Üüritulu deklareerimine 2026. aastal
Aastanumbrid ja nendega kaasnev segadus on iga tuludeklaratsiooni puhul tavaline. Tihti ei saada aru, millisel aastal millise aasta tulusid deklareeritakse. Selle pärast kirjutame otse välja - 2026 aastal deklareeritakse 2025 aastal teenitud üüritulu.
Rendini õigusjuht Lia Siht selgitab veel, et see ja eelmine deklaratsioon tekitasid veel täiendavat segadust muutuvate maksumäärade tõttu. “Kuna eelmisel aastal muutus tulumaksumäär 20% pealt 22% peale, siis tuleb seda kindlasti deklareerimisel teada ja silmas pidada,” selgitab ta.
Ehk siis - kogu 2025 aasta jooksul teenitud tulule kehtib juba uus tulumaksumäär - 22%.
20% maksusoodustust üüritulu deklareerimisel?
Muutunud maksumäärale lisandub veel maksusoodustust puudutav segadus. Nimelt kehtib eraisikutele eluruumide välja üürimisel teenitavalt tulult 20% maksusoodustus. Maksusoodustust on võimalik saada vaid eluruumi välja üürimisel, ehk see soodustus ei kehti äripindade, garaažide või muude pindade üürile andmisel.
Maksusoodustust arvestab MTA ise automaatselt pärast seda, kui isik on oma kogu saadud tulu deklaratsiooni lisanud.
“Inimkeeli ja lihtsalt tähendab see, et eraisiku eluruumi välja üürimisel teenitud üüritulu maksustatakse alates 2025 aastast 17,6% maksumääraga,” toob Siht näite, kuidas maksusoodustusest lihtsam mõelda on.
Põhiliseks tingimuseks soodsama maksumäära saamiseks on see, et elamu või korter oleks välja üüritud eluruumi üürilepingu alusel, oleks kasutusel eluruumina ning üürileandjaks oleks eraisik. Siinkohal on oluline silmas pidada seda, et eluruumi üürilepinguga on tegemist vaid siis, kui lepinguga antakse üürile eluruum (ehk ta vastab eluruumi tingimustele, täpsema info selle kohta leiab vastavas määruses) ning lepingu sõlmimisel lepitakse kokku, et pinda hakatakse kasutama elamiseks.
“Näiteks, kui äriühing hakkab rentima korterit büroopinnana, mis on iseenesest ka põhimõtteliselt elamiseks kasutatav, ei muutu üürileping selle pärast veel eluruumi üürilepinguks,” rõhutab Siht.
Renditulu
Kui eluruum antakse kasutusse inimeste lühiajaliseks majutamiseks (ilma, et sõlmitaks eluruumi üürileping), siis sellisel juhul 20% mahaarvamist rakendada ei saa ning saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all.
“Näiteks AirBnB või booking.com kaudu inimestele ajutist majutust pakkuv eraisik, kellele see ettevõtluseks ei ole, peab oma tuludeklaratsioonis kajastama tulu brutosumma, millest kulusid, sealhulgas teenustasu, maha arvata ei saa,” selgitab Siht.
Samuti ei saa 20% mahaarvamist rakendada renditulule mida saadakse lepingust, mille eesmärk on eluruumi allrendile andmine. Ka selline tulu tuleb renditulu tululiigi deklareerida.
AirBnb ja Booking.com platvormide kasutamise üks suur pluss on aga see, et need platvormid saadavad tulusid puudutava info ise otse tuludeklaratsiooni, mis tähendab, et deklareerimist puudutavat tööd on vähem.
“Näiteks AirBnB või booking.com kaudu inimestele ajutist majutust pakkuv eraisik, kellele see ettevõtluseks ei ole, peab oma tuludeklaratsioonis kajastama tulu brutosumma, millest kulusid, sealhulgas teenustasu, maha arvata ei saa,” selgitab Siht.
Mida tulumaksu soodustuse saamiseks teha tuleb?
Kui tegemist on eluruumi üürituluga ja üürileandjaks on eraisik, siis peab üürileandja oma saadud üürimaksete andmed käsitsi sisestama. Rendini platvorm üürileandja teenitavat tulu automaatselt tuludeklaratsiooni tarvis ei edasta ning olenemata, kas üürile antakse läbi Rendini platvormi või mitte, on vastav info vaja käsitsi sisestada.
“Tuludeklaratsioonis tuleb ära näidata kogu aasta üürilt teenitud tulu ja 20% soodustuse arvestamine tehakse süsteemis automaatselt. See 20% maksusoodustust on mõeldud eraisikust üürileandjale üürimisest tulenevate kulude katteks, näiteks remondiks,” selgitab Rendini jurist.
Arvutusnäide:
Kui eelmisel aastal (2025) teenitud üüritulu oli 7200 eurot, siis:
Tulumaks on sellest 22% ehk 1584 eurot.
20% mahaarvamine vähendab seda summat 317 euro võrra.
Lõpuks tuleb tasuda tulumaksu 1267 eurot.
Alles alustanud üüriturul tegutsejale võib selline arvutuskäik tekitada pisut segadust: kas ma olen asjadest ikka õigesti aru saanud? Nagu ülal viidatud, on mugavam arvutamisel lähtuda lihtsalt teadmisest, et 2025 aastal läheb maksustamisele 17,6% kogu üüritulust.
Näide:
Kui üüritulu oli eelmisel aastal 7200 eurot, siis:
Tulumaks koos arvestatud maksusoodustusega on sellest 17,6% – 1267 eurot.
Üüritulu ei võrdu ainult üürimaksetega
Tundub ilmselge, et üüritulu alla loetakse kõiki aasta jooksul makstud üürimakseid, kuid nende hulka tuleb vajadusel arvata ka muul viisil vormistatud üürimisega seotud tulu. Näiteks olukord, kus üürnik ja üürileandja on kokku leppinud, et üürnik maksab otse tagasi üürileandja pangalaenu või üürnik maksab üürileandja eest maamaksu.
“Seejuures tasub silmas pidada, et üürniku makstavaid kommunaalmaksete arveid tuluna deklareerida ei tule,” selgitab Siht.
Jurist rõhutab veel, et samamoodi ei arvestata tuludeklaratsioonis tuluna makseid, mis on kuidagi seotud elamu heakorraga (nt lumekoristus või muru niitmine).
Ka muid kõrvalkulusid, näiteks elektri, vee, kütte või muid kommunaalkulusid ei ole üürileandjal deklareerida vaja.
Kuidas tulu deklareerida kui üürileandja tegutseb ettevõtte alt?
Ülal kirjeldasime, kuidas toimub tulu deklareerimine kui üürileandjaks on eraisik. Kuna nii mõnedki inimesed tegelevad üürileandmisega ka ettevõtlusvormina, siis üha enam eelistatakse ka üürile andmiseks ettevõtte kasutamist. See on mõttekas olukorras, kus on plaan ka tulevikus kinnisvarasse raha paigutada.
Tasub teada, et ettevõttele ei rakendu seesugust lisa maksusoodustust, mida saab eraisik eluaseme välja üürimisel.
“Samas saab ettevõtte omanik oma teenitud kasumi samasse ettevõttesse tagasi investeerida ilma, et selle pealt peaks üldse makse maksma. Eestis on oma ettevõttesse kasumi uuesti investeerimine maksuvaba,” selgitab Siht ettevõtte alt välja üürimise kasulikkust.
Kui pinda üüritakse läbi ettevõtte, siis loomulikult üüritulu eraisikuna eraldi deklareerida ei ole vaja. Kõik maksukohustused tekivad juhul kui raha ettevõttest välja võetakse või kui ettevõttel tekivad maksukohustused muul viisil.
Tulu deklareerimine 2026 aastal
Kuna nii 2025 kui ka 2026 aastal on tulumaksumäär sama, siis ka 2026 aasta jooksul teenitud tulule kehtib sama loogika.
Siht soovitab seejuures maksud ette ära maksta, et tuludeklaratsiooni esitamist lihtsustada. "Maksud saab tasuda ka väikestes osades igakuiselt. Ise eelistan kanda osa üüritulust Maksu- ja Tolliameti ettemaksukontole. Pärast iga üüritulu laekumist arvutan maksusumma (alates 2025 algusest siis 17,6%) ja teen ülekande ettemaksu kontole. Selline lähenemine aitab vältida olukorda, kus kord aastas tuleb tasuda korraga suurem summa. Sama põhimõtet saab rakendada ka muude maksude puhul (nt. automaks või maamaks).“
Kuidas välja üürimine enda jaoks lihtsaks teha?
Oma kinnisvara välja üürimine ei ole lihtne ning nii maksumäärade kui ka dokumentidega pidev tegelemine võib pea valutama ajada. Siht ütleb, et valdav osa eraisikutest üürileandjaid saab siinkohal abi Rendini platvormist: “Meil on ära lahendatud erinevad dokumendipõhjad, süsteemis on automaatne taustakontroll ning meie pakutav kaitse on palju mitmekülgsem ja ulatuslikum kui turul tavaliselt saadav,” sõnab Siht.
Tema sõnul aitab Rendin vähendada võimalikke valesamme üürile andmisel ning lahendab olukorra, kus endale on piinlikkuseni selgeks vaja teha kõik seadusandlus ja protsessid. “Inimestele, kes ei ole professionaalsed üürileandjad ning kes on pärinud omale korteri, see on elumuutuste tõttu üle jäänud või ostnud oma esimese kinnisvara investeeringuks, on Rendini kasutamine ideaalne võimalus, mis vähendab riske, lihtsustab elu ning on ka äärmiselt taskukohane, makstes ainult paar protsenti üürist,” ütleb ta.