Nõuanded üüritulu
deklareerimiseks

Igal aastal tekib nii mõnelgi üürileandjal segadus, millise maksumääraga ning kuidas täpselt lõppenud aasta üüritulu deklareerida. Sellel aastal süvendab segadust mitmete maksumäärade muutumine. Võivad tekkida põhjendatud küsimused, milline maksumäär kehtib ja millal mida arvestada.

“2025. aastal esitatavas tuludeklaratsioonis tuleb näidata oma 2024 aasta jooksul teenitud üüritulu,” selgitab Siht. “Kuna eelmisel aastal kehtis vana tulumaksumäär, siis ei tule hetkel veel muretseda uuest aastast kehtima hakanud 22% maksumäära pärast, vaid 2024 aasta tulusid tuleb arvestada siiski 20% tulumaksu määra järgi,” ütleb ta.

Maksumäära protsendisegadusele lisandub veel maksusoodustust puudutav segadus. Nimelt kehtib eraisikutele eluruumide välja üürimisel teenitavalt tulult maksusoodustus, mis on täpselt sama protsendimääraga, mis eelmise aasta tulumaks ise - 20%. Maksusoodustust on võimalik saada vaid eluruumi välja üürimisel, ehk see soodustus ei kehti äripindade, garaažide või muude pindade üürile andmisel.

Maksusoodustust arvestab MTA ise automaatselt pärast seda, kui isik on oma kogu saadud tulu deklaratsiooni lisanud.

Põhiliseks tingimuseks soodsama maksumäära saamiseks on see, et elamu või korter oleks välja üüritud eluruumi üürilepingu alusel ning üürileandjaks oleks eraisik. Siinkohal on oluline silmas pidada seda, et eluruumi üürilepinguga on tegemist vaid siis, kui lepinguga antakse üürile eluruum (ehk ta vastab eluruumi tingimustele, täpsema info selle kohta leiab vastavas määruses) ning lepingu sõlmimisel lepitakse kokku, et pinda hakatakse kasutama elamiseks.

“Näiteks, kui äriühing hakkab rentima korterit büroopinnana, mis on iseenesest ka põhimõtteliselt elamiseks kasutatav, ei muutu üürileping selle pärast veel eluruumi üürilepinguks,” rõhutab Siht.

Kui eluruum antakse kasutusse inimeste lühiajaliseks majutamiseks (ilma, et sõlmitaks eluruumi üürileping), siis sellisel juhul 20% mahaarvamist rakendada ei saa ning saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all.

“Näiteks AirBnB või booking.com kaudu inimestele ajutist majutust pakkuv eraisik, kellele see ettevõtluseks ei ole, peab oma tuludeklaratsioonis kajastama tulu brutosumma, millest kulusid, sealhulgas teenustasu, maha arvata ei saa,” selgitab Siht.

Samuti ei saa 20% mahaarvamist rakendada renditulule mida saadakse lepingust, mille eesmärk on eluruumi allrendile andmine. Ka selline tulu tuleb renditulu tululiigi deklareerida.

AirBnb ja Booking.com platvormide kasutamise üks suur pluss on aga see, et need platvormid saadavad tulusid puudutava info ise otse tuludeklaratsiooni, mis tähendab, et deklareerimist puudutavat tööd on vähem.

Kui tegemist on eluruumi üürituluga ja üürileandjaks on eraisik, siis peab üürileandja oma saadud üürimaksete andmed käsitsi sisestama. Rendini platvorm üürileandja teenitavat tulu automaatselt tuludeklaratsiooni tarvis ei edasta ning olenemata, kas üürile antakse läbi Rendini platvormi või mitte, on vastav info vaja käsitsi sisestada.

“Tuludeklaratsioonis tuleb ära näidata kogu aasta üürilt teenitud tulu ja 20% soodustuse arvestamine tehakse süsteemis automaatselt. See 20% maksusoodustust on mõeldud eraisikust üürileandjale üürimisest tulenevate kulude katteks, näiteks remondiks,” selgitab Rendini jurist.

Arvutusnäide:

Kui eelmisel aastal (2024) teenitud üüritulu oli 7200 eurot, siis:

• Tulumaks on sellest 20% ehk 1440 eurot.

• 20% mahaarvamine vähendab seda summat 288 euro võrra.

• Lõpuks tuleb tasuda tulumaksu 1152 eurot.

Alles alustanud üüriturul tegutsejale võib selline arvutuskäik tekitada pisut segadust: kas ma olen asjadest ikka õigesti aru saanud? Nagu ülal viidatud, on mugavam arvutamisel lähtuda lihtsalt teadmisest, et 2024 aastal läheb maksustamisele 16% kogu üüritulust.

Näide:

Kui üüritulu oli eelmisel aastal 7200 eurot, siis:

• Tulumaks koos arvestatud maksusoodustusega on sellest 16% – 1152 eurot.

Tundub ilmselge, et üüritulu alla loetakse kõiki aasta jooksul makstud üürimakseid, kuid nende hulka tuleb vajadusel arvata ka muul viisil vormistatud üürimisega seotud tulu. Näiteks olukord, kus üürnik ja üürileandja on kokku leppinud, et üürnik maksab otse tagasi üürileandja pangalaenu või üürnik maksab üürileandja eest maamaksu.

Jurist rõhutab veel, et samamoodi ei arvestata tuludeklaratsioonis tuluna makseid, mis on kuidagi seotud elamu heakorraga (nt lumekoristus või muru niitmine).

Ka muid kõrvalkulusid, näiteks elektri, vee, kütte või muid kommunaalkulusid ei ole üürileandjal deklareerida vaja.

Ülal kirjeldasime, kuidas toimub tulu deklareerimine kui üürileandjaks on eraisik. Kuna nii mõnedki inimesed tegelevad üürileandmisega ka ettevõtlusvormina, siis üha enam eelistatakse ka üürile andmiseks ettevõtte kasutamist. See on mõttekas olukorras, kus on plaan ka tulevikus kinnisvarasse raha paigutada.

Tasub teada, et ettevõttele ei rakendu seesugust lisa maksusoodustust, mida saab eraisik eluaseme välja üürimisel.

“Samas saab ettevõtte omanik oma teenitud kasumi samasse ettevõttesse tagasi investeerida ilma, et selle pealt peaks üldse makse maksma. Eestis on oma ettevõttesse kasumi uuesti investeerimine maksuvaba,” selgitab Siht ettevõtte alt välja üürimise kasulikkust.

Kui pinda üüritakse läbi ettevõtte, siis loomulikult üüritulu eraisikuna eraldi deklareerida ei ole vaja. Kõik maksukohustused tekivad juhul kui raha ettevõttest välja võetakse või kui ettevõttel tekivad maksukohustused muul viisil.

2025. aastal on tulumaksumäär 22%, seega tasub juba praegu järgmise aasta maksude tarvis raha kogumist planeerida, et uus määr deklareerimisel arvesse võtta ning järgmise aasta algus ei tooks ebameeldivaid üllatusi.

Maksusoodustus 20% sellest 22%-st jääb jätkuvalt kehtima. Ehk siis võib sisuliselt järgmise aasta tarvis arvutada, et eraisikult eraisikule üüritava eluruumi tulu maksumäär on 17.6%.

Arvutusnäide:

Kui sellel aastal (2025) teenitud üüritulu on 7200 eurot, siis:

• Tulumaks on sellest 22% ehk 1584 eurot.

• 20% mahaarvamine vähendab seda summat 316.8 euro võrra.

• Lõpuks tuleb tasuda tulumaksu 1267.2 eurot.

Näide:

Kui üüritulu on 2025. aastal 7200 eurot, siis:

• Tulumaks koos arvestatud maksusoodustusega on sellest 17.6% – 1267.2 eurot.

Deklaratsiooni esitamisel tuleks lihtsalt andmed tähelepanelikult üle vaadata ja seejärel kinnitada nende õigsust.

Oma kinnisvara välja üürimine ei ole lihtne ning nii maksumäärade kui ka dokumentidega pidev tegelemine võib pea valutama ajada. Siht ütleb, et valdav osa eraisikutest üürileandjaid saab siinkohal abi Rendini platvormist: “Meil on ära lahendatud erinevad dokumendipõhjad, süsteemis on automaatne taustakontroll ning meie pakutav kaitse on palju mitmekülgsem ja ulatuslikum kui turul tavaliselt saadav,” sõnab Siht.

Tema sõnul aitab Rendin vähendada võimalikke valesamme üürile andmisel ning lahendab olukorra, kus endale on piinlikkuseni selgeks vaja teha kõik seadusandlus ja protsessid. “Inimestele, kes ei ole professionaalsed üürileandjad ning kes on pärinud omale korteri, see on elumuutuste tõttu üle jäänud või ostnud oma esimese kinnisvara investeeringuks, on Rendini kasutamine ideaalne võimalus, mis vähendab riske, lihtsustab elu ning on ka äärmiselt taskukohane, makstes ainult paar protsenti üürist,” ütleb ta.