Разбираемся: кто оплачивает ремонтный фонд за арендную квартиру?

Юрист Лия Сихт разъясняет, каков порядок оплаты дополнительных расходов и как правильно оформить это в договоре аренды.

При заключении договора аренды стороны должны договориться, кто будет оплачивать дополнительные расходы — арендодатель или арендатор. Если в договоре не оговорен порядок оплаты дополнительных расходов, то, согласно закону, их должен оплачивать арендодатель.

Как правило, арендаторы должны оплачивать дополнительные расходы, связанные с их потреблением (например, вода, электричество, отопление, вывоз мусора и т.д.). «Однако стороны могут договориться, что арендатор также будет нести расходы, связанные с поддержанием и улучшением состояния всего здания, например, страхование, ремонтный фонд или выплаты по кредиту жилищного товарищества», - объясняет Лия Сихт, глава юридического отдела Rendin.

Если стороны договорились, что арендатор будет нести расходы на содержание и улучшение состояния здания, то эти расходы могут быть возложены на арендатора только в разумных, пропорциональных и предсказуемых пределах, и плата не должна существенно изменяться впоследствии (например, увеличиваться в три раза).

«В таком случае арендатор может быть уверен, что общая сумма всех платежей не превысит его платежеспособность, и, при необходимости, стороны могут провести переговоры о размере арендной платы», — говорит Лия Сихт.

Кроме того, Сихт обращает внимание арендодателей, что если стороны договорились, что арендатор будет покрывать расходы на улучшение всего здания, то арендодатель не имеет права в течение срока действия договора повышать арендную плату из-за проведения соответствующих улучшений.

Арендодатели ошибочно полагают, что достаточно указать в договоре аренды общее положение о том, что арендатор обязан оплачивать все дополнительные расходы или весь счет за коммунальные услуги.

«На самом деле, необходимо отдельно и построчно перечислить все коммунальные платежи, чтобы обеим сторонам было ясно, за что арендатор обязан платить, а за что нет. Это поможет избежать путаницы и проблем», — уточняет Лия Сихт.

Важно помнить, что дополнительные расходы и расходы на содержание и улучшение состояния здания - это два разных понятия, и порядок их оплаты должен быть очень четко прописан в первичном договоре аренды. «Если в договоре просто указано, что арендатор должен оплачивать все дополнительные расходы, то, с точки зрения закона, он не обязан платить, например, за ремонтный фонд или другие расходы, связанные с улучшением состояния здания», - уточняет она.

«Расходы на содержание и улучшение состояния здания - это широкое и в обыденной речи не столь распространенное понятие, поэтому в договоре часто упоминается только хорошо известный ремонтный фонд. Это не является ошибкой, поскольку арендатору можно назначить оплату этих расходов частично. Однако ремонтный фонд не охватывает все расходы, что может привести к спорам между сторонами, например, по поводу дополнительных выплат по кредиту жилищного товарищества», - объясняет юрист.

«Если стороны хотят договориться, что арендатор будет нести и эти расходы, то нужно исходить из закона и четко указать в договоре, что арендатор будет оплачивать все расходы на содержание и улучшение состояния здания или перечислить эти расходы по отдельности», - говорит Лия Сихт.

Она добавляет, что слишком общая формулировка или устное соглашение могут привести к ситуации, когда однажды выяснится, что арендатор оплатил расходы, которые ему на самом деле не нужно было оплачивать. «В этом случае арендатор имеет право требовать возврата переплаченной суммы от арендодателя», - отмечает она.

Арендодатели ошибочно полагают, что достаточно указать в договоре аренды общее положение о том, что арендатор обязан оплачивать все дополнительные расходы или весь счет за коммунальные услуги.

«На самом деле, необходимо отдельно и построчно перечислить все коммунальные платежи, чтобы обеим сторонам было ясно, за что арендатор обязан платить, а за что нет. Это поможет избежать путаницы и проблем», — уточняет Лия Сихт.

Важно помнить, что дополнительные расходы и расходы на содержание и улучшение состояния здания - это два разных понятия, и порядок их оплаты должен быть очень четко прописан в первичном договоре аренды. «Если в договоре просто указано, что арендатор должен оплачивать все дополнительные расходы, то, с точки зрения закона, он не обязан платить, например, за ремонтный фонд или другие расходы, связанные с улучшением состояния здания», - уточняет она.

«Расходы на содержание и улучшение состояния здания - это широкое и в обыденной речи не столь распространенное понятие, поэтому в договоре часто упоминается только хорошо известный ремонтный фонд. Это не является ошибкой, поскольку арендатору можно назначить оплату этих расходов частично. Однако ремонтный фонд не охватывает все расходы, что может привести к спорам между сторонами, например, по поводу дополнительных выплат по кредиту жилищного товарищества», - объясняет юрист.

«Если стороны хотят договориться, что арендатор будет нести и эти расходы, то нужно исходить из закона и четко указать в договоре, что арендатор будет оплачивать все расходы на содержание и улучшение состояния здания или перечислить эти расходы по отдельности», - говорит Лия Сихт.

Она добавляет, что слишком общая формулировка или устное соглашение могут привести к ситуации, когда однажды выяснится, что арендатор оплатил расходы, которые ему на самом деле не нужно было оплачивать. «В этом случае арендатор имеет право требовать возврата переплаченной суммы от арендодателя», - отмечает она.

Арендодатели ошибочно полагают, что достаточно указать в договоре аренды общее положение о том, что арендатор обязан оплачивать все дополнительные расходы или весь счет за коммунальные услуги.

«На самом деле, необходимо отдельно и построчно перечислить все коммунальные платежи, чтобы обеим сторонам было ясно, за что арендатор обязан платить, а за что нет. Это поможет избежать путаницы и проблем», — уточняет Лия Сихт.

Важно помнить, что дополнительные расходы и расходы на содержание и улучшение состояния здания - это два разных понятия, и порядок их оплаты должен быть очень четко прописан в первичном договоре аренды. «Если в договоре просто указано, что арендатор должен оплачивать все дополнительные расходы, то, с точки зрения закона, он не обязан платить, например, за ремонтный фонд или другие расходы, связанные с улучшением состояния здания», - уточняет она.

«Расходы на содержание и улучшение состояния здания - это широкое и в обыденной речи не столь распространенное понятие, поэтому в договоре часто упоминается только хорошо известный ремонтный фонд. Это не является ошибкой, поскольку арендатору можно назначить оплату этих расходов частично. Однако ремонтный фонд не охватывает все расходы, что может привести к спорам между сторонами, например, по поводу дополнительных выплат по кредиту жилищного товарищества», - объясняет юрист.

«Если стороны хотят договориться, что арендатор будет нести и эти расходы, то нужно исходить из закона и четко указать в договоре, что арендатор будет оплачивать все расходы на содержание и улучшение состояния здания или перечислить эти расходы по отдельности», - говорит Лия Сихт.

Она добавляет, что слишком общая формулировка или устное соглашение могут привести к ситуации, когда однажды выяснится, что арендатор оплатил расходы, которые ему на самом деле не нужно было оплачивать. «В этом случае арендатор имеет право требовать возврата переплаченной суммы от арендодателя», - отмечает она.

Порядок оплаты расходов должен быть согласован при заключении первоначального договора аренды и оформлен в письменном виде. Задним числом, заключив приложение к договору, нельзя возложить на арендатора оплату расходов на содержание и улучшение состояния здания (например, оплату ремонтного фонда).

Иногда может случиться, что расходы неожиданно возросли или к коммунальным счетам были добавлены одноразовые расходы, которые невозможно было предсказать. Кто несет ответственность за них?

«Поэтому следует зафиксировать в особых условиях договора, что в случае, если жилищное товарищество возьмет дополнительный кредит на ремонтные работы или увеличит взносы в ремонтный фонд, то арендатор должен считаться с увеличением расходов. В таком случае стороны могут также установить в договоре максимальную сумму, которую арендатор обязан оплачивать, чтобы его расходы не увеличивались непропорционально», - советует Лия Сихт.

«Если в договоре аренды указано, что арендатор оплачивает все расходы на содержание и улучшение состояния здания, то это также включает и одноразовые расходы, которые жилищное товарищество может добавить в счет, но которые не были отдельно перечислены в договоре. Обычно это различные услуги, такие как мойка окон, проверка и обслуживание вентиляционной системы, борьба с вредителями и другие подобные услуги, о которых обычно не сообщают при заключении договора», - поясняет руководитель юридического отдела платформы Rendin.

Порядок оплаты расходов должен быть согласован при заключении первоначального договора аренды и оформлен в письменном виде. Задним числом, заключив приложение к договору, нельзя возложить на арендатора оплату расходов на содержание и улучшение состояния здания (например, оплату ремонтного фонда).

Иногда может случиться, что расходы неожиданно возросли или к коммунальным счетам были добавлены одноразовые расходы, которые невозможно было предсказать. Кто несет ответственность за них?

«Поэтому следует зафиксировать в особых условиях договора, что в случае, если жилищное товарищество возьмет дополнительный кредит на ремонтные работы или увеличит взносы в ремонтный фонд, то арендатор должен считаться с увеличением расходов. В таком случае стороны могут также установить в договоре максимальную сумму, которую арендатор обязан оплачивать, чтобы его расходы не увеличивались непропорционально», - советует Лия Сихт.

«Если в договоре аренды указано, что арендатор оплачивает все расходы на содержание и улучшение состояния здания, то это также включает и одноразовые расходы, которые жилищное товарищество может добавить в счет, но которые не были отдельно перечислены в договоре. Обычно это различные услуги, такие как мойка окон, проверка и обслуживание вентиляционной системы, борьба с вредителями и другие подобные услуги, о которых обычно не сообщают при заключении договора», - поясняет руководитель юридического отдела платформы Rendin.