“Üldsõnaliselt öeldes iseloomustab üürileandjate ja üürnike konflikte vähene teadlikkus paberimajandusest ning ootuste juhtimata jätmine omavahelises suhtluses,” ütleb Lia Siht Rendinist, mis on turvaliste üürilepingute sõlmimise platvorm. “Praktikas hakkavad praegu eriti silma lahkhelid üürilepingute lõpetamise puhul ja vaidlused loomuliku kulumise üle.”
Üürilepingu lõpetamine
Õigesti koostatud ja seaduspärane üürileping on dokument, mis paneb kirjalikult paika mõlema osapoole nii üldised kokkulepped kui ka õigused ja kohustused. “Tuleb tõdeda, et paljud inimesed ei süvene oma lepingu sisusse. Eriti siis, kui neil pole eelmistes üürisuhetes olnud probleeme,” kommenteerib õigusekspert.
Siit koorubki välja üks levinud näide konfliktist – üürileandja ja üürniku erinev nägemus üürilepingu lõpetamisest, mis pole kooskõlas seadusega.
“Reaalsuses näeme olukordi, kus üürnikud arvavad, et lepingu ülesütlemisest teavitamine tähendabki võimalust päevapealt välja kolida ja maksmine lõpetada. Või situatsioonid, kus üürileandjad peavad piisavaks ühe kuu pikkust tähtaega lepingu lõpetamiseks,” räägib Lia Siht. “Siis saab meie klienditugi või õigusosakond nendele selgitada, kuidas tegelikult oleks õige talitada.”
Mis on üürilepingu lõpetamise reeglid?
Kui üürileandja või üürnik otsustab üürisuhtele punkti panna, siis lepingu lõpetamisel on kindlad reeglid (paika pandud Võlaõigusseaduses). Tähtajatu lepingu võib korraliselt ja ühepoolselt lõpetada teatades sellest kolm kuud ette. Muidugi on võimalik leping lõpetada ka varem ühise kokkuleppe alusel, kui mõlemad pooled on sellega nõus.
“Kusjuures, tähtajaline leping lõpeb vastavalt kuupäevale, mis lepiti kokku lepingu sõlmimisel ning seda ei saa korraliselt üles öelda,” täpsustab Siht.
Ekspert annab nõu:
Hoidke üürileping võimalikult lihtsa ja konkreetsena. Ühelt poolt võtab koostamine võtab vähem aega. Teisalt on see paremini mõistetav teisele osapoolele, seega tekib reeglite järgimisega väiksema tõenäosusega probleeme.
Vältige liigsete eritingimuste lepingusse lisamist. Kui seda teete, siis veenduge, et need on üürilepingu seaduses lubatud (VÕS).
Lisaks tasub meeles hoida, et kui osapooled siiski peaksid kokku leppima lühemas tähtajas lepingu ülesütlemise puhul, siis selline klausel tekib vaid üürniku ehk nõrgema poole suhtes. Üürileandja peab järgima seda, mida seadus sätestab.
Loomulik kulumine üürikodus
Tegemist on teemaga, mis põhjustab üksjagu segadust nii üürileandjates kui ka üürnikes. Samuti on eri osapooltel omaette nägemus, kes ja kuidas vastutab.
Rendin õigusjuht toob tavapärase näite, kus üürikodus olev pesumasin lõpetab töötamise. “Üürileandja peab seda üürniku süüks, kuid hiljem juhtumit uurides selgub, et seade on ligi kümmekond aastat vana, mistõttu selle eluiga on lihtsalt läbi saanud.”
Veel räägib Lia Siht, et siseviimistluse puhul on raske anda üldiseid hinnanguid, sest kõik sõltub sellest, kui kaua on konkreetne objekt olnud üürniku kasutuses. “Kulumisjäljed, mida saab liigitada loomulikuks kulumiseks pärast paari-kolme aastast kasutusaega, ei ole iseloomulikud kolme kuu pikkusele üüriperioodile.”
“Mida loomulikuks kulumiseks kindlasti pidada ei saa, on üürniku isetegevus korteris, mis on tehtud ilma omaniku loata. Sinna hulka kuuluvad värvitööd, tapeetimine, seintele piltide või peeglite riputamine,” lisab ta.
Mis on loomulik kulumine?
Oma olemuselt tähendab loomulik kulumine eseme või keskkonna amortiseerumist, näiteks korteri siseviimistlus, tehnika ja mööbel. Sihti sõnul tasub teadvustada, et loomulik kulumine juhtub paratamatult kõigega ning ka parima tahtmise juures ei ole võimalik nende esialgset seisukorda igavesti säilitada.
“Üürileandja peaks mõistma, et tema kinnisvaraobjekt vajab mõne aja tagant remonti, kodumasin parandamist või mööbel väljavahetamist. See on üürileandjaks olemise kulu igakuise tulu kõrval,” ütleb õigusekspert. Näiteks üürikomisjon on ühes oma otsuses (11-1/82/16) leidnud, et pehme mööbel amortiseerub iga aastaga 10% võrra.
Loomuliku kulumise hüvitamise kord on seaduse vaates pigem uus teema, sest see jõustus alles 2021. aasta Võlaõigusseaduses. See võimaldab osapooltel kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi seisundis, kust on kõrvaldatud tavapärase kasutamisega tekkinud kulumine/halvenemine või üürnik kannab mõistlikul määral sellega seotud vajalikud kulud.
“Kokkulepe peab olema vormistatud kirjalikul kujul ja lepingu sõlmimisega samal ajal – vastasel juhul see ei kehti. Kuna antud seaduse muudatus on suhteliselt värske, siis reaalsuses kohaldatakse praktikas selliseid kokkuleppeid üsna harva,” selgitab Siht.
Üleandmise-vastuvõtmise akt on abiks
Rendin õigusjuhi hinnangul on kõige ausam ja läbipaistvam viis arusaamatuste vältimiseks üleandmise-vastuvõtmise akt. “See on kirjalik dokument, mis fikseerib üüripinna seisukorra selle üleandmisel. Soovitan olla selle koostamisel põhjalik ning kasutada ajakohaseid fotosid,” annab Siht juhiseid.
Ta lisab lõpetuseks, et lepingu osapooled peaksid avatult rääkima oma ootustest ja need kokkulepetena akti kirja panna.
Ekspert annab nõu:
Hilisema segaduse vältimiseks peaks üürilepingus olema üheselt paigas, mille eest üürnik vastutab.
Kõige levinum praktika, mida näitavad ka kohtu- ja üürikomisjoni otsused, toetab seda, et üürileandja peab loomuliku amortisatsiooniga arvestama juba siis, kui ta enne lepingu sõlmimist määrab sobiva üürihinna.
Vali murevaba üürimine Rendiniga.
Kuidas üürileandjana üürikonflikte vältida?
Võluvitsa võimalike üüritülide vältimiseks küll pole, ent iga üürileandja võiks omada head ülevaadet erinevatest tahkudest, mis puudutab kinnisvara välja üürimist. Nagu eelpool artiklis öeldud, vahel on just vähene teadlikkus probleemide põhjustajaks. Kui üürileandja on oluliste teemadega kursis, siis saab ta oma rollis kindlasti edukamalt hakkama.
Üürilepingu koostamine ja sisu tutvustamine üürnikule. Loe üürileandja soovitust.
Üürniku taustakontroll ja võimalikud tulemused.
Kodukindlustuse olemasolu – koos vastutuskindlustusega – on Rendinit kasutades samuti vajalik. Mõlemast on üürileandjale suur abi, kui midagi peaks juhtuma.
Loe teiste üürileandjate kogemusi, et mõista paremini, mis üürisuhte vältel võib juhtuda. Ja kuidas Rendin saab aidata lahendada eri üüriprobleeme.