренде и праву, мы обнаружили, что определённая часть претензий была необоснованной. Это означает, что между двумя сторонами следовало достигнуть соглашения, которое было бы удовлетворительным и справедливым для обеих сторон», – комментирует Лиа Сихт.
Основным инструментом в решении таких случаев является акт приёма-передачи, который документирует ситуацию с арендным жильем непосредственно до и после заключения договора. Корректно составленный акт содержит актуальные фотографии комнат и важных деталей, перечень имущества на арендованной площади и последние зафиксированные визуальные признаки.
«Если оба акта оформлены корректно, благодаря этому у нас будет база для сравнения двух актов приёма-передачи. Поэтому той или иной стороне сложно говорить о ситуации в свою пользу, если доказательный материал этого не подтверждает», – поясняет менеджер по правовым вопросам Rendin.
Есть и другая сторона этого вопроса. «Капитальный ремонт по своей сути является финансово затратным мероприятием, которое в частности повышает стоимость квартиры. Это уже улучшение состояния, а не восстановление первоначальной ситуации. Т.н. реновационные работы осуществляются в интересах собственника и не касаются арендатора».
Дискриминация по национальности и половому признаку
В этой сфере мы видели несколько случаев, когда арендодатель пренебрежительно относился к арендатору из-за его национальности или какого-либо другого фактора.
Договор между арендодателем и арендатором был уже заключён. Арендодатель хотел поднять арендную плату на 40% досрочно (это можно сделать один раз по прошествии 12 месяцев) и пригрозил, что в случае несогласия арендатору придётся съехать. Затем последовала череда оскорблений, касающихся национальности арендатора.
Менеджер по правовым вопросам Rendin поясняет, что, узнав об этой истории, компания связалась с арендодателем, чтобы получить объяснения. «Вместо этого мы услышали о его желании расторгнуть договор аренды в чрезвычайном порядке, для чего на самом деле не было уважительной причины. Мы дали арендодателю понять, что его поведение никоим образом не является приемлемым, и порекомендовали расторгнуть договор в обычном порядке. Мы проконсультировали арендатора и разъяснили его права».
Сихт также рассказывает, что была ситуация, когда арендодатель сдавал свою недвижимость в аренду, и ему позвонил заинтересованный в аренде человек. Как только собственник недвижимости услышал, что это иностранец, раздались громкие крики и нецензурные слова. «Для нас такие случаи ни в коем случае недопустимы. После серьёзных инцидентов эти арендодатели не могут больше подписывать новые договоры на платформе Rendin, поскольку мы желаем защитить арендаторов, которые через нас находят себе жильё».
Неожиданные посетители арендованной квартиры
Сразу же после начала арендных отношений и заключения договора арендодатель сообщил арендатору, что данная квартира будет продана. После этого арендатор начал подыскивать новое жильё и сообщил арендодателю о своём желании расторгнуть договор. Собственник не согласился, но, несмотря на это, постоянно посещал квартиру и показывал её потенциальным покупателям. Кроме того, были также ситуации, когда арендодатель приходил в квартиру без предупреждения, например, утром, когда арендатор ещё спал.
Тогда стороны договорились, что договор будет расторгнут досрочно, если арендатор найдёт вместо себя нового арендатора. Так всё и произошло, потенциальный арендатор успешно прошёл проверку арендной истории и пожелал перенять договор аренды. Однако арендодатель не подписал договор с новым арендатором и заявил, что нынешний арендатор не изъявлял желания расторгнуть договор аренды. В результате сам арендодатель отказался от договора с трехмёсячным сроком уведомления.
«В этой истории есть вводящее в заблуждение поведение со стороны арендодателя, но наиболее острым аспектом здесь является нарушение права на неприкосновенность жилища арендатора. Даже если жилое помещение принадлежит кому-то другому, оно одновременно является жилищем арендатора, куда собственник не может проникать по своему усмотрению, – констатирует юрист. – Такое желание как посещение квартиры арендодателем должно быть согласовано с арендатором заранее и содержать разумный срок уведомления, пусть это связано с продажей или по любой другой причине».
Кроме того, если у собственника недвижимости в принципе есть планы продать арендную площадь, арендатор должен узнать об этом как можно раньше. Так можно прийти к соглашению о том, как наиболее удобно действовать дальше обеим сторонам. В случае разногласий (бессрочный) договор, естественно, также можно расторгнуть, но только в обычном порядке. Продажа арендованной квартиры не является достаточным основанием для инициирования отказа от договора в чрезвычайном порядке.
При этом продажа квартиры не обязательно означает расторжение договора аренды. Продажа также может быть осуществлена при действующем договоре аренды, и тогда новый собственник может решить, что делать дальше – продолжить договор или инициировать отказ от договора в обычном порядке.
Какие признаки указывают на проблемы перед заключением или во время действия договора аренды?
Несправедливые и странные особые условия в договоре аренды
Дополнительные пункты, которые перевешивают в пользу только одной из сторон, всегда требуют особого внимания. Например, право собственника расторгнуть договор с уведомлением за один месяц, что противоречит закону.
Все, что написано в договоре аренды жилого помещения, не должно противоречить обязательственно-правовому закону.
Безразличное отношение как к арендатору, так и к сданному в аренду жилью
Собственник не желает заниматься серьёзными проблемами в квартире, решение которых фактически является его обязанностью: неполадки в технических системах, проблемы с отоплением или амортизированное техническое оборудование. Показательный пример – распространённая проблема, когда установленная в арендованной квартире 10 лет назад стиральная машина перестаёт работать, и арендодатель ожидает, что арендатор должен купить ей взамен новую.
Как вести себя арендатору в случае проблем?
Первая рекомендация – всегда стараться связаться с арендодателем и делиться с ним любыми возникшими проблемами. Это может быть гораздо полезнее, чем кажется на первый взгляд.
Обратиться за советом к специалистам. Если Вы исчерпали все свои возможности для разрешения ситуации, стоит обратиться за помощью к эксперту.
Расторжение договора аренды – в обычном или чрезвычайном порядке – в зависимости от конкретной ситуации. Вы должны знать, какой тип договора заключил арендатор (срочный или бессрочный) и каковы условия расторжения.