В квартире арендодателя Андреса* было много хороших квартиросъемщиков, пока однажды ему не пришлось столкнуться с женщиной с незавидной судьбой. Для него эта длившаяся более полугода история обернулась более чем 14 000 евро убытков от аренды.

Каждый арендодатель заключает договор с арендатором, будучи уверенным в том, что в процессе аренды не возникнет никаких конфликтов. Иногда одно событие влечет за собой другое, и всплывают сложные вопросы, о которых даже не хочется слышать.

Весной прошлого года компания Rendin провела опрос среди арендодателей, в результате которого выяснилось, что 50% из них в той или иной степени сталкивались с проблемами, связанными с арендатором. Основными проблемами были задолженность по аренде и порча имущества.

В связи с этим у многих возникают вопросы: Как я могу защитить себя как арендодатель? Как решаются серьезные проблемы с арендой?

Опыт Андреса включал в себя все аспекты сложного дела с проблемным арендатором:

• Задолженность

• Порча имущества

• Отказ освободить арендуемое помещение

• Деструктивное поведение по отношению к соседям

В следующем примере мы поочередно рассмотрим каждый из этих вопросов, проследим, как развивались события и чем они закончились.

Его пример другим наука…

«Я прекрасно понимаю, почему многие арендодатели не хотят говорить о своем опыте общения с конфликтными жильцами. После инцидента люди просто хотят поскорее забыть об этом», – говорит Андрес. Он стал арендодателем в 2018 году, когда они с супругой купили новое жилье, а прежнее оставили для сдачи в аренду. «Опубликованные истории наверняка помогут другим арендодателям».

Андрес признает, что дело, связанное с большим ущербом, становится особенно сложным на эмоциональном уровне, если арендодатель проживал там сам: «Ведь это был наш дом, а не просто инвестиция в недвижимость для сдачи в аренду».

Задолженность по арендной плате не заставила себя ждать

«Когда квартиросъемщица, о которой идет речь, переехала в мою квартиру, я тоже переезжал. На этот раз совсем в другой город, – начал свой рассказ Андрес. – Судя по своему опыту, я считаю, что, безусловно, легче сдавать жилье, если вы находитесь неподалеку. Сложно организовать показ недвижимости потенциальным клиентам, ведь иначе все встречи приходится планировать на один день. К тому же, в период аренды сложно оперативно реагировать на различные (бытовые) проблемы», – попутно замечает он.

Жилплощадь у Андреса сняла молодая женщина, которая ступила на тернистую стезю из-за отношений с мужчиной старше себя и после разрыва отношений съехала от него. «Этот период длился недолго, поскольку мужчина вновь появился в ее жизни. Мы составили приложение к договору, и спутник жизни был внесен в качестве соарендатора». Андрес узнал об этом позже в ходе рассмотрения дела.

К сожалению, мирные отношения с квартиросъемщиками длились недолго. Договор аренды был подписан в феврале (2021 г.), а первые проблемы с арендными платежами появились уже в апреле. Квартиросъемщик оплатил часть долга, но к 1 июля договор был в чрезвычайном порядке расторгнут арендодателем.

• Читайте подробнее в Справочном центре Rendin: четкие шаги, которые необходимо предпринять в случае возникновения задолженности арендатора 

Арендатор съезжать не торопился 

К сожалению, для Андреса расторжение договора аренды не означало благополучного завершения истории. Квартиросъемщица отказалась освобождать квартиру. «Она находила всевозможные причины, по которым не могла этого сделать, или игнорировала меня, когда я пытался с ней связаться», – говорит Андрес.

Позднее он узнал, что женщина оказалась в больнице, а это еще больше отодвинуло шансы на то, что она освободит жилплощадь.

По словам арендодателя, еще более странной история стала, когда по договоренности с арендатором они встретились в снимавшейся квартире. «Я пришел туда, чтобы найти компромисс для нас обоих, потому что моим главным желанием было как можно скорее вернуть собственность и только потом решать вопрос с деньгами, которые я потерял. Оказавшись там, я увидел квартиру, похожую на склад – всё было просто завалено вещами».

Квартиросъемщица сказала, что готова освободить жилплощадь, но ей нужно собрать вещи, а это занимает много времени, и ей некуда их складывать. В целом, всевозможные проблемы только накапливались, и не решались, а просто откладывались. «Квартиросъемщица не могла собраться с силами, чтобы завершить переезд», – говорит арендодатель.

• Подробнее в блоге Rendin: процесс выселения арендатора

Проблемное соседство

Кроме прочих сложностей, квартиросъемщица и её партнер вызывали недовольство у соседей. Те жаловались на курение за окном и показывали на шприцы, валявшиеся в общем коридоре. Соседи не раз вызывали туда полицию.

«Порой соседи выражали мне свое недовольство, ведь я собственник квартиры. Но любой человек, знакомый с Обязательственно-правовым законом, знает, что арендодатели не могут просто в одночасье выселить людей», – говорит Андрес, добавляя, что существует процедура официального выселения.

«Закон очень сильно защищает арендаторов. Например, в Тарту, где находилась моя сдававшаяся в аренду квартира, нет даже комиссии по аренде (в Эстонии она есть только в Таллинне), которая решала бы проблемы с арендой быстрее, чем суд, – говорит Андрес. – Можно было бы предусмотреть в законе какую-то упрощенную процедуру для этого», – говорит он.

• Читайте подробнее, что делать, если арендатор нарушает покой соседей

Картина, представшая глазам после освобождения квартиры

Через восемь месяцев после подписания договора и спустя четыре месяца после официального расторжения договора Андрес узнал от своего знакомого жильца того же дома, что квартиросъёмщица (квартиросъемщики) бросила квартиру, даже не закрыв входную дверь.

«Конечно, я сразу же ухватился за возможность, привлек представителя управляющей фирмы дома и вернул квартиру, – рассказывает арендодатель. – В итоге мне не пришлось прибегать к услугам судебных исполнителей, хотя я уже обратился в суд, чтобы выселить арендаторов из квартиры по исполнительным документам».

«Была повреждена внутренняя отделка и значительная часть мебели, включая кухню. И на кухне, и в спальне радиаторы были сломаны и протекали, причем, по всей видимости, уже довольно долго. В итоге полы были настолько повреждены, что их уже нельзя было восстановить, – рассказывает Андрес. – Вероятно, я мог бы смягчить или даже избежать этой ситуации, если бы квартира оказалась в моем распоряжении раньше».

• Читайте подробнее: четкие шаги, которые необходимо предпринять в случае порчи имущества

Невнятная версия арендатора о произошедшем 

И квартиросъёмщица, и ее партнер утверждали, что они разрешили пожить в квартире третьему лицу – именно этот человек нанес ущерб имуществу и причинял беспокойство окружающим жильцам. 

«Невозможно со стопроцентной уверенностью сказать, что именно произошло и кто был виновником, поскольку с их стороны не было никаких доказательств. Как было сказано выше, ответственной стороной был тот, кто заключал договор, то есть сама женщина, а соарендатором был ее партнер. Другой информации у меня не было», – говорит арендодатель.

В итоге: куча долгов и судопроизводство

Андрес – очень грамотный арендодатель, который, благодаря своему юридическому образованию хорошо разбирается в законодательстве. На протяжении всего дела он принимал активное личное участие в деле. Важные моменты он обсуждал с экспертами Rendin, поддерживал с ними связь, чтобы избежать пробелов в информации.

Три этапа данного случая:

1. Иск, поданный арендодателем в суд, касательно заявления о выселении квартиросъемщицы и востребования долгового требования.

2. Заявление арендодателя страховому обществу о причинении ущерба в связи с протечкой воды из радиаторов и, как следствие, повреждением пола.

3. Заявление арендодателя фирме Rendin о причинении ущерба. После оценки доказательств и определения окончательного размера ущерба за дело взялась юридическая служба компании. Это означает, что арендодателю был компенсирован финансовый ущерб, а общение с арендатором было взято на себя.

Главной целью Rendin всегда является достижение компромисса с арендатором. В данном случае женщине помогли съехать и временно разместить ее вещи в арендованном складском помещении. Бывшая квартиросъемщица не захотела воспользоваться возможностью погасить задолженность по гибкому графику, поэтому в ее отношении было подано обратное требование.

В данном случае защита Rendin охватывала следующее:

• Трехмесячная задолженность по арендной плате и коммунальным платежам

• Ремонтные работы по внутренней отделке, включая стены и полы

• Замена кухонной мебели

• Замена предметов интерьера, включая кровать, диван, обеденный стол и стулья

Помимо Rendin страхование жилья покрыло ущерб имуществу еще на 1500 евро. Кроме того, заочным решением суд обязал арендатора выплатить арендодателю 2500 евро (плюс процессуальные расходы), которые не выплачены до сих пор.

Андрес говорит, что рад, что ему не пришлось одному разбираться со всем этим делом. «Я знал, что как пользователь Rendin могу переложить часть забот и ответственности на плечи экспертов. Я также знал, что, выбрав составленный Rendin договор аренды, я буду полагаться на компанию в случае, если впоследствии с договором что-то пойдет не так».

«Поскольку в деле было несколько различных эпизодов, то, оглядываясь назад, я должен был проявить больше инициативы, возможно, попытаться быстрее решать вопрос. Я надеялся достичь внесудебного урегулирования с квартиросъемщицей, но это лишь отняло у меня драгоценное время, – размышляет он.

«Часть ущерба мне все же пришлось нести самому, но большую его часть компенсировала компания Rendin», – заключает Андрес.

Для Андреса история закончилась в конце ноября 2021 года, когда в квартире был сделан капитальный ремонт. Rendin закрыл дело в мае 2022 года.

Андрес рекомендует другим арендодателям следующее:

1. Полагайтесь не только на проверку Rendin, но и сами изучите подноготную

Перед подписанием договора каждому арендодателю стоит полагаться не только на проверку платёжеспособности будущего жильца, которую проводит Rendin, но и самому собрать как можно больше информации. Полезными источниками информации являются Google, регистр наказаний и т. д.

• На эту же тему: проверка кандидата в квартиросъемщики

2. Продумайте, на чье имя будут заключаться договоры услуг в сдаваемом жилье 

Если система оплаты арендной платы в целом понятна (сумма и срок оплаты фиксируются в договоре аренды, с указанием банковских реквизитов арендодателя), то оплата коммунальных и прочих услуг может быть организована различными способами. Аналогичным образом, собственником договора с поставщиком услуг может быть как арендодатель, так и арендатор.

«Например, в случае с услугами по электроснабжению арендатор может предпочесть какой-либо определенный пакет услуг, но арендодатель при этом может оставить договор на свое имя. Плюсом такого варианта является возможность иметь обзор потребления. Если потребление слишком высокое или слишком низкое, то это может указывать на то, что что-то произошло (поломка, авария и т. д.)», – делится опытом Андрес.

Счета за коммунальные услуги (в том числе за отопление) обычно присылает квартирное товарищество или управляющая компания. Андрес говорит, что предпочтительнее оплачивать их самому, после чего квартиросъемщик перечисляет вам деньги. «Такое решение гарантирует своевременную оплату счетов и предотвращает отключение отопления, которое может нанести серьезный ущерб квартире и имуществу, например, привести к образованию плесени или прорыву труб».

• В помощь на ту же тему: как организовать оплату аренды и коммунальных платежей?

3. Будьте дружелюбны

Важной основой для возникновения арендных отношений является благосклонное отношение арендодателя к квартиросъемщику. Андрес подчеркивает, что это правило действует даже при возникновении проблем. «Во-первых, так можно преодолеть часть сложных моментов. Во-вторых, если проблемы стали очень серьезными и были привлечены эксперты – юристы и/или суд, то вы сможете доказать, что вы как арендодатель были открытыми, понимающими и готовыми к сотрудничеству в различных вопросах».

Арендодателю стоит позаботиться о том, чтобы квартиросъемщик знал, какой договор аренды он подписывает. «Вместе пройдитесь по пунктам договора. Начиная с прав и обязанностей обеих сторон, и заканчивая практическими вопросами – порядок оплаты, условия расторжения договора и ожидания в отношении порядка», – поясняет он.

4. Не стоит легкомысленно относиться к защите Rendin и страхованию жилья

«Перед заключением договора аренды стоит разобраться, в каких ситуациях арендодателю поможет Rendin, а когда поможет страхование жилья, – рекомендует Андрес. – Если не выполнить предварительную работу, можно попасть в ловушку невнимательности, когда при возникновении проблемы станет ясно, что ее можно было как-то предотвратить или что ни один из двух поставщиков услуг не компенсирует какой-либо конкретный ущерб. Таким образом, арендодатель оправдает и свои ожидания, и ожидания арендатора», – говорит он.

5. При возникновении проблем сосредоточьтесь на том, чтобы вернуть владение над жилплощадью

«Если кто-то из арендодателей столкнется со съемщиком, которого никак не удается выкурить из квартиры, я бы посоветовал подумать не о задолженности по аренде, а о сдаваемом в аренду жилье. В противном случае долги будут расти, а арендатор будет продолжать жить в квартире», – говорит он.

«Обязательное условие выселения проблемного арендатора – наличие выданного судом исполнительного документа. При подаче иска в суд стоит в первую очередь подавать иск о выселении с жилплощади, и только потом – иск о взыскании долга. В денежных вопросах выяснение фактов требует больше времени, что делает предъявление претензий более сложным, длительным и затратным».

*имя изменено 

Фото на обложке: Canva