Снимаешь квартиру впервые? Здесь ты найдешь 6 советов от экспертов

Аренда первой квартиры – это важный шаг в начале самостоятельной жизни, когда тебе придется взять на себя больше ответственности, в том числе и за свои финансы. Узнай, как Rendin может помочь тебе при аренде квартиры.

Сначала следует подумать, что для тебя важно в будущем арендном жилье. «Например, местоположение и район, близость к месту работы или университету, или размер и количество комнат. Затем можно поискать соответствующие объявления, чтобы посмотреть цены на аренду», — говорит глава юридического отдела Rendin Лия Сихт.

«Это поможет тебе понять насколько уровень цен соответствует или не соответствует твоим желаниям, а также подумать о возможных альтернативах. Ты можешь посмотреть другие районы или найти соседа/соседку по квартире, чтобы разделить расходы», — поясняет Сихт.

Сихт подчеркивает, что соседи по квартире могут проживать в арендованном помещении только с согласия собственника. «Если соседи по квартире не указаны в качестве соарендаторов в договоре аренды и не являются сторонами договора, то ответственным лицом будет выступать основной арендатор. Снимая квартиру с друзьями, подумай о том, чтобы помимо арендной квартиры также разделить с ними ответственность.

Согласно Обязательственно-правовому закону (ст. 289), наниматель жилого помещения вправе без согласия наймодателя вселить в нанятое жилое помещение своего супруга, несовершеннолетних детей и нетрудоспособных родителей, если в договоре найма не оговорено иное», — объясняет Сихт.

• С чего начать поиск арендного жилья? Посети портал недвижимости Rendin или группу Facebook, посвященную аренде без залога.

Перед заключением первого договора аренды будущий арендатор должен оценить свою платежеспособность и свои доходы (заработную плату, учебное пособие / стипендию, финансовую поддержку от родителей и прочее) и расходы (арендную плату, расходы на оплату коммунальных услуг, транспорт, питание, хобби и прочее).

Основные расходы, связанные с местом жительства — это арендная плата, расходы на оплату коммунальных услуг, домашнего интернета, парковки и прочего.

«Общая рекомендация заключается в том, чтобы арендная плата составляла максимум 30–40% от ежемесячного дохода. Например, если брутто-зарплата арендатора составляет 1000 евро в месяц, то плата за аренду жилья не должна превышать 300–400 евро», — говорит Сихт.

Расходы на оплату коммунальных услуг могут варьироваться в зависимости от местоположения, здания и размера квартиры. «Как правило, арендодатели указывают величину коммунальных расходов в своем объявлении, но при просмотре квартиры ты можешь на всякий случай попросить показать счета. Мы также советуем выделить на оплату услуг небольшой денежный резерв: 10–20%, чтобы быть готовым к возможному повышению цен поставщиками», — комментирует она.

Сумма расходов на оплату аренды, а также счетов за коммунальные и прочие услуги, не должна превышать половины (в крайнем случае 60%) ежемесячных расходов.

«При этом, если у арендатора имеются активные кредиты и/или рассрочки, сначала следует вычесть соответствующие суммы из месячного дохода, чтобы определить именно ту сумму, которая остается после покрытия кредитных обязательств», — отмечает Сихт.

«Rendin проводит проверку благонадежности потенциальных арендаторов, и в последнее время мы наблюдаем определенную картину финансовых дел молодежи. Независимо от возраста, многие молодые люди уже успели взять на себя кредитные обязательства и рассрочки, а также тратят деньги в онлайн-казино», — поясняет она.

Эти дополнительные обязательства влияют на нахождение жилья и способность обеспечивать себе пропитание. «Доходы и расходы должны быть в равновесии. В противном случае финансовые обязательства могут стать непосильными, и ты окажешься в ловушке дополнительных (быстрых) кредитов, а затем не сможешь справиться с оплатой своих обязательств», — говорит юрист.

Во время поиска арендного жилья следует обратить внимание на то, насколько велики начальные расходы для арендатора. Например, требуется ли внести залог, заплатить за услуги маклера и/или за оформление договора?

«Эти суммы могут быть совершенно разными. Возьмем для примера квартиру, арендная плата которой составляет 500 евро в месяц. Если при заселении добавляются дополнительные единовременные платежи, расходы арендатора могут достигать 1500 евро (месячная арендная плата + залог в размере арендной платы за один месяц + вознаграждение маклера). Также стоит знать, что Обязательственно-правовой закон позволяет требовать от арендатора внесения залога в сумме арендной платы за 1-3 месяца», — поясняет юрист.

В целях экономии средств будет разумно выбрать аренду без залога. «В Rendin мы заменили залог небольшой ежемесячной комиссией, которая составляет 2,5% от арендной платы. Это позволяет арендатору снизить первоначальные затраты на аренду квартиры и сэкономить сотни евро. Кроме того, мы предлагаем арендатору поддержку на протяжении всего процесса аренды и даем беспристрастные советы в случае разногласий сторон», — говорит Сихт.

Сихт также советует арендаторам запастись небольшим денежным буфером. «Уровень инфляции по-прежнему высок, а впереди очередной осенне-зимний период, то есть немалые расходы на отопление. Небольшой денежный буфер позволит тебе чувствовать себя более уверенно. А накопить его можно, откладывая совсем по чуть-чуть», — советует Сихт.

«В Rendin мы ежедневно общаемся как с арендаторами, так и с арендодателями. Поэтому мы хорошо знаем, какие требования арендодатели предъявляют своим будущим жильцам.

Наша первая рекомендация кандидатам в арендаторы — будьте активны и открыты. Напиши о себе пару слов, чтобы произвести хорошее первое впечатление. Расскажи, чем ты занимаешься, о своей работе, учебе или хобби.

Ты также можешь написать, почему заинтересован именно в этой квартире и как долго собираешься в ней прожить. Важно упомянуть, с кем ты планируешь заселиться в квартиру (один/одна, с партнером, другом, домашним животным и т. д.).

Мы также рекомендуем заранее подумать о вопросах, которые арендодатель может задать тебе при встрече. Например, снимал(а) ли ты квартиру раньше, если снимал(а), то как долго, и по какой причинам съезжаешь с нынешнего места жительства», — говорит Сихт.

Перед подписанием договора аренды его следует внимательно прочесть. Для ясности можно обсудить с арендодателем пункты договора. Не бывает глупых вопросов: если что-то кажется непонятным, спроси у арендодателя. Открытое общение является важным условием для создания и поддержания хороших отношений.

1. Тип договора аренды: срочный или бессрочный

Договоры аренды бывают двух типов: срочный договор, который начинает и прекращает действовать в конкретный день, и бессрочный, который начинает действовать также в конкретный день, однако дата его окончания остается открытой.

Бессрочный договор аренды более удобен, чем срочный, поскольку:

• Расторгнуть бессрочный договор в обычном одностороннем порядке может как арендатор, так и арендодатель. О расторжении договора просто необходимо уведомить вторую сторону договора за три месяца. Rendin предоставляет арендаторам специальный шаблон уведомления об отказе от договора (см. здесь).

• Срочный договор нельзя расторгнуть в обычном одностороннем порядке. Единственными вариантами досрочного отказа от договора этого типа являются соглашение между сторонами или веская причина, связанная с чрезвычайной ситуацией, а также нарушение условий договора, означающее, что продолжение договора больше не отвечает интересам обеих сторон.

Следует также иметь в виду, что многие ситуации, которые кажутся одной стороне договора критическими, не являются уважительными причинами для отказа от срочного договора с точки зрения закона. Например, снижение дохода или развод не являются основанием для отказа от срочного договора.

2. Естественный износ в арендной квартире

Посмотри, что говорится в договоре об естественном износе: принимает ли арендодатель естественный износ, или там указано, что при возврате жилого помещения там должен был устранен его износ/ухудшение, обусловленный обычной эксплуатацией в соответствии с договором. Соответствующий пункт закона об аренде (обязательственно-правового закона) вступил в силу в 2021 году.

Согласно такой договоренности, перед выселением арендатор обязан провести ремонт в арендуемом помещении и привести помещение в то же состоянии, в котором оно находилось до сдачи в аренду. Однако арендодатель не может требовать от арендатора замены мебели или техники по причине естественного износа. Ремонт подразумевает, прежде всего, удаление признаков естественного износа со стен, потолков, полов или окон.

Такая практика не применяется при аренде через платформу Rendin. То есть арендодатель должен учитывать неизбежную амортизацию мебели и техники в его квартире, а также то, что арендуемая жилая площадь может со временем нуждаться в косметическом ремонте. Как правило, арендодатели должны включать естественный износ и потенциальные затраты в сумму арендной платы.

3. Платежные данные в договоре аренды

В договоре аренды должен быть установлен срок внесения арендной платы, а также порядок расчета (платежные данные получателя вместе с номером банковского счета). Если аренда оплачивается наличными, то важно зафиксировать передачу денег в письменной форме. Например, арендодатель может отправлять арендатору электронное письмо с подтверждением получения арендной платы.

4. Оформление акта приема-передачи

Акт приема-передачи — это документ, составляемый совместно арендодателем и арендатором. Акт должен быть составлен и утвержден как при передаче жилья съемщику, так и при его возвращении хозяину. Акт приема-передачи создает необходимую доказательную базу для успешного разрешения возможных претензий.

Правильно оформленный акт приема-передачи должен фиксировать состояние имущества на момент въезда и выезда арендатора, содержать актуальные фотографии, описывать возможные дефекты и показания счетчиков. Так, для сравнения у вас будет 2 акта: один, составленный в начале, и другой — составленный в конце срока аренды.

• Читай также: Как корректно составить акт приема-передачи?