«Повышение арендной платы, резкий рост коммунальных расходов и другие вопросы, связанные с расчетами, могут вызывать серьезные разногласия между сторонами. Чтобы их избежать, важно, чтобы и арендодатель, и арендатор были осведомлены о своих правах и обязанностях», — говорит Лия Сихт, глава юридического отдела Rendin.
Арендодатель не имеет права повышать арендную плату по своему усмотрению
Чаще всего расходы арендатора увеличиваются во время действия договора, если арендодатель решает повысить арендную плату. «Многие арендодатели ошибочно считают, что имеют право повышать аренду в любое время в соответствии со своими желаниями или потребностями. На самом деле, закон устанавливает четкие правила для повышения арендной платы», подчеркивает Сихт.
«В случае бессрочного договора аренды арендодатель имеет право повышать арендную плату не чаще одного раза в год. Для этого есть два варианта: либо арендодатель заранее уведомляет арендатора о своем намерении как минимум за 30 дней, либо стороны при заключении договора аренды прописывают периодическое повышение суммы аренды и условия такого повышения», — объясняет она.
«В первом случае арендодатель обязан направить арендатору уведомление в письменном виде о повышении арендной платы. В уведомлении должно быть указано, на сколько будет повышена арендная плата и новая сумма аренды, дата вступления изменений в силу, обоснование повышения аренды и расчет, а также порядок обжалования повышения аренды», — поясняет юрист.
Лия Сихт подчеркивает, что если арендодатель не уведомляет об изменении суммы аренды должным образом или угрожает расторгнуть договор в случае оспаривания повышения цены, то такое повышение аренды является недействительным, и арендатор может продолжать оплачивать арендную плату, оговоренную в договоре.
В договоре аренды необходимо согласовать размер или порядок расчета повышения арендной платы
«Во втором варианте стороны могут договориться в договоре аренды о размере повышения арендной платы или о его расчетной основе. Например, может быть указано, что сумма аренды увеличивается на конкретную сумму, процент или индекс в определенные сроки, предусмотренные договором», — поясняет Сихт.
«В случае срочного договора аренды повышение арендной платы возможно только в том случае, если договор заключен как минимум на три года, и соглашение о повышении аренды прописано в договоре. В договоре также должны быть указаны размер или основание для расчета повышения и сроки. При этом даже в срочном договоре аренду можно повышать не чаще одного раза в год», — подчеркивает Сихт.
Имеет ли арендатор право оспорить повышение арендной платы?
Если арендатор считает, что арендодатель хочет повысить аренду чрезмерно, он имеет право оспорить это повышение и потребовать снижения арендной платы или даже расторгнуть договор.
«Для этого арендатор должен сначала подать арендодателю заявление в письменном виде о снижении арендной платы. Затем у арендодателя есть 30 дней, чтобы предоставить свой ответ. Если арендодатель не согласен снизить аренду или не отвечает арендатору, последний может в течение 30 дней после истечения срока ответа обратиться с требованием о снижении аренды в Комиссию по аренде или в суд», — объясняет Лия Сихт, глава юридического отдела Rendin.
Сихт добавляет, что арендатор может оспорить повышение арендной платы только в том случае, если оно является чрезмерным. «С точки зрения закона аренда считается чрезмерной, если арендодатель получает необоснованно большую выгоду от сдачи жилья в аренду. Например, если средняя арендная плата за жилье с аналогичным местоположением и состоянием значительно ниже», — уточняет она.
Повышение арендной платы должно быть экономически обоснованным
«Повышение арендной платы должно быть экономически обоснованным, и основание для повышения должно быть указано в договоре аренды. Например, арендодатель может повысить аренду, если увеличиваются его обязательства или расходы на поддержание или улучшение жилого помещения, а также если повышение аренды необходимо для осуществления разумных улучшений и изменений», — говорит юрист Лия Сихт, глава юридического отдела Rendin.
По словам Сихт, повышение аренды также оправдано, если средняя рыночная стоимость аренды жилья выросла. «Однако не всегда достаточно, чтобы арендодатель указал в уведомлении о повышении аренды, что новая цена соответствует рыночной стоимости. В случае споров арендодатель должен будет доказать, что за аналогичное жилье в том же местоположении и состоянии арендаторы обычно платят сумму, которую он требует», — подчеркивает она.
Оплата ремонтного фонда может быть возложена на арендатора только в разумных пределах
Еще одним источником резкого роста расходов могут стать коммунальные платежи, особенно относящиеся к ремонтному фонду выплаты по кредитам жилищного товарищества.
«Договор аренды может предусматривать, что арендатор берет на себя оплату не только расходов, связанных с его потреблением, но и затрат на содержание и улучшение всего здания. Такими расходами могут быть, например, страхование здания, выплаты в ремонтный фонд или погашение кредитов жилищного товарищества», — объясняет глава юридического отдела Rendin.
«Если стороны договорились, что арендатор будет покрывать расходы на содержание и улучшение здания, такие расходы могут быть возложены на арендатора только в разумных, пропорциональных и предсказуемых пределах. Эти платежи не должны резко увеличиваться в будущем. Более того, такое соглашение можно заключить только при подписании первичного договора аренды; в дальнейшем эти расходы нельзя переложить на арендатора», — подчеркивает юрист.
Узнать больше: кто оплачивает ремонтный фонд за арендную квартиру?
Сумма ремонтного фонда не должна увеличиваться в несколько раз
«Если из-за отдельных необходимых работ соответствующие расходы немного увеличиваются в течение одного месяца, это обычно не вызывает проблем. Однако, если в доме принимается решение о проведении масштабных ремонтных работ, обязанность арендатора, предусмотренная первоначальной договоренностью, не может увеличиваться, например, в несколько раз», — поясняет Лия Сихт.
Сихт приводит пример: расходы на ремонтный фонд составляют около 50 евро в месяц, но в какой-то момент увеличиваются до 150 евро. «Для арендатора это означает трехкратное увеличение, которое не покрывается предыдущей договоренностью и, следовательно, не может быть его обязанностью. Однако арендатор все же обязан покрывать увеличенные расходы на ремонтный фонд в разумных пределах. Мы рекомендуем сторонам достичь соглашения по поводу значительно возросших расходов, например, разделив их между собой», — добавляет она.
«В условиях экономической нестабильности, инфляции, роста цен и процентных ставок арендодатели часто вынуждены повышать аренду, чтобы покрыть увеличившиеся обязательства. Однако здесь очень важно, чтобы стороны знали ограничения, предусмотренные законодательством. Например, если договор предусматривает, что арендатор покрывает расходы на улучшение всего здания, то повышение аренды из-за таких улучшений будет считаться недействительным», — объясняет юрист.
