5 olukorda, kus üürnik vajab kaitset

Järgnevas loos meenutame möödunud aastat, et vaadata tagasi olukordadele, kus üürileandjad esitasid ebaõiglaseid nõudmisi üürnike vastu.

Rendini õigusjuht Lia Siht ütleb, et õnneks need ei ole igapäevased juhtumid. Samas on tegemist kõige tüüpilisemate näidetega, millest üüriturul osalejad võiksid õppida. “Kui tõendusbaas näitab meile, et üürileandja ettekirjutused on ülehinnatud või koguni alusetud, siis muidugi me toetame üürnikku. Suhtleme mõlema osapoolega ja selgitame asjaolusid.”

Küsimusele – miks selliseid olukordi üldse ette tuleb – vastab Lia Siht, et üldjuhul on tegemist üürileandja teadmatusega, vähese informeeritusega. Samas, mis seal salata, vahel on ka inimeste omakasupüüdlikkus mängus.

“Kui rääkida erinevatest probleemidest laiemalt, siis olenevalt sellest, kellel lasub vastutus, peab antud osapool alati tegema kõik endast oleneva, et olukord saaks lahendatud,” selgitab Siht.

“Oleme korduvalt kokku puutunud olukordadega, kus üürnik on tekitanud varakahju ja üürileandja eeldab, et üürnik mitte ainult ei taasta kahjueelset seisu, vaid muudab selle varasemast paremaks,” avaldab Rendini õigusjuht. “Üürnik vastutab enda põhjustatud kahju kompenseerimise või likvideerimise eest, ent kindlasti pole ta kohustatud seda kuidagi parendama,” täiendab ta.

Lia Siht toob ühe näite eelmisest aastast, kus üürileandja üüris välja korteri, mis oli juba päris vana ja täbaras seisus. Selles, mis seisukorras on üürikodu, ei ole otseselt midagi erilist. Küll aga muutis konkreetse juhtumi teistest omapärasemaks see, et üürileandja esitas kahjunõude üürnikule, püüdes oma valdust tema kulul renoveerida. Muuhulgas sisaldas nõue 90ndate algusest pärit köögimööbli täielikku väljavahetust.

“Reaalsuses osutus see nõue suurel määral alusetuks. Väiksemaid kahjusid küll oli, kuid need polnud kaugeltki võrreldavad sellega, mida üürileandja soovis saada. Seda otsust aitas langetada üleandmise-vastuvõtmise akt, mis on üürilepingu kõrval ülioluline üüridokument,” informeerib Siht.

Üleandmise-vastuvõtmise akti koostab üürileandja ja kinnitab üürnik nii üürilepingu alguses kui ka selle lõppedes. Korrektne akt sisaldab infot üürikodu vara kohta, värskelt tehtud fotosid ja selgitavaid kirjeldusi ning viimaseid elektri- ja veenäitusid.

Rendini õigusjuht võtab teema kokku ja kordab üle: “Kui mingisugune kahju leiabki aset, ent selle vara seisund oli juba enne pigem halb, siis üürileandja saab küsida mõistlikus suuruses kahjuhüvitist. Esiteks, see peab olema proportsioonis üürniku vastutusega. Teiseks, hüvitisega ei saa nõuda olukorra parandamist üürniku kulul. Kui mitukümmend aastat vana mööbliese sai kahjustuse, siis selle asemele ei saa nõuda uut ja kaasaegset asendust.”

Kui üürileandja üürib välja tehnikaga varustatud korteri, siis ta vastutab, et see toimiks hästi ja amortisatsiooni korral saaks asendatud. Sama kehtib igasuguste tehnosüsteemide kohta. “On üürileandjaid, kes leiavad, et seda sorti probleemidega nagu amortiseerunud pesumasin või rikkis ventilatsioonisüsteem peaks tegelema hoopis üürnik,” räägib Lia Siht. “Siis peame osapooltega suhtlema ning tegema selgitustööd, mis on nende õigused ja kohustused üksteise suhtes.”

Reeglina sellised juhtumid ei ole üürniku süü. Loomulik kulumine ja amortisatsioon on paratamatud nähtused, millega iga üürileandja peab arvestama. Erinevad rikked lihtsalt juhtuvad varem või hiljem.

“Nende muredega tuleks üürileandjal alati kiiremas korras tegeleda. Esiteks, et tagada üürnikule selline seisukord üürikodus, mis lepiti kokku üüridokumentide vahendusel. Teiseks, et ennetada probleemi(de) süvenemist,” soovitab Rendini õigusjuht.

Kui üürnikul puuduvad elamisväärsed ja lepinguga lubatud tingimused, siis tekib tal alus üürileping erakorraliselt üles öelda. Paar näidet Rendini kogemusest, mis on olnud mõjusad põhjused lepingu erakorraliseks lõpetamiseks:

• Eluruumi temperatuur on liiga madal, sest kaug/keskküte ei toimi korralikult. Seaduse järgi on normaalne minimaalne toatemperatuur 18 kraadi.

• Eluruumis levib tervisele kahjulik hallitus, mille on tekitanud niiskuse-soojuse kombinatsioon, kuna ventilatsioon ei toimi korralikult. Loe hallituse tekkepõhjustest lähemalt siit.

Võlaõigusseadus reguleerib, et tähtajatu lepingu puhul võib üürileandja üüri tõsta ühe korra aastas.

Tähtajalise lepingu puhul oleneb, mis perioodiks see on sõlmitud. Kui üürileping kehtib alla kolme aasta, siis saab üüri tõsta pärast selle lõppemist, mil sõlmitakse uus leping. Kui leping on tehtud vähemalt kolmeks aastaks, siis saab üürihinda tõsta iga aasta täitumisel.

“Üürniku kaudu jõudis meie töölauale selline segane lugu, kus osapooled sõlmisid Rendini platvormil tähtajatu lepingu, ent üürileandja lisas eritingimustesse, et tegemist üheaastase tähtajalise lepinguga. See on meie tootetingimuste rikkumine,” tõdeb Siht. “Lisaks sellele soovis üürileandja vahepealsel ajal üürihinda tõsta. Nagu eelnevast sissejuhatavast lõigust võib juba eeldada, siis jah, see on seadusevastane käitumine.”

“Selle juhtumi juures on mitu õpetlikku nüanssi. Iga üürnik peaks hoolega jälgima, mis sisuga lepingule ta alla kirjutab, mis on sealsed kokkulepped ja kas on mingeid eritingimusi. Kui miski tundub kuidagi arusaamatu, siis võiks üürileandja käest kohe üle täpsustada,” soovitab Rendini õigusjuht.

Selleks, et üüri tõstmine vastaks nõuetele seaduses, vaata reeglid üle siinsest blogiloost.

Eritingimused üürilepingus võivad olla sellised kokkulepped, mida vaikimisi lepingus kirjas ei ole. Sinna kategooriasse liigitatud lepped peavad olema kooskõlas kogu ülejäänud lepingu ja Võlaõigusseadusega. Ehk siis: võrdsed mõlema osapoole vaatest.

Analüüsime mõnda vastuolulist näidet, mis on Rendini õigusekspertide töölauale jõudnud:

• Üürileandjal on õigus üürileping korraliselt lõpetada 1 kuu pikkuse etteteatamisega.

Korrektne: tähtajatut lepingut saab nii üürileandja kui ka üürnik ühepoolselt üles öelda 3 kuu pikkuse teatamisega. See info peaks olema edasi antud taasesitamist võimaldavas vormis.

• Üürileandjal on õigus külastada valdust ilma kooskõlastuseta.

Korrektne: üürileandja saab valdust külastada ainult juhul, kui külastus on eelnevalt kooskõlastatud üürnikuga ja mõistliku etteteatamise aja piires.

Rendini õigusjuht kommenteerib, et need lepped, mis ei vasta seadusele, on (kohtu)vaidluste korral tühised ja üürnik saab õiguse üürileandja üle.

“Antud teema on osaliselt seotud euriboriga, mille järsk tõus eelmisel aastal mõjutas peaaegu kõiki meist,” alustab Lia Siht. “Me puutusime kokku juhtumitega, kus üürnike igakuiste kommunaalarvete summa kasvas hüppeliselt. Põhjuseks remondifondi juurde kuuluvad ühistu laenumaksed,” jätkab ta.

Üürnik peab taluma mõistlikke kõikumisi, näiteks prügiveo- või veeteenuse pakkuja hinnakasv. Samas üürnik ei pea taluma 3-4-kordseid tõuse, näiteks ühistu laenumakse kasv 23 eurolt 150 eurole. “Sellised muutused ületavad mõistetava piiri,” hindab Siht.

Mis võiks olla lahendus? – “Seadus lubab valida, kumb lepingu osapooltest remondifondi ja laenumakseid tasub. Kui nende summade puhul on aja jooksul toimunud ülisuur kasv ja eelnevalt on maksjaks olnud üürnik, siis on igati normaalne, et edaspidi võtab üürileandja tasumise enda peale. Samuti võivad pooled omavahel kokku leppida proportsiooni, mis oleks esialgsega võrreldes paremini tasakaalus,” pakub ta.

“Juhul, kui vastastikust mõistmist ei teki, siis üürnikul on õigus leping erakorraliselt lõpetada, sest tema jaoks on talumiskohustus oma piirid ületanud.”