Тянущий с выселением арендатор – большой долг и неожиданные убытки

Проблемы с арендатором зачастую возникают неожиданно, а последствия без должных поддержки и подготовки могут обойтись очень дорого. Узнайте, как Rendin может помочь вам.

Четыре года назад предприимчивая Кейли стала сдавать жилье в аренду, вдохновившись примером своего отца. Сейчас у нее имеется две квартиры, которые она сдаёт, одна из которых когда-то была её собственным домом. Поговорив с женщиной и узнав ее получше, становится ясно, что она не станет ограничиваться только двумя сдаваемыми в аренду квартирами.

«Дела в сфере недвижимости всегда были частью моей семьи. Мой отец заложил фундамент этого бизнеса, когда сделал сдачу квартир в аренду дополнительным источником дохода. Из нескольких единичных объектов постепенно вырос впечатляющий портфель. Профиль этих квартир, как правило, небольшой и простой – на рынке всегда существует спрос на такое жилье, независимо от жизненных условий и экономической обстановки», – рассказывает Кейли.

Из личного и семейного опыта она хорошо знает, что у сдачи жилья в аренду всегда есть обратная сторона: проблемы с арендаторами. «До того, как я обратилась в Rendin, один из моих знакомых арендовал у меня квартиру, и возникли неприятности. Вести дела с ним оказалось особенно неудобно, потому что я уже знала этого человека», – объясняет Кейли.

Тем не менее, она подчеркивает важность открытой беседы о собственном опыте и различных ситуациях. «Это помогает гораздо лучше понять, как решаются проблемы с арендой и как компенсируются возникающие при этом убытки. Я и сама читала разные статьи Rendin, и это вызвало у меня доверие к предприятию».

В данном случае арендаторами у Кейли оказалась молодая пара – молодой человек и девушка. Несмотря на то, что девушка была соарендатором, основное общение с хозяйкой квартиры она взяла на себя.

Первые три месяца прошли как обычно. Однако на четвертом месяце пара пропустила оплату за аренду. Кейли быстро отреагировала, отправив напоминание. «Потом выяснилось, что девушка вообще съехала из квартиры, что стало для меня неожиданностью», – говорит хозяйка квартиры.

Поданный в январе счет за аренду за декабрь так и не был оплачен, а молодой человек, будучи ответственным квартиросъемщиком, был всё время недоступен. В феврале, когда должен был наступить срок оплаты, Кейли обратилась в Rendin. «Я получила от компании указания, как мне следует действовать, и шаблон уведомления. Оно было необходимо для предупреждения о неисполнении обязательств и является основанием для внеочередного расторжения договора».

По итогу ситуация сложилась так, что арендатор не заплатил арендную плату в течение двух последовательных месяцев, арендодатель имел право расторгнуть договор во внеочередном порядке. Арендатор ответил, принял расторжение договора и согласился съехать.

Первоначальные обещания арендатора не были выполнены. «Молодой человек тянул с переездом. К сожалению, как и раньше, я не смогла с ним связаться», – говорит хозяйка квартиры.

Затем Кейли вновь обратилась к экспертам Rendin. «Мне посоветовали самой назначить конкретную дату и время приема имущества. Я сообщила об этом арендатору. Это позволило мне избежать бесконечных споров с арендатором по поводу того, когда будет удобный момент для возврата квартиры».

«За час до назначенного срока арендатор связался со мной – после двух месяцев молчания – и сообщил, что не сможет прийти на сдачу квартиры. В то же время он предложил новую дату, это давало какую-то надежду», – говорит арендодатель. Однако всё равно казалось, что процесс этот бесконечен.

Кейли уже была вне себя от радости, так как арендатор был готов съехать. Но когда она пришла принимать квартиру, от радости не осталось и следа. Выяснилось, что был нанесен материальный ущерб.

По словам хозяйки квартиры, в стене кухни зияла дыра. «Она была окружена непонятными красными брызгами, которые были также на потолке, светильниках, шторах, обеденном столе и кухонных шкафах». Как утверждается, квартиросъемщик бросил подсвечник с красной свечой в гипсокартонную стену. Кроме того, на обеденных стульях были царапины, оставленные кошачьими когтями».

По мнению Кейли, квартиросъемщик отнесся к ситуации с пониманием. «Он был открыт для общения, признал случившееся и согласился возместить причиненный ущерб. В итоге, конечно, этого не произошло», – говорит Кейли.

После того, как хозяйка смогла вернуть свою квартиру, началась оценка ущерба, нанесенного имуществу. «Для того чтобы подать в Rendin заявление о причиненном ущербе, необходимо знать сумму этого ущерба. Для этого я попросила разные фирмы прислать мне ценовые предложения на ремонтные работы», – говорит Кейли. В итоге имущественный ущерб составил около 30% от общей суммы ущерба, поэтому явно преобладала задолженность по арендной плате и коммунальным услугам.

Кейли говорит, что осталась очень довольна процессом рассмотрения претензий. «Я не представляла, каким образом проходит весь этот процесс. На самом деле, я была приятно удивлена тем, как быстро всё было решено. Общение с экспертами Rendin проходило оперативно, и ведение дела было очень эффективным».

Оглядываясь назад, Кейли считает, что наиболее сложным аспектом во всей этой ситуации была неосведомленность, постоянные попытки связаться с арендатором. «В моей голове постоянно крутилась мысль: а смогу ли я когда-либо вернуть свою квартиру? К счастью, все завершилось благополучно. Я даже не хочу думать, что было бы, если бы арендатор не согласился освободить помещение по доброй воле. Я слышала и читала, что официальное выселение арендатора – это сложный и долгий процесс».

Кроме того, она отмечает, что на примере этого случая она поняла, насколько важно всё документировать. «Если бы я делала всё самостоятельно, то, безусловно, всё сильно бы затянулось. В компании Rendin, как в службе поддержки, так и в юридическом отделе, я получила четкие инструкции и исчерпывающую информацию по важным для меня срокам. Например, когда следует отправить предупреждение о просрочке с оплатой или заявление об отказе от договора, – поясняет Кейли. – Их советы всегда носили индивидуальный характер и соответствовали моей ситуации. Мне ни разу не пришлось самой разбираться, что и как делать дальше».

«В целом разрешение этого дела продвигалось гораздо быстрее, чем в ситуации, когда арендодатель был бы предоставлен сам себе, – сказала она. – Rendin оказал мне очень большую эмоциональную поддержку».

Общий ущерб составил 4400 евро, из которых Rendin возместил арендодателю 4100 евро. Оставшиеся 300 евро были возложены на арендодателя.

1. В случае возникновения проблем встретьтесь с квартиросъемщиком

Если в процессе аренды начинает происходить что-то подозрительное, например, просрочка платежей или задолженность, я бы посоветовала арендодателю реагировать на это как можно раньше, не откладывая на потом. Хотя бы договориться о встрече с квартиросъемщиком и прийти к нему в сдаваемое жилье. Таким образом вы сможете обсудить проблемы с глазу на глаз, а заодно и проверить, в каком состоянии квартира.

Это всего лишь предположение, оглядываясь на уже случившееся, но, возможно, если бы я так поступила, то узнала бы об ущербе гораздо раньше, что означало бы меньшую потерю дохода от аренды.

2. Защитите себя с помощью договора аренды Rendin

Когда знакомые арендодатели обращаются ко мне за советом, первая рекомендация — воспользоваться услугами Rendin. В моем случае Rendin возместил мне сумму, равную 6-кратному размеру арендной платы. Ни один квартиросъемщик не стал бы платить такой залог, даже если бы это было разрешено законом (Обязательственно-правовым законом установлено, что арендодатель может потребовать от арендатора залог в размере 1-3 месяцев аренды).

При возникновении проблем с арендой суммы, связанные с ущербом, увеличиваются в мгновение ока. Поэтому нет более логичного способа сберечь свои нервы и кошелек, чем воспользоваться услугами Rendin.

3. Интерьер в съемной квартире должен быть простым

Если арендодатель сдает в аренду свое бывшее жилье, я бы рекомендовала обратить внимание на меблировку, которая останется в квартире. Например, сделанный на заказ дорогой диван лучше перевезти в новый дом или продать и заменить на что-то более скромное. Разумеется, при возмещении причиненного ущерба имуществу действует определенный лимит, и это стоит учитывать.

По своему опыту могу сказать, что всевозможные мелкие проблемы с имуществом в сдаваемом жилье случаются каждый год.

В этой ситуации пользователям Rendin необходимо выполнить четыре шага. Первые два действия являются необходимым условием для внеочередного расторжения договора аренды в случае возникновения такой необходимости.

1. Задолженность по арендной плате и/или коммунальным платежам за один месяц

Отправьте арендатору письменное напоминание о том, что он не оплатил счет (счета), и предупредите его о том, что в случае просрочки более двух месяцев у вас есть основания для расторжения договора аренды.

• См. документы Rendin → Предупреждение о просроченном платеже

2. Задолженность по арендной плате и/или коммунальным услугам за два месяца

В этом случае арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление с информацией о том, что задолженность должна быть погашена в течение ближайших двух недель, в противном случае договор аренды будет расторгнут.

На веб-странице компании Rendin доступен полуавтоматизированный шаблон, в котором указаны предусмотренные законом требования:

• См. документы Rendin → Расторжение договора аренды при наличии исключительных обстоятельств

Если арендатор не погашает задолженность, и действие договора аренды истекает, то можно установить окончательную сумму ущерба. Арендодатель должен предъявить требование непосредственно арендатору, назначив дополнительный срок на возмещение суммы ущерба (не менее 14-й дней). Если, несмотря на дополнительный срок, арендатор не погасит задолженность, Rendin инициирует возбуждение страхового случая: арендодателю будет возмещена задолженность, а в отношении арендатора будет открыто регрессное производство.

Подробнее на эту тему читайте в Справочном центре Rendin.

*Изображение носит иллюстративный характер