Esmakordselt korteri üürimine on üks oluline samm iseseisva eluga alustamisel, mis eeldab suuremat vastutuse võtmist, sealhulgas ka oma rahaasjade eest. Vaata, kuidas saab Rendin sind üürimisel aidata.

Esmalt tuleks läbi mõelda, mis on tulevase üürikodu juures oluline. “Olgu selleks asukoht ja linnaosa, lähedus töökohale ja koolile või suurus ja tubade arv. Seejärel võiks samadele kriteeriumidele vastavaid üürikuulutusi otsida, et välja selgitada, mis on praegused üürihinnad,” selgitab turvalise üürimise platvormi Rendin õigusjuht Lia Siht.

“Sellise taustatöö kaudu võib hoopis selguda, et hinnatase on soovitust liiga kõrge ning tuleb mõelda alternatiividele. Näiteks vaadata ka teisi piirkondi või leida endale korterikaaslane, kellega kulusid jagada,” ütleb Siht.

Siht lisab, et korterikaaslasi tohib üüripinnal majutada üksnes omaniku nõusolekul. “Vastutavaks isikuks jääb sellisel juhul siiski peamine üürnik, kui just kõik korterikaaslased pole loetletud kaasüürilistena ja lisatud lepingu allkirjastajateks. Sõpradega korteri üürimisel oleks mõistlik jagada lisaks üüripinnale ka vastutust,” soovitab ta.

“Võlaõigusseaduse (§ 289) kohaselt on eluruumi üürnikul õigus üürileandja nõusolekuta majutada üüritud eluruumis vaid oma abikaasat, registreeritud elukaaslast, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid ning seda juhul, kui üürilepingus ei ole teisiti kokku lepitud,” selgitab Siht.

• Kust üürikodu otsimisega alustada? Vaata Rendin kinnisvaraportaali või tagatisrahata üürimise Facebooki gruppi, et leida endale sobiv korter.

Enne esimese üürilepingu sõlmimist peaks tulevane üürnik hindama oma igakuist maksevõimet ning mõtlema, millised on tema sissetulekud (palk, õppetoetus/stipendium, vanemate rahaline tugi jms) ja väljaminekud (üür, kommunaalkulud, transport, toit, hobid jms).

Elukohaga seotud kõige olulisemad tegurid on üür ning sellega seotud kulud nagu kommunaalteenused, kodune internetipakett, parkimistasud ja muu. “Üldine soovitus on, et üürimakse oleks maksimaalselt 30-40% igakuisest sissetulekust. Näiteks, kui üürniku brutopalk on 1000 eurot kuus, siis üüritava elukoha hind peaks jääma 300-400 euro vahemikku,” kirjeldab Siht.

Kommunaalkulud võivad tuntavalt varieeruda – sõltuvalt asukohast, hoonest ja korteri suurusest. “Suurem osa üürileandjatest annab kuludest ülevaate üürikuulutuses, kuid igaks juhuks võiks küsida ka arveid näha, kui minna objektiga kohapeale tutvuma. Juurde peaks arvestama veidi rahavaru 10-20%, et ei tekiks halba üllatust olukorras, kus teenuspakkujad hindu tõstavad,” soovitab Siht.

Sihi sõnul ei tohiks üürisumma koos kommunaalteenuste ja muude arvetega olla kindlasti rohkem kui pool ühe kuu väljaminekutest, äärmisel juhul 60%.

“Kusjuures, kui üürnikul on aktiivseid laene ja/või järelmakse, siis tuleb need summad esimesena kuu sissetulekust maha arvestada, et oleks teada just see summa, mis jääb kätte pärast laenukohustuste tasumist,” ütleb Siht.

“Rendin tegeleb muuhulgas ka üürnikukandidaatide taustakontrolliga ja me oleme viimasel ajal näinud sellist tendentsi, mis peegeldab osade noorte suhtumist rahaasjadesse. Hoolimata east on nad juba jõudnud endale võtta päris palju laenukohustusi ja järelmaksusid ning raha kulutatakse ka online-kasiinodes mängimisele,“ kirjeldab ta.

Kõik need lisakohustused mõjutavad aga eluaseme leidmist ja ülalpidamise võimekust. “Sellest tulenevalt on vajalik rõhutada, et sissetulekute ja väljaminekute vahel peab valitsema tasakaal. Vastasel juhul hakkavad rahalised kohustused käima üle jõu ning langemine veel täiendavate (kiir)laenude ja seejärel maksehäirete lõksu juhtub märkamatult,“ toonitab jurist.

Üürikodu otsimise ajal tasub tähele panna, kui suured on stardikulud üürniku jaoks. Ehk siis, kas üürimine on tagatisrahata või tagatisrahaga? Kas lisandub maakleritasu ja/või lepingutasu?

“Need summad võivad olla täiesti seinast-seina. Võtame näitena korteri, mille ühe kuu üür on 500 eurot. Kui sellele lisanduvad sisse kolides täiendavad ühekordsed tasud, siis võivad üürniku kulud küündida kuni 1500 euroni (ühe kuu üür, tagatisraha võrdsustatud ühe kuu üüriga, maakleritasu). Veel tasuks teada, et Võlaõigusseadus lubab tagatisraha küsida 1-3 kuu üüri ulatuses,“ selgitab õigusekspert.

Kulude kokkuhoidmiseks on üürnikul mõistlik valida tagatisrahata üürimise kasuks. “Meie oleme Rendinis asendanud tagatisraha väikese kuutasuga, mis on 2,5% igakuisest üürisummast. See võimaldab üürnikul hoida üürimisega seotud stardikulud madalal ning säästa sadu eurosid. Lisaks pakume üürnikule tuge kogu üüriprotsessi vältel ning anname erapooletut nõu, kui poolte vahel peaks tekkima lahkhelisid,“ kirjeldab Siht.

Siht lisab, et üürnik võiks planeerida endale ka väikese rahavaru. “Viimase aasta jooksul on kõiksugused hinnad tõusnud väga kiiresti. Inflatsioonimäär on endiselt kõrge ja järjekordne krõbedate küttekuludega sügis-talvine periood on alles ees. See tähendab, et tuleks koguda veidi rahavarusid parema toimetuleku nimel. Ka väikeste summade kaupa säästmine on juba hea algus,“ soovitab ta.

“Me puutume Rendinis igapäevasel kokku nii üürnike kui ka üürileandjatega. Tänu sellele on meil hea ülevaade, mida üürileandjad peavad vajalikuks küsida inimestelt, kes soovivad nende pakutavat korterit üürida,“ ütleb Siht.

“Meie esimene soovitus üürnikukandidaatidele on olla ise aktiivne ja avatud. Kokkuvõtlik kirjeldus enda kohta loob hea võimaluse teha ära esimene tutvus. See võiks sisaldada lühikest üldist tutvustust endast ning ülevaadet, millega üürnik tegeleb, näiteks tema töö, kool või hobid,“ soovitab Rendini õigusjuht.

“Lisaks võiks üürnik kirjelduses selgitada, miks just see korter talle sobiv on ning kui pikaks üüriperioodiks ta kodu otsib. Oluline on ka mainida, kellega plaanitakse üürikodus elada (üksi, elukaaslase, sõbra, lemmikloomaga jne),“ lisab ta.

“Samuti soovitame mõelda ka täiendavatele küsimustele, mida üürileandja kohtudes küsida võib. Näiteks, kas ja kui kaua on üürihuviline varem endale kodu üürinud või mis põhjustel praegusest elukohast ära kolitakse,“ ütleb Siht.

Enne allkirjastamist peaks üürileping olema tähelepanelikult läbi loetud. Selguse mõttes võib ka lepingu sisu koos üürileandjaga üle käia. Ühtki rumalat küsimust ei ole olemas – kui miski tundub ebaselge, siis tasub alati üürileandjaga konsulteerida. Avatud suhtlus on oluline eeldus hea üürisuhte loomiseks ja hoidmiseks.

1. Üürilepingu tüüp: tähtajaline või tähtajatu

Üürilepinguid on kahte tüüpi. Tähtajaline leping tähendab, et see algab ja lõpeb konkreetsel kuupäeval. Tähtajatu leping algab samuti kindlal ajal, ent sellel puudub eelnevalt kokku lepitud lõpukuupäev.

Tähtajatu üürileping on paindlikum kui tähtajaline, sest:

1. Nii üürnik kui ka üürileandja saab lepingut lõpetada korraliselt ja ühepoolselt. Sellest on vaja teada anda teisele osapoolele 3 kuud ette. Rendinil on olemas ka spetsiaalne lepingu ülesütlemise teavituspõhi üürnikule.

2. Tähtajalist lepingut ei saa korraliselt ja ühepoolselt lõpetada. Ainsad võimalused selle lepingutüübi enneaegseks ülesütlemiseks on pooltevaheline kokkulepe või erakorraline situatsioon, mis eeldab väga mõjuvat põhjust või lepingu rikkumist ja tähendab, et lepingu jätkamine pole enam mõlema osapoole huvides.

   Meeles tuleb pidada ka seda, et paljud olukorrad, mis tunduvad lepingu poolele kriitilised, ei ole seaduse silmis mõjuvaks põhjuseks. Näiteks ei anna alust erakorraliseks lõpetamiseks sissetuleku vähenemine või elukaaslasest lahkuminek.

2. Loomulik kulumine üürikorteris

Vaata üle, mida ütleb leping loomuliku kulumise kohta. Kas üürileandja aktsepteerib loomulikku kulumist või on ta teinud ettekirjutuse, et eluruum tuleb tagastada seisundis, kust on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine/halvenemine. See on üks punkt üüriseaduses (Võlaõigusseadus ehk VÕS), mis jõustus 2021. aastal.

Sellise kokkuleppe järgi peab üürnik tegema enne väljakolimist üüripinnal värskendusremondi ning tagastama eluruumi sellises seisukorras, nagu see oli enne üleandmist. Küll aga ei saa üürileandja nõuda, et üürnik vahetaks loomuliku kulumise tõttu välja mööblit või tehnikat. Värskendusremondi all peetakse silmas eelkõige loomuliku kulumise jälgede eemaldamist seintelt, lagedelt, põrandalt või akendelt.

Rendini üürilepingutes seda praktikat ei rakendata. See tähendab, et üürileandja peab arvestama, et mööbel ja tehnika paratamatult amortiseeruvad ning üüripind võib vajada ajapikku värskendusremonti. Levinud praktika kohaselt võiksid üürileandjad kalkuleerida loomuliku kulumise ja potentsiaalsed kulud juba üürihinna sisse.

3. Makseandmed üürilepingus

Üürilepingus peab olema kirjas, mis kuupäeval on üüri maksmise tähtaeg ja kuidas käib arveldamine (saaja andmed koos pangakonto numbriga). Kui üüri eest tasumine toimub sularahas, siis on väga oluline, et tehingust jääb kirjalik märk maha. Näiteks üürileandja kirjutab üürnikule e-maili, et ta on üürimakse kätte saanud või pooled peavad iga kuu kirjalikult raha üleandmise-vastuvõtmise akti.

4. Üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamine

Üleandmise-vastuvõtmise akt ehk ÜVA on väga oluline dokument üürilepingu kõrval. See on üürileandja ja üürniku vaheline kokkulepe, mis tuleb koostada ja kinnitada üürivara üleminekul ja tagastamisel. Akti tegemine on mõlema osapoole huvides, sest see tagab vajaliku tõendusbaasi võimalike arusaamatuste ja nõuete edukamaks lahendamiseks.

Õigesti tehtud akt dokumenteerib elupinna seisukorra üürniku sisse ja välja kolimise hetkel, sisaldab ajakohaseid fotosid, fikseerib ära elupinnal oleva vara, eluruumis esinevad puudused ja viimased näidud. Tänu sellele tekib korrektne võrdlus kahest ÜVA-st: üks, mis tehti üürilepingu alguses ja teine, mis tehti selle lõpus.

• Loe lähemalt: kuidas koostada korrektselt üleandmise akti?