Mis vahe on tähtajalisel- ja tähtajatul üürilepingul?
Tähtajatu üürileping:
Sõlmitakse määramata ajaks.
Osapooled saavad lepingu ühepoolselt lõpetada 3-kuulise etteteatamisega
Üüri võib tõsta igal aastal, teavitades sellest üürnikku 30 päeva ette.
Tähtajaline üürileping:
Sõlmitakse kindlaks ajaks (nt. 1 või 2 aastat).
Leping lõpeb tähtaja möödudes. Ühepoolselt ilma mõjuva põhjuseta lepingut lõpetada ei saa.
Üüri saab tõsta, kui leping on sõlmitud vähemalt 3 aastaks
Lepingutüüpide suurim erinevus seisneb nende kehtivuses. Kui tähtajatu üürileping sõlmitakse määramata ajaks, siis tähtajaline üürileping kehtib konkreetse kuupäevani ning seda ei ole võimalik ühepoolselt ilma mõjuva põhjuseta varem lõpetada.
Aga sa ei pea olema jurist, et sõlmida turvaline üürileping või vormistada korrektne üürilepingu lõpetamine. Vaata, kuidas saab Rendin sind kõige sellega aidata.
Üürilepingu lõpetamise iseärasused
Tihtipeale ei ole inimesed seadusega kursis ega tea, kuidas käib üürilepingu lõpetamine. Lepingutüübist tulenevalt on selleks seaduses ette nähtud erinevad võimalused:
Tähtajatu lepingu saab korraliselt ja ühepoolselt üles öelda 3-kuulise etteteatamisega. Teavitus peab olema kirjalik ja saaja peab kinnitama selle kätte saamist. Kui osapooled saavad kokkuleppele, siis saab lepingu ka varem ära lõpetada.
Tähtajaline leping lõpeb vastavalt kuupäevale, mis lepiti kokku lepingu sõlmimisel või varem osapoolte kokkuleppel. Seda pole võimalik lõpetada korraliselt ehk ühepoolselt ilma mõjuva põhjuseta. “Enamasti on selleks range lepingu rikkumine või üüritasu maksmisega viivitamine. Samas võib lepingu erakorraliselt üles öelda ka siis, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele,” kirjeldab Siht.
Erakorraline ülesütlemine on lubatud võlaõigusseaduse järgi (§ 314-319) juhul, kui lõpetamise põhjus on piisavalt mõjuv ja lepingu jätkamine pole enam mõlema osapoole huvides. “Näiteks ei loeta mõjuvaks põhjuseks sissetuleku vähenemist või parema tööpakkumise tõttu teise linna või riiki kolimist,” täpsustab Lia Siht.
Mis juhtub, kui tähtajalise üürilepingu tähtaeg lõpeb, aga uut lepingut ei sõlmita?
Kui tähtajaline üürileping jõuab lõpule ja üürnik jääb üüripinnale edasi elama, muutub leping automaatselt tähtajatuks. Seda juhul, kui osapooled ei võta ette lepingu lõpetamiseks vajalikke samme. See tähendab, et edaspidi kehtivad tähtajatu lepingu tingimused, sealhulgas kolme kuu etteteatamise kohustus mõlema osapoole jaoks.
Levinud müüt: Tähtajaline leping tagab üüritulu laekumise
Paljud üürileandjad eelistavad tähtajalist lepingut, sest usuvad, et see tagab stabiilse üürisuhte ja püsiva sissetuleku, sest leping on kindlate kuupäevadega piiritletud. “Reaalsuses võib tähtajaline üürileping endaga kaasa tuua keerulisi olukordi, millele ei osata üürilepingut sõlmides mõelda,” selgitab Siht.
💡 Näide elust enesest:
Üürnikul ja üürileandjal oli tähtajaline üürileping
Üürnik kaotas töö ja ei saa enam üüri maksta.
Üürnik soovis lepingut lõpetada, aga üürileandja ei olnud sellest huvitatud – puudus ka alus erakorraliseks lepingu lõpetamiseks ning üürileandja oli oma peas juba arvestanud lepingu lõpuni laekuva üürituluga.
Majanduslikes raskustes olev üürnik ei suutnud üüripinda enam ülal pidada ning otsustas selle hüljata, kuna ei näe situatsioonist teist väljapääsu.
Üürileandja ainuke viis võlgade kättesaamiseks oli pöörduda kohtusse
Paraku ei toonud see soovitud tulemust, kuna kohtuprotsess kestis aastaid ning lisaks tekkinud võlgadele tuli üürileandjal kanda ka erinevad õigusabi- ja menetluskulud
See on vaid üks üsna levinud olukordadest, kus tähtajaline üürileping seab üürniku või üürileandja ebasoodsasse positsiooni ning muudab probleemide lahendamise oluliselt keerulisemaks.
Tähtajatu üürileping võimaldab muutlikele olukordadele kiiremini reageerida
Kui üürileandjal ilmnevad üürnikuga probleemid või üürnik ei soovi enam üüripinnal elada, siis saab tähtajatu üürlepingu ühepoolselt kolmekuulise etteteatamisega üles öelda.
“Meie õigustiimi lauale jõuab mõnikord juhtumeid, kus üürnik soovib makseraskuste tõttu üürilepingu esimesel võimalusel lõpetada. Sellisel juhul on meie esimene soovitus osapooltele alati kompromissi leidmine. Üldjuhul jõutakse siis kokkuleppeni, et leping lõpetatakse kohe pärast uue üürniku leidmist. Kui kokkulepet ei saavutata, siis lõpeb leping seaduse kohaselt kolme kuu möödumisel,” selgitab Rendini õigusjuht.
Tähtajaline üürileping aga nii paindlik ei ole. “Kui üürileandja ei ole nõus tähtajalist lepingut kokkuleppeliselt varem lõpetama ning erakorraliseks ülesütlemiseks pole alust, siis vastutab üürnik üürileandja ees kuni lepingus märgitud kuupäevani,” ütleb Siht.
“Nii jäigalt piiritletud leping võib viia situatsioonini, kus makseraskustesse sattunud üürnik hülgab eluruumi ja lõpetab omavoliliselt kohustuste täitmise, kuna ei näe keerulisest olukorrast teist väljapääsu. Üürileandjal tuleb leida nii uus elanik kui ka tegeleda eelmise elaniku võlgadega,” kirjeldab ta.
“Samas võib tekkida ka olukord, kus üürnik soovib lihtsalt elukohta vahetada, kuid üürileandja hoiab teda kangekaelselt lepingu lõppemiseni kinni. Tähtajatu lepingu korral peab üürnik lihtsalt oma väljakolimise soovist kolm kuud ette teatama ning üürileandja ei saa teda takistada,” lisab jurist.
Tähtajaline leping raskendab üüri tõstmist
Seadus sätestab, et üürileandjal on tähtajatu üürilepingu puhul õigus üks kord aastas tõsta üürisummat. “Selleks on kaks võimalust: teavitada üürnikku oma kavatsusest 30 päeva ette või leppida üürnikuga juba üürilepingut sõlmides kokku, et üür suureneb perioodiliselt,” selgitab Siht.
“Tähtajalise üürilepingu kehtivuse ajal võib üüri tõsta vaid siis, kui leping on sõlmitud vähemalt kolmeks aastaks ning tõstmise kokkulepe on sinna sisse kirjutatud. See tähendab, et näiteks kaheaastase lepingu korral ei saa üüri tõsta enne kehtiva lepingu lõppemist ja uue sõlmimist. Seda isegi siis, kui selleks tekib põhjendatud vajadus, näiteks olukord üüriturul muutub oluliselt või tarbijahinnaindeks tõuseb,” täpsustab Siht.
“Üürihinna tõstmine tasub alati läbi mõelda, kas see on mõistlik ja põhjendatud. Üürileandjad ei arvesta sageli, et sellega kaasneb risk teenimise asemel hoopis üüritulu kaotada. Stabiilne üürisuhe on igal juhul mõistlikum, kui liiga tihti üüri tõsta ja riskida sellega, et üüripind seisab pikalt tühjana,” rõhutab Siht.
Milline leping kaitseb puuküürniku eest?
Kinnisvara omanike seas on levinud arvamus, et puuküürnikust (ehk üürnikust, kes ei maksa üüri, kuid vaatamata sellele keeldub välja kolimast) on lihtsam vabaneda tähtajalise lepingu lõppedes.
“See tekitab küsimuse. Miks inimene, kes on mis iganes põhjusel ületanud normaalse maksekäitumise barjääri ja keeldunud üürimakseid tegemast, peaks perioodi lõppedes järsku lepingust kinni pidama? Kui üürnik on siiani kokkuleppeid ignoreerinud, teeb ta seda tõenäoliselt ka edaspidi,” arutleb Siht.
Tasub teada ka seda, et iga tähtajaline leping muutub tähtajatuks, kui üürnik jätkab pärast tähtaja möödumist eluruumi kasutamist ning üürileandja ei ole teavitanud üürniku lepingu lõpetamise soovist ega uut lepingut sõlminud. “Puuküürnike juhtumite korral peab omanik olenemata lepingutüübist pöörduma üürniku väljatõstmiseks üürikomisjoni või kohtu poole. See protsess võib olla väga pikk ja keeruline ning sellele ei avalda mõju lepingu tüüp ega üürisuhte pikkus,” täpsustab jurist.
Rendinis õnnestub enamasti sellised olukorrad lahendada kohtuväliselt või tavapärasest kiiremini tänu platvormi hoolikalt paika pandud protsessidele. “Me nõustame üürileandjat, kui üürnik jääb võlgu ja keeldub välja kolimast ning aitame tal juriidiliselt korrektsete sammudega mitte maksvast üürnikust kiiresti vabaneda. Lisaks hüvitame üürileandjale üürniku süül tekkinud varakahju kuni 10 kuu üüri ulatuses ning saamata jäänud üüri- ja kommunaalmaksed kuni kolme kuu ulatuses,” selgitab Rendini õigusjuht.
