У Трийн, которая сдает квартиры в аренду уже много лет, есть в Таллинне несколько арендных квартир с долгосрочными арендаторами. На фоне многих добросовестных арендаторов ей попался такой, после которого в квартире пришлось делать основательный ремонт.

О том, что случилось, мы расскажем подробно в следующей истории, а также поговорим о:

•  Неподобающем поведении арендатора по отношении к другим жильцам дома;

•  Повреждении внутренней отделки или мебели квартиры;

•  Сравним страховку Rendin со стандартным залогом.

Мы также разъясним, как действовать в следующих ситуациях:

•  Когда арендатор мешает соседям,

•  Как разорвать договор аренды,

•  Что делать при порче имущества,

•  Что делать, когда арендатор не платит по счетам.

От мирных отношений к проблемному арендатору

Трийн сдала жилплощадь в аренду молодой паре. Договор аренды оформили на имя женщины, репутация которой была предварительно проверена компанией Rendin. Спустя некоторое время пара неожиданно распалась. В арендной квартире остался жить мужчина, который переоформил договор на свое имя.

Затем у него началась настоящая холостяцкая жизнь, на которую жаловались соседи. Постоянные гулянки, громкая музыка и шум доставляли большое беспокойство жильцам расположенных рядом квартир. Узнав об этом, Трийн пришла посмотреть, что конкретно происходит на арендной площади. Она не обнаружила в квартире ничего ненормального, но все же решила, что следует расторгнуть договор в очередном порядке.

Сдавая свою недвижимость в аренду, нужно учитывать соответствующий риск: жизнь людей переменчива, и изменения могут обуславливать неожиданные повороты (например, прекращение сожительства как в данной истории), которые влияют и на арендодателя.

Что делать, если арендатор нарушает покой других жильцов?

Если арендатор нарушает (ночной) покой соседей, мы рекомендуем арендодателю поговорить с арендатором и объяснить, как такое поведение влияет на других жильцов.

• Нарушением общественного порядка могут считаться, например, постоянные (ночные) ссоры арендатора с его членами семьи, шумные вечеринки, курение, неправомерное использование мест общего пользования, агрессивное поведение по отношению к соседям и т.п.

После разговора рекомендуем составить официальное предупреждение, в котором должны быть четко прописаны нарушения арендатора. Предупреждение также должно содержать информацию о том, что если ситуация не изменится к лучшему, или если арендодателю поступят новые жалобы, то это будет считаться нарушением договора со стороны арендатора, а также обязательств, вытекающих из закона. Такое нарушение будет основанием для расторжения договора аренды.

• По закону арендодатель может расторгнуть договор аренды в исключительном порядке с уведомлением за 30 дней в случае, если несмотря на предварительное письменное предупреждение арендатор продолжает нарушать покой других жильцов дома.

• Чтобы расторжение договора имело законное основание, у арендодателя должны иметься доказательства нарушения(й) со стороны арендатора. Например, факт приезда полиции по вызову, письменные показания соседей и членов квартирного товарищества, фото и видео.

Как расторгнуть договор аренды?

Возможности расторжения договора аренды разнятся в зависимости от типа договора.

Бессрочный договор можно расторгнуть в очередном и одностороннем порядке, предупредив о его расторжении за три месяца. Извещение должно быть письменным, и получатель должен подтвердить его получение. Договор может быть расторгнут раньше, если стороны приходят к такому соглашению (которое следует оформить письменно).

• Расторжение в чрезвычайном порядке допускается исходя из обязательственно-правового закона (статьи 314–319) – в том случае, если причина расторжения достаточно веская, и ни одна из сторон больше не заинтересована в продолжении договорных отношений.

Срочный договор прекращает действовать по наступлении той даты, которая была договорена при заключении договора. Его невозможно расторгнуть в очередном порядке, то есть без веской причины (например, веской причиной не считается желание переехать благодаря неожиданному предложению работы в другом городе или государстве).

• Такая жесткость договора может привести к тому, что арендатор покинет жилую площадь и самовольно перестанет выполнять обязательства, что обусловит различные неудобства. Арендодателю придется искать нового жильца и заниматься задолженностями прежнего жильца.

Испорченная арендная квартира

Поскольку за аренду была внесена предоплата, арендодатель не расторгнул договор сразу, и арендатор продолжал жить на арендной площади. Оглядываясь назад, арендодатель говорит, что это было ошибкой. Когда Трийн снова пришла в квартиру, чтобы ее принять, перед ней предстало шокирующее зрелище. Совершенно новая квартира с красивым дизайном была испорчена. Там были в частности:

• развалившаяся кровать;

• груда немытой посуды с заплесневелой едой;

• сломанный телевизор;

• сигаретные ожоги на разных поверхностях;

• использованный презерватив;

• повреждения краски (в том числе на потолках);

• следы использования пневматической винтовки.

Что делать при обнаружении порчи имущества?

Во избежание материального ущерба мы рекомендуем посетить сдаваемый объект за месяц до окончания договора, чтобы вместе с арендатором осмотреть жилые помещения и при необходимости обратить внимание на обнаруженные дефекты. В этом случае у арендатора будет достаточно времени для устранения недостатков.

Если при передаче жилой площади арендодатель обнаружит не устраненные недостатки, за которые согласно закону несет ответственность арендатор, то мы просим арендодателя действовать следующим образом:

1. При передаче арендного жилья нужно его осмотреть и составить акт приема-передачи в приложении Rendin. В случае, если по какой-то причине акт составить невозможно, просим отправить по электронной почте как арендатору, так и службе поддержки Rendin письмо, где будет кратко описано увиденное во время осмотра и приложены соответствующие фотографии.

2. При обнаружении недостатков арендодатель должен оценить размер ущерба, при этом просим учитывать и естественный износ вещей. При необходимости нужно привлечь эксперта, который поможет установить сумму ущерба. Если сумму установить невозможно, то арендодатель должен запросить стоимость ремонтных работ или сам найти похожие предметы интерьера/строительные материалы по стоимости в пределах разумного.

3. После окончательно установленного размера ущерба арендодатель должен предъявить арендатору требование и дать дополнительный срок оплаты (минимум 14 дней).

4. Если, несмотря на дополнительный срок, арендатор не оплачивает задолженность, то наступает страховой случай Rendin: арендодателю возвращается сумма задолженности и против арендатора начинается регрессивное производство. Возмещение ущерба происходит на основании предоставленных арендодателем доказательств. В качестве доказательств принимаются: фотографии, сделанные при передаче жилплощади, ценовые предложения на ремонтные работы, счета и другие документы.

Что делать при возникновении задолженности арендатора

Задолженность по арендным и/или коммунальным платежам за 1 месяц

Отправьте арендатору письменное напоминание о неоплате счета(-ов) и предупреждение о том, что если задолженность составит два месяца, то договор аренды будет расторгнут.

• См Документы Rendin -> Предупреждение о задержке платежей

Задолженность по арендным и/или коммунальным платежам за 2 месяца

В этом случае арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление о том, что задолженность должна быть погашена в течение ближайших двух недель, иначе договор аренды будет расторгнут.

• На сайте Rendin есть полуавтоматическая форма, где указаны установленные законом требования. См Документы Rendin -> Чрезвычайное расторжение договора аренды

Арендатор не погашает задолженность

Если вы предприняли действия, описанные выше, но арендатор по-прежнему не погашает задолженность, арендодатель может расторгнуть договор в чрезвычайном порядке.

Расторжение договора должно быть инициировано на платформе Rendin, и договор должен быть расторгнут в правильную дату, а именно в дату фактического окончания арендных отношений. Это значит, что договор не может быть расторгнут задним числом. Расторжение договора аренды никоим образом не отменяет задолженностей по неоплаченным счетам арендатора, возникших в течение действия договора.

После определения окончательной суммы ущерба арендодатель должен предъявить требование арендатору и установить дополнительный срок для уплаты суммы требования (не менее 14 дней).

Если арендатор не погашает задолженности в течение дополнительного срока, Rendin открывает страховой случай: арендодателю компенсируется сумма задолженности, а в отношении арендатора начинается регрессное производство.

Возмещение ущерба осуществляется на основании доказательств, предоставленных арендодателем. Rendin следует передать следующие документы:

1. Копию переписки с арендатором, в которой арендодатель уведомил арендатора о своем требовании и дополнительном сроке на уплату суммы требования,

2. Размер суммы требования с точным расчетом,

3. Счета в  основании требования. Например, счета квартирного тов-ва и за электроэнергию, ценовые предложения на ремонтные работы, чеки и квитанции.

4. Другую дополнительную информацию.

Связанный с арендой ущерб на тысячи евро

К счастью, Трийн оформила договор аренды через Rendin, и при возникновении проблемы она связалась со службой поддержки клиентов этого предприятия. Подробно о том, что делать в случае возникновения имущественного ущерба, читайте в Центре поддержки Rendin. После проведения анализа необходимой доказательной базы причиненный арендодателю ущерб был оценен в 5000 евро. Поскольку арендатор не взял на себя ответственность за свои действия, команда юристов Rendin занялась этим случаем и возместила арендодателю возникший ущерб.

Сама Трийн ценит человечное отношение Rendin и простоту подачи заявления об ущербе и связанного с ним процесса. Передача связанных с задолженностью хлопот компании Rendin тоже была удобной во всех отношениях. Все было улажено всего лишь за две недели. В эти временные рамки вместилось и обновление квартиры.

Она без сомнения рекомендует сделать выбор в пользу Rendin в том случае, если собственник недвижимости планирует сдавать свое имущество в аренду. В прошлом у Трийн был еще один неприятный опыт, связанный с арендатором, но тогда у нее не было защиты, обеспечиваемой компанией Rendin. Ей попался недобросовестный арендатор, который не оплачивал аренду и не съезжал, соответственно, задолженность росла. После такой ситуации она решила на некоторое время перестать сдавать недвижимость в аренду. С Rendin безопаснее и больше не нужно предпринимать такие радикальные шаги, чтобы восстановиться после получения плохого опыта.

*плюс коммунальные расходы

Арендный договор Rendin дает арендодателю широкую защиту: гарантию оплаты арендных и коммунальных платежей (в размере 3-х месяцев), защиту имущества (в размере 10-кратной арендной платы), а также бесплатную юридическую помощь.