Üüritülide lahendamise salarelv? 4 soovitust, kuidas koostada korrektselt eluruumi üleandmise akti

Vara üleandmise akt on oluline osa Rendini teenusest ning käib kaasas iga digitaalse üürilepinguga, mis Rendini keskkonnas sõlmitakse. Lisaks sellele saab üürileandja Rendinis täiendava kaitse ning üürnik erapooletu vahemehe, kes aitab arusaamatusi lahendada.

Üleandmise-vastuvõtmise akt (lühendatud kujul ka üleandmise akt või ÜVA) on üürileandja ja üürniku vaheline dokument, mis tuleb koostada ja kinnitada nii üürivara üleandmisel kui ka tagastamisel. See loob vajaliku tõendusbaasi võimalike arusaamatuste ja nõuete edukamaks lahendamiseks.

Õigesti tehtud akt dokumenteerib elupinna seisukorra üürniku sisse ja välja kolimise hetkel, sisaldab ajakohaseid fotosid, fikseerib ära elupinnal oleva vara, eluruumis esinevad puudused ja viimased näidud. Nii tekib korrektne võrdlus kahest ÜVA-st: üks, mis tehti üürilepingu alguses ja teine, mis tehti selle lõpus.

Üleandmise-vastuvõtmise akt on peamiselt vajalik selleks, et näiteks üürilepingu lõppedes selgeks teha, kas varalt leitud kahjustused olid seal juba enne üürniku sissekolimist või tekkisid tema tegevuse tagajärjel ning kes kannab kulud. Kuidas aga üleandmise akti koostada nii, et sellest vaidluste lahendamisel ka kasu oleks?

Üks olulisemaid asju on, et üleandmise akt sisaldaks ajakohaseid ja detailseid fotosid, mis kajastavad mööbliesemete ja siseviimistluse seisukorda. “Akti tuleb kindlasti lisada värskelt tehtud pildid, mis peegeldavad kinnisvara reaalset olukorda nüüd ja praegu. Aegunud fotode kasutamine põhjustab ainult asjatut segadust ja sellisel juhul ei saa akti kinnitada,” selgitab Rendini õigusjuht Lia Siht.

Siht lisab, et aktis kasutatud fotod ei tohiks olla liiga üldised, kuna see tekitab sageli poolte vahel suuri vaidlusi. “Vaade toale on küll oluline, et näidata eluruumi terviklikku seisukorda. Samas ei tohiks aktist puududa detailsemad pildid, mis annaksid aimu konkreetsete esemete või siseviimistluse seisundist,” ütleb ta.

“Kindlasti tuleks aktis üksikasjalikult fikseerida hinnalisema vara, tehnikaseadmete ja mööbli olukord ning teha neist nii üldiseid pilte kui ka detailsemaid fotosid erinevate nurkade alt. Erilist tähelepanu tuleks pöörata ka sellistele kohtadele, mis võivad kergesti või tahtmatult rikutud saada, nagu näiteks köögimööbel ja tasapinnad, pliidi ja kraanikausi ümbrus, vannituba, põrandad ja esiku seinad,” soovitab Siht.

Siht lisab, et oluline on pildistada tuba nii, et ka lagi jääks pildile. “Samuti võiks jäädvustada toa vaate nii ukse kui akna poolt ning lülitada pildistamise hetkeks sisse kõik valgustid, hoolimata sellest, kas on päev või õhtu. Fikseerida võiks ka kardinate seisu ning teha neist pilte nii kinniselt kui lahtiselt. Tehnika täpse seisukorra jäädvustamiseks võiks teha pilte ka näiteks ahju ja külmiku sisemusest. Kui voodi või diivani peal on pleed või kate, siis võiks ka selle pildistamise hetkeks ära võtta,” kirjeldab jurist.

Sama kehtib ka ilupiltide kasutamise kohta, mida tehakse näiteks korteri müügiprotsessis. “ÜVA-sse sellised fotod ei sobi, sest üürivaidluse või lausa kohtujuhtumi puhul ei saa üürnikku vastutusele võtta, kui ta on tekitanud kahju, ent ei tunnista seda ja puuduvad asjakohased tõendid. Tasub meeles pidada, et fotode tegemise kuupäeva ja kellaaega saab tõestada,” lisab Siht.

Samuti tuleks üleandmise aktis ära fikseerida kõik eluruumis esinevad puudused ja lisada juurde vara seisukorra lühikirjeldus. 

“See tähendab, et kui näiteks korteri parketil on sügavad kriimustused, mõni seade pole töökorras või köögitasapinnal esineb veekahjustus, siis tuleb need aktis dokumenteerida. Lisaks tuleks üles pildistada ka kõik pisemad mööblil või siseviimistlusel esinevad täkked, kriimud ja kulumisjäljed,” soovitab Siht.

Kui akt on liiga üldine ja eluruumi seisukord pole korrektselt fikseeritud, siis on pea võimatu tõestada, millal kahjustused tekkisid ja kes nende eest vastutab. “See võib asetada ühe osapoole ebasoodsasse olukorda, sest pole võimalik kindlaks teha, kummal on õigus. Üürnik võib sattuda alusetu süüdistamise küüsi või üürileandja jääda ilma kahju hüvitamisest,” kirjeldab õigusekspert.

Siht paneb kõigile südamele, et üleandmise-vastuvõtmise akt ei ole ainult üürileandja kontrollida või tema pärusmaa. “Me julgustame alati üürnikke, et nad vaataksid kõik omalt poolt üle, kui on korteri kätte saanud. Vajadusel peaks üürnik tegema uued pildid, kui ta märkab mõnd erinevust ÜVA-sse pandud visuaalide ja reaalsuse vahel. Sellises olukorras on õigustatud akti täiendamine uuemate piltide ja märkustega, näiteks avastatud täkked, kahjustused, katkine mööbel jne,” lisab ta.

Rendini õigusjuhi sõnul on üheks suurimaks üürileandjate ja üürnike vaheliste tülide tekkimise põhjuseks koristamine. “Seetõttu tuleks üleandmise aktis paika panna ka täpsed ootused lõpukoristuse osas. Kindel on see, et üürikodu lõpukoristus peab olema oluliselt põhjalikum kui igapäevane koristamine,” selgitab ta.

“Lõpukoristuse kvaliteedi tagamise juures on olemas üks rusikareegel: lepingu lõpetamisel ja üüripinna üürileandjale tagastamisel peab see olema samasuguses seisukorras nagu vara üleandmise aktis sai varasemalt dokumenteeritud,” rõhutab Siht.

“See tähendab, et kui eluruum oli üürnikule üle antud peale professionaalse koristuse teostamist ning üürileandja soovib seda ka professionaalse koristuse järel tagasi saada, siis tuleb selles üürnikuga selgelt kokku leppida,” ütleb jurist.

Üleandmise aktis peaks olema loeteluna märgitud ka eluruumis olev mööbel, tehnika ja muu hinnalisem vara. “Ühtlasi fikseeritakse üleandmise aktis ka viimased näidud (nt. vesi, elekter ja gaas), et hiljem ei tekiks vaidlusi tarbimise või kulude suuruse kohta,” ütleb Siht.

“Samuti peaks olema dokumenteeritud ka see, mitu paari ning millised võtmed ja näiteks värava puldid üürnikule üle anti. Sellisel juhul saab pärast üürilepingu lõppemist lihtsasti kontrollida, kas kõik on korteris olemas või jäi miski üürileandjale tagastamata,” lisab ta.

“Rendini kasutajatele on üleandmise-vastuvõtmise akti koostamine väga lihtsaks tehtud, sest sisuline ülesehitus on juba ette antud. Üürileandja peab lihtsalt jälgima, mida rakendus temalt küsib ja täitma tühjad väljad. Nii saavad osapooled olla kindlad, et ükski oluline aspekt ei jää kirja panemata,” kirjeldab Rendini õigusjuht.

Nendel, kes ei kasuta Rendinit, tuleb ise luua põhi akti jaoks. “Üleandmise akti koostamiseks ühest valemit otseselt pole, kuid kindlasti peaksid seal olema eelnevalt mainitud elemendid (fotod, loetelu varast, näidud, olemasolevad puudused, üleantavate võtmete arv jne). Oluline on meeles pidada, et pooled peavad koostatud akti ja pildid ka teineteisele edastama, mitte ainult endale jätma,” kordab Siht.

Siht lisab, et akt tuleb kinnitada samal päeval, mil toimub võtmete üleandmine. “Pooled võiksid akti täita üheskoos eluruumi üleandmisel, et pildid oleksid värsked ning kõik saaks kindlasti fikseeritud,” soovitab ta.