«Если говорить в общем, конфликты между арендодателями и арендаторами можно охарактеризовать недостаточной осведомленностью о том, как грамотно оформлять документы, а также недостаточной коммуникацией между сторонами», – говорил Лиа Сихт из Rendin, платформы по надежному заключению договоров аренды. — На практике особенно бросаются в глаза разногласия при расторжении договоров аренды и споры о естественном износе вещей».
Расторжение договора
Правильно составленный и соответствующий закону договор аренды – это документ, в котором прописываются общие договоренности между сторонами, а также права и обязанности сторон. «Следует признать, что многие не углубляются в договор. Особенно, если раньше у них не было проблем в арендных отношениях», – говорит эксперт.
Тут-то и возникает один из самых распространенных конфликтов — разное представление арендодателя и арендатора о расторжении договора. Зачастую эти представления ошибочные и не соответствуют закону.
«Мы сталкиваемся с ситуациями, когда арендаторы считают, что, уведомив о расторжении договора, можно в тот же день съехать с квартиры и перестать платить за аренду, или когда арендодатели считают, что достаточно уведомить арендатора о расторжении договора за месяц, – говорит Лиа Сихт, — в таких ситуациях наша служба поддержки или юридический отдел смогут им объяснить, как правильно поступить».
Правила расторжения договора аренды
Если арендодатель или арендатор захотят разорвать арендные отношения, то при расторжении договора действуют определенные правила (прописанные в Обязательственно-правовом законе). Бессрочный договор можно расторгнуть односторонне в обычном порядке, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Естественно, договор можно расторгнуть и раньше по договоренности сторон, если стороны со всем согласны.
«При этом, срочный договор прекращается по истечении срока в соответствии с датой, оговоренной при заключении договора, и в обычном порядке расторгнуть его нельзя» – уточняет Сихт.
Совет эксперта:
Сделайте договор аренды максимально простым и конкретным. С одной стороны, его заполнение займет меньше времени, а с другой — он будет более понятен другой стороне, и вероятность возникновения проблем с соблюдением правил будет ниже.
Постарайтесь не включать в договор слишком много особых условий. Добавляя условие, убедитесь, что оно соответствует закону (ОПЗ).
Кроме того, стоит иметь в виду, что если стороны все-таки договорятся о более коротком сроке уведомления о расторжении договора, это оговорка будет действовать только в отношении арендатора, т.е. более слабой стороны. Арендодатель должен соблюдать букву закона.
Естественный износ в арендном жилье
Эта тема вызывает некоторое замешательство как у арендодателей, так и у арендаторов. Кроме того, у разных сторон есть свое видение того, кто и за что несет ответственность.
Глава юридического отдела Rendin приводит типичный пример: в арендной квартире сломалась стиральная машина: «Арендодатель считает, что виной этому арендатор, но позже выясняется, что машине почти десять лет, и ее срок службы просто истек».
Лия Сихт также говорит, что сложно оценивать износ внутренней отделки, ведь все зависит от того, как долго конкретный объект находился в пользовании арендатора. «Признаки износа, которые можно классифицировать как “естественный износ” после двух-трех лет эксплуатации, не появятся при аренде, которая продолжается лишь три месяца.
Конечно, естественным износом не могут считаться действия арендатора в квартире, которые осуществлялись без разрешения собственника. Например, покраска стен, поклейка обоев, развешивание картин или зеркал», — добавляет она.
Что такое естественный износ?
Естественный износ — это амортизация вещи или среды, например, внутренней отделки квартиры, техники и мебели. По мнению Сихт, надо понимать, что все вещи подвергаются естественному износу, и невозможно вечно сохранять их первоначальный вид.
«Арендодатель должен понимать, что его недвижимость будет со временем нуждаться в общем ремонте, ремонте бытовой техники или замене мебели. Эти издержки несет арендодатель, получая при этом ежемесячный доход от аренды», — говорит эксперт по правовым вопросам. Например, комиссия по аренде в одном из своих решений (11-1/82/16) установила, что амортизация мягкой мебели составляет 10% в год».
Порядок устранения естественного износа является довольно новой темой с точки зрения закона, поскольку этот порядок вступил в силу только в Обязательственно-правовом законе 2021 года. Он позволяет сторонам договориться о том, что по окончанию договора арендатор приведет жилое помещение в такое состояние, в котором устранен износ, вызванный нормальной эксплуатацией, либо арендатор возьмет на себя расходы, связанные с их устранением.
«Подобная договоренность должна быть оформлена в письменном виде одновременно с подписанием договора, в противном случае она недействительна. Поскольку эта поправка к закону относительно недавняя, на практике такие договоренности применяются довольно редко», — поясняет Сихт.
Акт приема-передачи в помощь
Глава юридического отдела Rendin считает, что самый честный и прозрачный способ избежать недопониманий – это составить акт приема-передачи. «Это документ, в котором фиксируется состояние арендной площади при ее передаче. Советую тщательно его заполнить и приложить фотографии» – говорит Сихт.
В заключение она добавляет, что стороны договора должны открыто говорить о своих ожиданиях и прописывать их в акте в качестве договоренностей.
Expert advice:
To avoid later confusion, the rental agreement must clearly state the tenant's responsibilities.
The most common practice supported by court and rental committee decisions is that the landlord must consider natural wear and tear already before the conclusion of the agreement and calculate the rental price accordingly.
Выбирайте беззаботную аренду с Rendin.
Как арендодателю избежать конфликтов?
Нет волшебного средства, позволяющего избежать потенциальных конфликтов в арендных отношениях, но каждый арендодатель должен быть в курсе различных аспектов сдачи недвижимости в аренду. Как мы писали в этой статье, причиной многих проблем зачастую является неосведомленность. Если арендодатель в курсе важных аспектов, ему будет определенно легче справиться со своей ролью.
Составление договора аренды и представление его содержания арендатору. Читать советы от арендодателей.
Проверка благонадежности арендатора и ее возможные результаты.
Страхование жилья со страхованием ответственности – также необходимы при использовании Rendin. Это страхование поможет арендодателю в случае возможных проблем.
Прочитайте случаи из опыта других арендодателей, чтобы лучше понимать, что может случиться в арендных отношения, и как Rendin помогает при решении различных проблем, связанных с арендой.