Собственник неверно оценивает арендную площадь
Справедливое ценообразование позволяет быстро найти арендатора и предотвращает простой жилплощади.
Как понять, что цена на арендную квартиру завышена? «Если в течение трех-семи дней после публикации объявления об аренде заинтересованных ноль, это первый признак, что цена слишком высока, — объясняет Алайн Аун, директор и соучредитель Rendin — компании, предлагающей решение для аренды жилья и безопасного заключения договора аренды. — Конечно, число претендентов не должно достигать космических масштабов, но важен «уровень качества» людей (включая образцовое финансовое поведение и отсутствие задолженностей по кредитам, стабильный доход, выбор жилья по карману), что позволит выбрать надежного жильца».
Он приводит в пример один недавний случай, когда потраченные время и энергия обошлись арендодателю в 4000 евро. «Это неполученный доход от аренды, поскольку собственник потратил пять месяцев, чтобы найти жильца в квартиру по завышенной цене. Данная ситуация хорошо показывает, насколько полезно порой прислушиваться к обратной связи со стороны и рекомендациям экспертов скорректировать первоначальную арендную плату. Это в интересах самого же арендодателя», — говорит Аун.
Директор компании добавляет, что даже если собственник найдет жильца, который будет готов платить слишком высокую цену, как правило, это всё же закончится финансовыми потерями.
Квартира простаивает
Каждый миг, когда арендная площадь простаивает, означает для ее владельца потерю дохода. Таким образом, в интересах арендодателя всегда действовать быстро. Конечно, бывают и исключительные ситуации, например, период ремонта.
Также простаивающая недвижимость может доставить хлопот, если там что-то случится, например, бытовые проблемы, такие как прорыв или протечка труб или еще что-то подобное. Вовремя не узнав о случившемся, можно получить еще больший ущерб.
Квартира стоит пустая? Найдите арендатора с помощью Rendin.
Самодеятельность в условиях арендного договора
Аун упоминает, что зачастую арендодатели испытывают сильный соблазн вносить в договор аренды свои особые условия и требования. Обычно это делают не из плохих побуждений, а в надежде, что это как-то обеспечит лучшую защиту от возможных проблем.
«В действительности, если эти условия не согласуются с регулирующим арендные отношения Обязательственно-правовым законом, в глазах закона они ничтожны. То есть при возникновении проблем с арендатором от них вообще не будет пользы», — объясняет директор Rendin.
Например, распространенная практика — включать в договор условие, согласно которому арендодатель может прекратить его в одностороннем порядке, уведомив об этом за один месяц. Это один из крупнейших мифов эстонского рынка арендного жилья, и в глазах закона это условие на самом деле ничтожно.
Узнать больше: 5 распространенных мифов о рынке арендного жилья
Игнорирование финансовых проблем арендатора
Арендодатели сами роют себе яму, узнав при проверке бэкграунда, что у претендента есть задолженности перед другими компаниями, и закрывая на это глаза. «В таком случае, например, оформляется договор на имя другого лица, которое будет отвечать за арендованную квартиру. Еще одно возможное решение — просить у заинтересованного более крупный залог, который по закону может достигать арендной платы за три месяца», — описывает Алайн Аун, добавляя, что Rendin таких мер не одобряет и людям с задолженностями заслуженно говорят «нет».
Проверка бэкграунда — лучший способ отфильтровать претендентов с плохой кредитной историей. Это поможет снизить вероятность того, что собственнику попадается проблемный жилец.
«В действительности риски, связанные с арендаторами, гораздо сложнее, и учитывать стоит не только общедоступные задолженности. Это подтверждают наши опыт и модели данных — мы ежемесячно проверяем более 3000 арендаторов, которые ищут жилье, — заявляет директор компании. — Таким образом, если арендодатель игнорирует первое же предупреждение, с большой вероятностью арендные отношения закончатся для него денежными потерями».
Узнать больше: У каждого второго арендодателя были проблемы с арендаторами
Собственник не делится своими ожиданиями
«Львиная доля проблем в арендных отношениях возникает, когда стороны не общаются между собой. Перед тем, как вообще подписывать договор, следует четко оговорить всевозможные ожидания и при необходимости включить их в договор. В противном случае в свете последующих конфликтов это будет неблаговидным поведением и сокрытием информации», — говорит Аун.
В качестве иллюстрации он приводит один случай. Квартира сдается в аренду, и перед передачей в ней проводится профессиональная уборка. Если собственник ожидает, что жилье должно быть возвращено ему в том же состоянии, он должен сообщить об этом жильцу. В идеале к акту приема-передачи следует приложить счет за уборку и договориться, что по окончании срока действия договора аренды жилец закажет такую же уборку в той же компании или компенсирует арендодателю соответствующую сумму.
Узнать больше: Как грамотно оформить документы на аренду жилья?
Собственник забрасывает свое имущество
Сдаваемая в аренду жилплощадь всё же остается собственностью владельца, за общее функционирование которой отвечает он сам — что подразумевает в том числе обеспечение исправности техносистем и обслуживание устройств в связи с естественным износом.
Арендодатель должен учитывать, что предметы и объекты, например внутренняя отделка, техника и мебель, неизбежно амортизируются. По истечении определенного периода следует проводить косметический ремонт и заменять какие-то технические устройства или предметы мебели.
Со стороны арендодателя нечестно игнорировать нужды арендной площади и требовать от жильца починки или замены стиральной машины, если срок ее службы попросту истек. Однако совершенно справедливо, когда арендатор самостоятельно меняет лампочки или нечаянно разбитое настенное зеркало.