Бессрочный или срочный договор аренды – что предпочесть?

На эстонском рынке аренды используются два типа договоров аренды – бессрочные и срочные. Хотя традиционно предпочтение отдавалось использованию срочного договора, связанный с пандемией коронавируса кризис потряс данную сферу и изменил предпочтения людей.
Опубликовано 27.03.2023
Эта статья может быть устаревшей!
Бессрочный или срочный договор аренды – что предпочесть?

И мы в Rendin, и многие собственники и эксперты в сфере недвижимости рекомендуем использовать бессрочный договор аренды. Причины такой рекомендации – гибкость и безопасность, которые обеспечивает бессрочный договор, в отличие от срочного. Например, через Rendin можно заключать только бессрочные договоры.

Что важно знать о бессрочном договоре:

  1. Гибче, чем срочный договор.

  2. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке с предуведомлением за 3 месяца.

  3. Позволяет быстрее реагировать на изменчивые ситуации.

  4. Дает собственнику определенное преимущество при решении проблем с недобросовестным арендатором.

  5. Позволяет увеличивать арендную плату по прошествии каждого года.

Что важно знать о срочном договоре:

  1. Более ограниченный тип договора по сравнению со срочным договором.

  2. Обычно, т. е. без уважительной причины, не может быть расторгнут в одностороннем порядке.

  3. Обеим сторонам ясно, когда заканчивается договор, и на это можно рассчитывать, чтобы строить дальнейшие планы.

  4. Арендодателю психологически проще повышать цену по окончании договора, т. е. заключать новый договор на новый срок.

  5. Придает собственнику некоторую уверенность в том, что арендатор на год найден. При этом ничто не гарантирует того, что арендатор не столкнется с платежными затруднениями.

Почему в Rendin можно заключать только бессрочные договоры аренды?

Компания Rendin OÜ вышла на рынок через два дня после того, как в Эстонии было объявлено чрезвычайное положение из-за пандемии коронавируса. В то время мы видели, как многие хотели расторгнуть срочные договоры досрочно – среди желающих были как арендодатели, так и арендаторы. Поэтому мы решили изменить договоры аренды, предлагаемые Rendin. Мы поняли, что бессрочный договор позволяет быстрее реагировать на изменчивые ситуации.

В прошлом срочные договоры пользовались большей популярностью, поскольку они давали собственникам ощущение безопасности: денежный поток в виде дохода от аренды был гарантирован в течение следующих 12 месяцев. Однако ничто не гарантирует того, что в этот период ничего не случится – например, что у арендатора не возникнут финансовые трудности. Так что собственники полагаются на кажущееся чувство безопасности.

Различия при расторжении бессрочного и срочного договора аренды

Часто люди не знакомы с законодательством и не знают, как происходит расторжение договора аренды. Возможности различаются в зависимости от типа договора.

Бессрочный договор может быть расторгнут в обычном и одностороннем порядке с предуведомлением за 3 месяца. Уведомление должно быть в письменной форме, и получатель должен подтвердить его получение. В случае достижения сторонами соглашения (оно должно быть оформлено в письменной форме) договор может быть расторгнут досрочно.

Отказ от договора в исключительном порядке допускается в соответствии с Обязательственно-правовым законом (статьи 314–319), если причина расторжения достаточно уважительная и продолжение договора больше не отвечает интересам обеих сторон.

В нашем блоге можно найти пошаговую инструкцию о том, как расторгнуть бессрочный договор аренды.

Срочный договор заканчивается в соответствии с датой, которая была согласована при заключении договора. Его невозможно расторгнуть в обычном порядке, т. е. без уважительной причины (например, желание переехать в связи с неожиданным предложением работы в другом городе или другой стране не считается уважительной причиной). Такой жестко ограниченный договор может привести к ситуации, когда арендатор покидает жилплощадь и самовольно прекращает выполнение обязательств, что вызывает разного рода неудобства. Арендодателю приходится искать нового жильца, а также разбираться с долгами предыдущего жильца.

Возможности повышения арендной платы

Закон гласит, что в случае бессрочного договора аренды арендодатель имеет право один раз в год повышать арендную плату. Для этого есть две возможности: 1) предуведомить арендатора о своем намерении за 30 дней, 2) еще при подписании договора аренды договориться с арендатором о том, что арендная плата будет периодически увеличиваться.

Повышение арендной платы всегда стоит продумывать исходя из того, является ли оно разумным и оправданным. В любом случае стабильные арендные отношения более разумны, чем слишком частое повышение арендной платы и риск временного освобождения арендуемой площади.

Какой договор защищает от недобросовестного арендатора?

Среди собственников недвижимости распространено мнение, что избавиться от недобросовестного арендатора (то есть арендатора, который не платит арендную плату, но отказывается съезжать) легче по истечении срочного договора. В связи с этим возникает вопрос: почему человек, который по тем или иным причинам вышел за рамки нормального платежного поведения и отказался от уплаты арендной платы, вдруг стал бы придерживаться договора по истечении договорного срока? Если арендатор игнорировал договоренности до сих пор, вероятно, он продолжит это делать и дальше.

Стоит знать, что каждый срочный договор становится бессрочным, если человек находится на жилплощади дольше положенного срока, а новый договор не заключен.

Преимущество бессрочного договора заключается в том, что, если собственник откажется от договора в обычном порядке и предуведомит об этом за три месяца, арендатор не имеет возможности оспорить отказ от договора так же легко, как в случае срочного договора. Возможно, собственнику все же придется обращаться в суд, чтобы выселить арендатора, но тогда процесс пройдет уже несколько проще и быстрее.

Защита собственника от недобросовестного арендатора – одно из ценных предложений Rendin. Мы находимся, так сказать, «в одной лодке» с арендодателем и компенсируем ему арендную плату и коммунальные платежи, не оплаченные злонамеренным арендатором, а также занимаемся правовой защитой.

  • Подробнее о процессе выселения арендатора можно прочитать в нашем блоге.

Также рекомендуем прочитать:

Готовы стать арендодателем?

Избавьте себя от стресса и головной боли, заключив надежный договор аренды. С Rendin вы получите:

🔸 Гарантию арендных и коммунальных платежей
🔸 Защиту имущества
🔸 Бесплатную юридическую помощь

Создать договор аренды