Четыре года назад предприимчивая Кейли стала сдавать жилье в аренду, вдохновившись примером своего отца. Сейчас у нее имеется две квартиры, которые она сдаёт, одна из которых когда-то была её собственным домом. Поговорив с женщиной и узнав ее получше, становится ясно, что она не станет ограничиваться только двумя сдаваемыми в аренду квартирами.

«Дела в сфере недвижимости всегда были частью моей семьи. Мой отец заложил фундамент этого бизнеса, когда сделал сдачу квартир в аренду дополнительным источником дохода. Из нескольких единичных объектов постепенно вырос впечатляющий портфель. Профиль этих квартир, как правило, небольшой и простой – на рынке всегда существует спрос на такое жилье, независимо от жизненных условий и экономической обстановки», – рассказывает Кейли.

Из личного и семейного опыта она хорошо знает, что у сдачи жилья в аренду всегда есть обратная сторона: проблемы с арендаторами. «До того, как я обратилась в Rendin, один из моих знакомых арендовал у меня квартиру, и возникли неприятности. Вести дела с ним оказалось особенно неудобно, потому что я уже знала этого человека», – объясняет Кейли.

Тем не менее, она подчеркивает важность открытой беседы о собственном опыте и различных ситуациях. «Это помогает гораздо лучше понять, как решаются проблемы с арендой и как компенсируются возникающие при этом убытки. Я и сама читала разные статьи Rendin, и это вызвало у меня доверие к предприятию».

Считанные месяцы до возникновения задолженности по арендной плате

В данном случае арендаторами у Кейли оказалась молодая пара – молодой человек и девушка. Несмотря на то, что девушка была соарендатором, основное общение с хозяйкой квартиры она взяла на себя.

Первые три месяца прошли как обычно. Однако на четвертом месяце пара пропустила оплату за аренду. Кейли быстро отреагировала, отправив напоминание. «Потом выяснилось, что девушка вообще съехала из квартиры, что стало для меня неожиданностью», – говорит хозяйка квартиры.

Поданный в январе счет за аренду за декабрь так и не был оплачен, а молодой человек, будучи ответственным квартиросъемщиком, был всё время недоступен. В феврале, когда должен был наступить срок оплаты, Кейли обратилась в Rendin. «Я получила от компании указания, как мне следует действовать, и шаблон уведомления. Оно было необходимо для предупреждения о неисполнении обязательств и является основанием для внеочередного расторжения договора».

По итогу ситуация сложилась так, что арендатор не заплатил арендную плату в течение двух последовательных месяцев, арендодатель имел право расторгнуть договор во внеочередном порядке. Арендатор ответил, принял расторжение договора и согласился съехать.

Photo: Lumi Kodud

Арендатор медлит с выселением. Неожиданно обнаруживается еще и ущерб, нанесенный имуществу

Первоначальные обещания арендатора не были выполнены. «Молодой человек тянул с переездом. К сожалению, как и раньше, я не смогла с ним связаться», – говорит хозяйка квартиры.

Затем Кейли вновь обратилась к экспертам Rendin. «Мне посоветовали самой назначить конкретную дату и время приема имущества. Я сообщила об этом арендатору. Это позволило мне избежать бесконечных споров с арендатором по поводу того, когда будет удобный момент для возврата квартиры».

«За час до назначенного срока арендатор связался со мной – после двух месяцев молчания – и сообщил, что не сможет прийти на сдачу квартиры. В то же время он предложил новую дату, это давало какую-то надежду», – говорит арендодатель. Однако всё равно казалось, что процесс этот бесконечен.

Кейли уже была вне себя от радости, так как арендатор был готов съехать. Но когда она пришла принимать квартиру, от радости не осталось и следа. Выяснилось, что был нанесен материальный ущерб.

По словам хозяйки квартиры, в стене кухни зияла дыра. «Она была окружена непонятными красными брызгами, которые были также на потолке, светильниках, шторах, обеденном столе и кухонных шкафах». Как утверждается, квартиросъемщик бросил подсвечник с красной свечой в гипсокартонную стену. Кроме того, на обеденных стульях были царапины, оставленные кошачьими когтями».

По мнению Кейли, квартиросъемщик отнесся к ситуации с пониманием. «Он был открыт для общения, признал случившееся и согласился возместить причиненный ущерб. В итоге, конечно, этого не произошло», – говорит Кейли.

Damages in the rental apartment

Задолженность и ущерб имуществу – более 4000 евро убытков

После того, как хозяйка смогла вернуть свою квартиру, началась оценка ущерба, нанесенного имуществу. «Для того чтобы подать в Rendin заявление о причиненном ущербе, необходимо знать сумму этого ущерба. Для этого я попросила разные фирмы прислать мне ценовые предложения на ремонтные работы», – говорит Кейли. В итоге имущественный ущерб составил около 30% от общей суммы ущерба, поэтому явно преобладала задолженность по арендной плате и коммунальным услугам.

Кейли говорит, что осталась очень довольна процессом рассмотрения претензий. «Я не представляла, каким образом проходит весь этот процесс. На самом деле, я была приятно удивлена тем, как быстро всё было решено. Общение с экспертами Rendin проходило оперативно, и ведение дела было очень эффективным».

Оглядываясь назад, Кейли считает, что наиболее сложным аспектом во всей этой ситуации была неосведомленность, постоянные попытки связаться с арендатором. «В моей голове постоянно крутилась мысль: а смогу ли я когда-либо вернуть свою квартиру? К счастью, все завершилось благополучно. Я даже не хочу думать, что было бы, если бы арендатор не согласился освободить помещение по доброй воле. Я слышала и читала, что официальное выселение арендатора – это сложный и долгий процесс».

Кроме того, она отмечает, что на примере этого случая она поняла, насколько важно всё документировать. «Если бы я делала всё самостоятельно, то, безусловно, всё сильно бы затянулось. В компании Rendin, как в службе поддержки, так и в юридическом отделе, я получила четкие инструкции и исчерпывающую информацию по важным для меня срокам. Например, когда следует отправить предупреждение о просрочке с оплатой или заявление об отказе от договора, – поясняет Кейли. – Их советы всегда носили индивидуальный характер и соответствовали моей ситуации. Мне ни разу не пришлось самой разбираться, что и как делать дальше».

«В целом разрешение этого дела продвигалось гораздо быстрее, чем в ситуации, когда арендодатель был бы предоставлен сам себе, – сказала она. – Rendin оказал мне очень большую эмоциональную поддержку».

What should a property owner do in case of rental problems?

‘Communication is the most important thing when rent problems arise. Whatever has happened, intentionally or unintentionally, it must be talked about. As a property owner, our aim is to find a solution: to get out of the situation with as little damage as possible and to enable the tenant to do the same,’ comments the representative of Lumi Kodud.

She knows that there is certainly no point in holding an insolvent person to an agreement. Once the first warning signs of arrears appear, we should follow the law and take steps to terminate the tenancy agreement. ‘In doing so, the property owner should be very specific and be able to explain on what basis and under what conditions they are terminating the tenancy.’

‘The first thing is to get the tenant to move out. Otherwise, the debt for rent and ancillary costs will only grow over time, and it will be difficult or alltogether impossible to recover,’ says Simson.

What is the most complex aspect of the problems? ‘It is definitely the communication. Although we always encourage our tenants to contact us with their concerns, sometimes people feel shame and avoid contact,’ says Simson. ‘For example, if they themselves do not see a good solution to the situation or they have nowhere else to go.’

Simson stresses that the rental relationship is a two-way street, with both parties having a role to play. ‘We always assume, in good faith, that people are honest and able to talk about their concerns.’

Photo: Lumi Kodud

Experience with Rendin: simple and smooth

‘I ended up testing Rendin when the company did not actually exist yet. The service did not even have a name,’ says Reeli Simson of her first experience. ‘About a year later, the service was ready enough to be launched. And then we shook hands right away,’ she says. Thus, Lumi Kodud was among the first users of Rendin.

According to Simson, Rendin is a very good solution to use from a property owner’s point of view. 'The size of the deposit would not allow repairing a rental apartment if it needs repairs because of damage caused by the tenant or replacing something, such as technical equipment. However, protection by Rendin, which is ten times larger than the security deposit, is fully sufficient to cover the losses,’ she explains.

Should we experience problems with the tenant, we simply contact Rendin. ‘After submitting the damage claim, the problem is no longer on my desk. Rendin takes over the handling of the case and the damage procedures,’ says Simson. ‘We have been working together for a long time; we know the rules of the game and the conditions of how to formalise things,’ she concludes.

5 recommendations for all landlords

What are the tips that the representative of Lumi Kodud would give to a landlord?

Know your tenant – do a background check

‘Knowing one’s tenant or doing a thorough background check is one of the cornerstones of the rental business. I am convinced that, thanks to this, we have had relatively few problems with our tenants over the years.

In addition to the rent arrears check, the representatives of Lumi Kodud also carry out an additional background check to ensure the suitability of the tenant. When a tenancy agreement is signed, it is the responsibility of every property owner to make sure that they do not sign an agreement with a chronic debtor.’

Rendin’s background check:

• Rendin has built the background check around a rent arrears check, a credit score, and previous customer experience.

• Anyone wishing to rent a property through Rendin will be required to undergo an automatic background check using their Estonian personal identification code.

• It is Rendin that takes the risk for the actions of the tenant, not the property owner.

• The property owner will make the final selection from those candidates who pass the background check. However, each property owner may do additional background checks on their own, such as checking criminal records, Googling the candidate and/or checking their social media account.

Document the rental

‘All the materials related to the rental, such as the agreement and the handover act, must be in writing and properly done.

It is crucial to have an overview of the condition of the rental apartment before and after entering into a rental agreement. This evidence base plays a key role in resolving potential property and tenancy disputes. So, be careful how you do your business!’

Три рекомендации Кейли для других арендодателей

1. В случае возникновения проблем встретьтесь с квартиросъемщиком

Если в процессе аренды начинает происходить что-то подозрительное, например, просрочка платежей или задолженность, я бы посоветовала арендодателю реагировать на это как можно раньше, не откладывая на потом. Хотя бы договориться о встрече с квартиросъемщиком и прийти к нему в сдаваемое жилье. Таким образом вы сможете обсудить проблемы с глазу на глаз, а заодно и проверить, в каком состоянии квартира.

Это всего лишь предположение, оглядываясь на уже случившееся, но, возможно, если бы я так поступила, то узнала бы об ущербе гораздо раньше, что означало бы меньшую потерю дохода от аренды.

2. Защитите себя с помощью договора аренды Rendin

Когда знакомые арендодатели обращаются ко мне за советом, первая рекомендация — воспользоваться услугами Rendin. В моем случае Rendin возместил мне сумму, равную 6-кратному размеру арендной платы. Ни один квартиросъемщик не стал бы платить такой залог, даже если бы это было разрешено законом (Обязательственно-правовым законом установлено, что арендодатель может потребовать от арендатора залог в размере 1-3 месяцев аренды).

При возникновении проблем с арендой суммы, связанные с ущербом, увеличиваются в мгновение ока. Поэтому нет более логичного способа сберечь свои нервы и кошелек, чем воспользоваться услугами Rendin.

3. Интерьер в съемной квартире должен быть простым

Если арендодатель сдает в аренду свое бывшее жилье, я бы рекомендовала обратить внимание на меблировку, которая останется в квартире. Например, сделанный на заказ дорогой диван лучше перевезти в новый дом или продать и заменить на что-то более скромное. Разумеется, при возмещении причиненного ущерба имуществу действует определенный лимит, и это стоит учитывать.

По своему опыту могу сказать, что всевозможные мелкие проблемы с имуществом в сдаваемом жилье случаются каждый год.

Общий ущерб составил 4400 евро, из которых Rendin возместил арендодателю 4100 евро. Оставшиеся 300 евро были возложены на арендодателя.

Практический совет: что делать, если квартиросъемщик задолжал?

В этой ситуации пользователям Rendin необходимо выполнить четыре шага. Первые два действия являются необходимым условием для внеочередного расторжения договора аренды в случае возникновения такой необходимости.

Задолженность по арендной плате и/или коммунальным платежам за один месяц

Отправьте арендатору письменное напоминание о том, что он не оплатил счет (счета), и предупредите его о том, что в случае просрочки более двух месяцев у вас есть основания для расторжения договора аренды.

• См. документы Rendin → Предупреждение о просроченном платеже

Задолженность по арендной плате и/или коммунальным услугам за два месяца

В этом случае арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление с информацией о том, что задолженность должна быть погашена в течение ближайших двух недель, в противном случае договор аренды будет расторгнут.

На веб-странице компании Rendin доступен полуавтоматизированный шаблон, в котором указаны предусмотренные законом требования:

• См. документы Rendin → Расторжение договора аренды при наличии исключительных обстоятельств

Если арендатор не погашает задолженность, и действие договора аренды истекает, то можно установить окончательную сумму ущерба. Арендодатель должен предъявить требование непосредственно арендатору, назначив дополнительный срок на возмещение суммы ущерба (не менее 14-й дней). Если, несмотря на дополнительный срок, арендатор не погасит задолженность, Rendin инициирует возбуждение страхового случая: арендодателю будет возмещена задолженность, а в отношении арендатора будет открыто регрессное производство.

Подробнее на эту тему читайте в Справочном центре Rendin.

Фото на обложке: Canva