Путь Маргит к становлению арендодателем начался вполне обычно. По мере того как её семья росла, они обменяли 4-комнатную квартиру на дом в пригороде. Квартиру удалось сохранить, и Маргит решила сдавать ее в аренду.

«Мы обратились за помощью к маклеру Хелерин, которая взяла весь процесс на себя. Она и рассказала нам о Rendin», – так Маргит узнала о нашей платформе безопасных договоров аренды.

«В свете своего собственного случая могу сказать, что без Rendin не стоит вообще сдавать квартиру в аренду», — говорит Маргит.

Рокировка арендаторов

В марте этого года Маргит сдала свою квартиру в аренду. Когда Янек* и его девушка Мерили* пришли смотреть квартиру, они сказали, что заинтересованы в аренде, но хотели бы быть соарендаторами. Ответственным арендатором (то есть тем, кто подпишет договор) должен был стать брат Янека — 19-летний Расмус*. По ходу дела выяснилось, что никакого родства между молодыми людьми нет.

«Оглядываясь назад, я понимаю, что уже с самого начала были тревожные звоночки, которые я не восприняла всерьез. Во-первых, я не прислушалась к своему внутреннему голосу. Во-вторых, всему можно было найти разумное объяснение», — утверждает Маргит. На вопрос о том, что она имеет в виду, Маргит отвечает: «Основного арендатора Расмуса даже не было на месте, сам Янек раньше жил в Южной Европе (читай: сидел в тюрьме), но потом внезапно вернулся, и никакой информации о нем в поисковых системах не было».

По мере развития событий выяснилось, что Расмус так и не жил в квартире Маргит, а просто был подставным лицом. «Основными арендаторами были Янек и его девушка. Каким-то образом Янеку удалось манипулировать Расмусом и заставлять его выполнять свои желания. Их общим знаменателем, возможно, были проблемы психического характера».

Маргит добавляет, что Янек неоднократно обещал Расмусу, что заключит договор от своего имени, но этого не произошло.

Задолженность уже на второй месяц аренды

Арендная плата за первый месяц была внесена без проблем, а на второй месяц начались проблемы как с арендной платой, так и с оплатой коммунальных платежей. «Я пошла им навстречу и предложила различные варианты оплаты. Арендатор же давал пустые обещания».

Пообщавшись с Мерили, Маргит выяснила, что пара поругалась, и Мерили съехала с квартиры. Кроме того, девушка рассказала Маргит, что для оплаты аренды за первый месяц был взял быстрый кредит. У арендаторов были и другие долги, о чем свидетельствовали конверты в почтовом ящике квартиры.

Арендодатель был заинтересован в максимально быстром расторжении договора аренды. Стороны достигли соглашения, в результате которого договор был расторгнут во второй половине апреля.

Полезное: каковы варианты расторжения договора аренды у арендодателя?

Расторжение договора аренды регулируется Обязательственно-правовым законом. Если в договоре аренды стороны прописывают другие условия, то с точки зрения закона эти условия действуют только в отношении более слабой стороны, т.е., арендатора.

• Расторжение бессрочного договора аренды в обычном порядке

То есть расторжение договора аренды в одностороннем порядке, без согласия другой стороны. Уведомить о расторжении договора следует за 3 месяца и в письменной форме.

Конечно, договор можно расторгнуть и раньше, чем через 3 месяца, но для этого необходимо согласие как арендодателя, так и арендатора.

NB! Срочный договор (который мы не предлагаем на платформе Rendin) не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке. Только по соглашению сторон.

• Внеочередное расторжение бессрочных и срочных договоров аренды

Допускается в случае, когда для расторжения договора имеется веская причина и продолжение договора больше не отвечает интересам сторон.

Соответствующим примером является задолженность арендатора по арендной плате и/или коммунальным платежам, но в этом случае крайне важно знать, что уведомлению о внеочередном расторжении договора аренды должно предшествовать уведомление о неисполнении обязательств уплаты. После предупреждения о задержке платежей у арендатора будет еще 14 дней на погашение задолженности.

Грязная квартира с огромным количеством повреждений

Когда горе-арендаторы съехали с квартиры, Маргит обнаружила там полный разгром. «Мама, что они сделали с нашим домом – сказал мой сын, который пришел в тот день со мной. Чистая и ухоженная квартира превратилась в грязный притон», – вспоминает Маргит.

«Повсюду была грязь и пепел: везде лежали окурки, диван и кресла были прожжены. Диван был в  дырках и грязи, столик у дивана был сломан. Обеденный стол был весь в царапинах и сколах. Одна кровать практически развалилась, все крепления были сломаны. О коврах лучше и не вспоминать», – описывает длинный список материального ущерба хозяйка. Пропал также один пульт от шлагбаума парковки.

Ответственный арендатор, внесенный в договор, Расмус участвовал при составлении второго акта передачи-приема. Он не имел никаких возражений. Маргит признает, что особого толку от Расмуса не было: «Он сказал, что у него нет работы и материальных средств на возмещение ущерба, нанесенного соарендаторами. Конечно, мне было жаль, что он ввязался в такую передрягу».

Питомец без присмотра арендатора

У жильцов была собака крупной породы, которую большую часть времени держали в одной из комнат квартиры. «Многочисленные царапины на мебели свидетельствовали о том, что за животным не ухаживали. Обычно домашние животные шалят тогда, когда у них много энергии и они хотят внимания, — объясняет Маргит, – ковер из гостиной, свернули и положили в комнату к собаке. Он был ужасно грязным и, вероятно, там были экскременты животного».

Маргит сказала, что, к счастью, квартиросъемщица Мерили приняла мудрое решение отдать собаку в приют.

Юридическая помощь и финансовая гарантия Rendin

Команда Rendin дала Маргит юридическую консультацию о том, какие действия необходимо предпринять при расторжении договора и при предъявлении требования о возмещении ущерба. Rendin также возместил Маргит недополученную арендную плату и задолженность по коммунальным платежам, а также материальный ущерб.

«Когда возникли проблемы с оплатой аренды, я связалась с маклером, которая направила меня к Rendin. В Rendin мне подсказали, что делать, — говорит арендодатель, – в дальнейшем, когда я не знала, что делать, я просто звонила в Rendin: между нами шло постоянное общение и обмен информацией. Мне всегда удавалось быстро связаться как с юристом, так и со специалистом службы поддержки», — рассказывает Маргит.

Маргит считает, что при возникновении проблем следует действовать быстро: «Тем более, что в законе предусмотрены определенные сроки ожидания (например, в случае расторжения бессрочного договора аренды в обычном порядке или при отправке уведомления о задержке платежей), которые предусмотрены для того, чтобы арендатор предпринял определённые шаги со своей стороны. Это означает, что договор аренды нельзя расторгнуть в первый же день возникновения задолженности».

В заключение Маргит отмечает, что Rendin дает чувство уверенности: «Я в нужный момент получаю консультацию юристов и мне компенсируется ущерб, причиненный арендатором, когда тот сам не в силах нести ответственность за свои действия».

Советы Маргит всем арендодателям

1. Проверьте прошлое потенциального арендатора

«Если проверка благонадежности Rendin направлена в первую очередь на выявление платежных нарушений, то сам владелец квартиры может провести дополнительную проверку со своей стороны. Для этого можно использовать Google и социальные сети, а также регистр наказаний», — советует Маргит.

Она также добавляет, что если при встрече с потенциальным арендатором у вас возникло плохое предчувствие, то прислушайтесь к себе и по возможности выберите кого-то другого.

• Полезное: Какие результаты может дать проверка Rendin?

2. Подготовьте вопросы кандидату в арендаторы

«При встрече с потенциальными арендаторами продумайте вопросы, которые вы хотели бы спросить. Конечно, кое-что можно выяснить по телефону или при переписке, но иногда важную роль может сыграть то, с каким тоном человек ответит на ваш вопрос при встрече, его язык тела или реакция на вопрос», — объясняет Маргит. Этот совет она считает одним из важнейших аспектов при выборе арендатора, который нельзя недооценивать.

Какие вопросы можно задать арендатору?

• Если всех жильцов или соарендаторов нет при осмотре квартиры, стоит узнать почему.

• Почему арендатор ищет новое жилье?

• Где он жил раньше и как долго длилась предыдущая аренда?

3. Не относитесь предвзято к арендаторам другой национальности

«После окончания всей этой эпопеи, когда квартиру снова привели в образцовое состояние, в нее въехали новые жильцы. Это иностранцы», — говорит Маргит радостно. «Кстати, найти жилье им помог работодатель, который также предоставил мне свою контактную информацию на случай проблем или недоразумений. Это придало мне дополнительную уверенность.

Из собственного опыта, я могу сказать, что к иностранцам не следует относиться предвзято. Если человек хочет жить в Эстонии, трудоустроен и умеет нормально общаться, то не имеет значения, какой он национальности. Хороший арендатор — это хороший арендатор», — говорит Маргит.

4. Поддерживайте связь с соседями

«Соседи могут оказать вам большую помощь, если вы, как арендодатель, столкнетесь с проблемными арендаторами, поэтому стоит поддерживать с ними хорошие отношения. Они — ваши глаза и уши на случай, если будет происходить что-то подозрительное», — говорит Маргит.

Иногда даже малейшая информация может оказаться важной подсказкой. Например, чрезмерный шум, частые вечеринки, постоянные новые лица или грубое отношение к другим жильцам дома.

• Полезно: что делать, если арендатор нарушает покой соседей?

*имена изменены

Фотография на обложке: Canva