Üürileandja Andrese* korteris jõudis olla mitmeid toredaid üürnikke, kuni lõpuks komistas ta probleemse saatusega naisterahva otsa. Tema jaoks üle poole aasta väldanud lugu põhjustas enam kui 14 000-eurose üürikahju.

Iga üürileandja sõlmib üürnikuga lepingu heas usus, et selles üürisuhtes ei teki kunagi mingeid konflikte. Vahel viib üks sündmus teiseni ja esile kerkivad keerulised teemad, millest ei tahaks kuuldagi.

Eelmise aasta kevadel tegi Rendin küsimustiku üürileandjate seas, kust selgus, et 50% üürileandjatest on olnud mingit tüüpi probleeme oma üürnikuga. Peamisteks probleemideks olid üürnike võlgnevused ja vara rikkumised.

See tõstatab paljude jaoks küsimused: Kuidas mina üürileandjana end kaitsta saan? Kuidas tõsiseid üüriprobleeme lahendatakse?

Üürileandja Andrese kogemus sisaldas kõikvõimalikke aspekte, mis kuuluvad ühe komplekse juhtumi juurde probleemse üürnikuga:

• Võlgnevus

• Vararikkumine

• Üüripinna vabastamisest keeldumine

• Häiriv käitumine naabrite suhtes

Järgnevas juhtumianalüüsis võtame need teemad ükshaaval ette, vaatame kuidas sündmustik arenes ning millega lõpuks päädis.

Ühe üürileandja õppetund on abiks teisele

“Mõistan täitsa hästi, miks paljud üürileandjad ei soostu rääkima oma läbielamistest konfliktsete üürnikega. Pärast juhtumit tahetakse see lihtsalt unustada,” leiab Andres, kellest sai üürileandja 2018. aastal, kui ta ostis abikaasaga uue kodu ja eelmine sai väljaüürimise eesmärgil alles jäetud. “Samas aitavad avaldatud lood teisi üürileandjaid.”

Andres tõdeb, et suure üürikahjuga juhtum muutub emotsionaalsel tasandil eriti keeruliseks, kui üürileandja on ise selles kohas elanud: “See on olnud ju kodu, mitte pelgalt investeering üürikinnisvara näol.”

Üürivõlga ei tulnud kaua oodata

“Kui juhtumi keskmes olev üürnik mu korterisse kolis, siis mina omakorda olin samuti kolimas. Sel korral üldse teise linna,” alustab Andres loo rääkimist. “Oma kogemusele tuginedes arvan, et väljaüürimine on kindlasti lihtsam, kui asud ise samas kohas. Üürieelsel ajal on keeruline korraldada näitamisi, sest kõik kohtumised tuleb planeerida ühele päevale. Välja üürimise ajal on keeruline kiiresti reageerida mitmesugustele (olme)probleemidele,” ütleb ta kõrvalkommentaarina.

Andrese üürnikuks sai noor naisterahvas, kes sattus halvale eluteele vanema mehe tõttu, kellega ta oli suhtes. Pärast suhte lõpetamist kolis naine omaette elama. “See uus peatükk ei kestnud kuigi pikalt, sest mees tuli tema ellu tagasi. Vormistasime lepingu lisa ja kaaslane sai lisatud kaasüürnikuks.” Sellest taustast sai üürileandja teada hiljem juhtumi käigus.

Rahumeelne üürisuhe kestis kahjuks lühikest aega. Kui üürileping sõlmiti veebruaris (2021), siis juba aprillis ilmnesid esimesed tõrked üüri eest tasumisega. Üürnik korvas osaliselt tekkinud võla, kuid 1. juuliks oli leping erakorraliselt üürileandja poolt lõpetatud.

• Loe põhjalikumalt Rendin Abikeskusest: täpsed sammud, kuidas käituda üürniku võlgnevuse puhul

Üürnik ei soostunud üürikorterist lahkuma

Üürilepingu ülesütlemine kahjuks ei tähendanud Andrese jaoks, et kogu saaga on rahuldavalt lõppenud. Üürnik keeldus ära kolimast. “Ta leidis igasuguseid põhjuseid miks tal pole võimalik seda teha või ignoreeris mind, kui püüdsin temaga ühendust saada,” sõnab Andres.

Ta täiendab, et hiljem jõudis temani ka info, et üürnik sattus vahepeal haiglasse, mis lükkas korterist välja kolimise šansid veelgi kaugemasse tulevikku.

Üürileandja sõnul tegi loo veel veidraks see, kui kokkuleppel üürnikuga kohtuti üürikorteris. “Ma läksin sinna, et saavutada mõlema jaoks kompromiss, sest mu peamine soov oli eluruum kiiremas korras taas enda valdusesse saada ja alles seejärel saamata rahaga tegeleda. Seal olles avanes mulle vaatepilt korterist, mis nägi välja nagu laopind – asjadest üleujutatud.”

Üürnik väitis, et oleks valmis ära sealt minema, aga ta peab pakkima, mis võtab kaua aega ning tal pole oma asju kuskile viia. Kokkuvõttes igasugused probleemid aina kuhjusid, lahenduste asemel hakkas juhtuma nende edasilükkamine. “Üürnik ei suutnud end kokku võtta, et kolimist lõpule viia,” räägib üürileandja.

• Loe pikemalt Rendin Blogist: üürniku väljatõstmise protsess

Häiriv käitumine majaelanike suhtes

Muude probleemide kõrval oli üürnik koos oma kaaslasega pinnuks silmis ümberkaudsetele naabritele. Nad kaebasid aknal suitsetamise üle ja viitasid süstaldele, mis olid üldkoridoris ohtlikult laokil. Ka piirkonna politsei käis pidevalt seal väljakutsetel.

“Majaelanikud olid kohati minu kui üürikinnisvara omaniku peale pahased. Kuid kes on Võlaõigusseadusega kursis, teab, et üürileandja ei saa inimesi üleöö lihtsalt ära ajada,” ütleb Andres ja lisab, et ametliku väljatõstmise juurde kuulub kindel protseduur.

“Seadus kaitseb üürnikke väga tugevalt. Näiteks Tartus, kus asus minu üürikorter, pole ka üürikomisjoni (Eestis ainult Tallinnas), mis lahendaks üüriprobleeme kiiremini kui kohus, teab Andres. “Selleks puhuks võiks olla seaduses ette nähtud mingi lihtsustatud kord,” arvab ta.

• Loe lisaks: mida teha, kui üürnik rikub teiste majaelanike rahu

Korteri ootamatu vabastamine viis rikutud eluruumi avastamiseni

Kaheksa kuud pärast lepingu sõlmimist ja neli kuud pärast lepingu ametlikku lõppemist sai Andres tänu tuttavast majaelanikule teada: üürnik(ud) on korteri hüljanud, välisuks lausa pärani lahti.

“Muidugi haarasin koheselt võimalusest kinni, kaasasin maja haldusfirma esindaja abi ja sain korteri tagasi,” avaldab üürileandja. “Lõpuks ei pidanudki kohtutäiturit kasutama, kuigi olin juba kohtu poole pöördunud, et üürilised täitedokumendiga eluruumist välja saada.”

“Siseviimistlus ja arvestatav osa mööblist, sh köök olid kahju kannatanud. Nii köögis kui ka magamistoas olid radiaatorid katki, kust tilkus vett välja – eeldatavasti väga pikka aega. Lõpuks olid põrandad niivõrd kahjustunud, et neid polnud võimalik enam taastada,” kirjeldab Andres. “Arvatavasti oleks saanud sellist olukorda leevendada või isegi vältida, kui oleksin korteri varem kätte saanud.”

• Loe veel: täpsed sammud, kuidas käituda varakahju puhul

Üürniku segane versioon juhtunust

Nii üürnik kui ka kaasüürnik väitsid ise, et lubasid kellelgi kolmandal isikul seal korteris elada ning hoopis see inimene olevat rikkunud vara ja põhjustanud meelehärmi ümberkaudsetele elanikele.

“Mis täpselt ja kelle süül toimus, pole võimalik 100% kindlusega väita, sest nendepoolne tõendusbaas puudus. Nagu eelpool sai öeldud, siis vastutajaks jäi lepingu sõlmija ehk see naisterahvas ise ning kaasüürnikuks oli tema kaaslane. Muud infot mul ei olnud,” ütleb üürileandja.

Lõpplahendus: kuhi võlgnevusi ja kohtumenetlus

Andrese näol on tegemist väga teadliku üürileandjaga, kes oma õigusvaldkonna tausta tõttu tunneb hästi seadust. Juhtumi vältel oli ta hands-on suhtumisega, mistõttu tegeles ta ise mõningate tegevustega väga aktiivselt. Olulised tegevused rääkis ta läbi Rendini ekspertidega ning omavahel hoiti sidet, et vältida infosulgu.

Juhtumi kolm osa:

1. Üürileandja hagi kohtule, mis puudutas avaldust üürniku välja tõstmiseks ja võlanõuet üürniku suhtes.

2. Üürileandja kahjuavaldus kodukindlustusele, mis oli seotud radiaatorite veelekke ja sellest tingitud põrandakahjustustega.

3. Üürileandja kahjuavaldus Rendinile. Pärast tõendusbaasi hindamist ja lõpliku kahju välja selgitamist võttis ettevõtte õigustiim juhtumi enda kanda. See tähendab, et üürileandjale hüvitati rahaline kahju ning üürnikuga võeti suhtlus üle.

Rendini esimene eesmärk alati on saavutada kompromiss üürnikuga. Antud juhtumi puhul aidati naisel välja kolida ja hoida ajutiselt oma asju renditud laopinnal. Endine üürnik ei soovinud kasutada võimalust tasuda ülesjäänud võlg paindliku maksegraafiku alusel, mistõttu esitati talle tagasinõue.

Antud juhtumis kvalifitseerus Rendini kaitse alla:

• Kolme kuu üüri- ja kommunaalmaksete võlgnevus

• Remonditööd siseviimistluses, sh seinad ja põrandad

• Köögimööbli asendamine

• Mööbliesemete asendamine, sh voodi, diivan, söögilaud ja -toolid

Väljaspool Rendinit kattis kodukindlustus varakahju veel umbes 1500 € ulatuses. Lisaks mõistis kohus üürnikult tagaselja otsusena välja üürileandja kasuks 2500 € (pluss menetluskulud), mida ei ole tänaseni tasutud.

Andres ütleb, et tal on hea meel, et ei pidanud selle segaduse sees üksi olema. “Teadsin, et Rendini kasutajana saan osa murest ja vastutusest anda ekspertide õlule. Veel teadsin, et valides Rendini koostatud üürilepingu, jään lootma ettevõttele juhuks, kui hiljem midagi lepinguga seonduvalt pahasti läheb.”

“Kuna juhtumis oli mitu erinevat episoodi, siis tagantjärele mõeldes oleksin pidanud ehk initsiatiivikam olema, proovima asju kiiremini ajada. Lootsin, et jõuan üürnikuga lahenduseni väljaspool kohut – see võttis väärtuslikku aega ainult vähemaks,” mõtiskleb ta.

“Teatud kahju pidin ikkagi ise ka kandma, ent suurema osa kompenseeris siiski Rendin,” ütleb Andres intervjuu lõpetuseks.

Juhtum sai üürileandja Andrese jaoks läbi 2021. aasta novembri lõpus, mil korteris valmis põhjalik remont. Rendin sulges juhtumi 2022. aasta mais.

Andrese üürisoovitused üürileandjatele:

1. Tee Rendini taustakontrolli kõrval täiendav uuring

Lisaks Rendini maksehäirete kontrollile võiks iga üürileandja enne lepingu sõlmimist ka ise veidi taustauuringut teha. Kasulikud infoallikad Google, karistusregister jms.

• Abiks samal teemal: üürikandidaadi taustakontroll

2. Mõtle läbi, kes on üürikoduga seonduvate teenuslepingute omanik

Kui üüri maksmise süsteem üldjuhul küsimusi ei tekita (summa ja tähtaeg koos üürileandja pangaandmetega fikseeritakse üürilepingus), siis kõrvalkulude ja muude teenuste eest maksmist saab mitmeti korraldada. Samuti võib teenuspakkujate lepingu omanik olla nii üürileandja kui ka üürnik.

“Näiteks elektriteenuse puhul võib üürnik avaldada soovi, mis tüüpi paketti ta eelistab, kuid üürileandja saab lepingu siiski oma nimel hoida. Selle plussiks on ülevaade tarbimisest. Kui see on liiga kõrge või madal, siis ehk on see märk, et midagi on juhtunud (rike, õnnetus vms),” jagab Andres oma kogemust.

Kommunaalarved (sh küte) edastab tavaliselt korteriühistu või haldusteenuse pakkuja. Andres ütleb, et eelistus on tasuda nende eest ise ja seejärel teeb üürnik ülekande talle. “Seesugune lahendus garanteerib, et arved on õigeaegselt makstud ja välistatud on kütte väljalülitamine, mis võib korterile ja varale suurt kahju tekitada, näiteks hallitus või torude lõhkemine.”

• Abiks samal teemal: kuidas korraldada üüri- ja kommunaalarve(t)e tasumist?

3. Väldi pahatahtlikku käitumist

Üürileandja heatahtlik suhtumine üürnikku on oluline alus üürisuhtes. Andres rõhutab, et ka siis, kui ilmnevad probleemid. “Esiteks, nii võivad olla mõned murekohad paremini ületatavad. Teiseks, kui probleemid on muutunud väga tõsiseks ning nende lahendamisse on kaasatud õiguseksperdid ja/või kohus, siis saab tõendada, et sina üürileandjana oled olnud avatud, mõistev ja koostööaldis erinevates küsimustes.”

Üürileandja võiks hoolitseda selle eest, et üürnik teaks, mis sisuga üürilepingule ta alla kirjutab. “Käige koos leping üle. Alates mõlema õigustest ja kohustustest lõpetades praktiliste teemadega nagu maksete korraldamine, lepingu lõpetamise tingimused ja ootused heakorra suhtes,” selgitab ta.

4. Ära suhtu kergekäeliselt Rendini ja kodukindlustuse kaitsesse

“Enne üürilepingu sõlmimist tasub endale selgeks teha, mis olukorras aitab üürileandjat Rendin ja millal on aitajaks kodukindlustus,” soovitab Andres. “Taustatööd tegemata võib langeda tähelepanematuse lõksu, kui probleemi ilmnedes selgub, et seda oleks kuidagi saanud ära hoida või kumbki teenuspakkjutest mingit konkreetset kahju üldse ei hüvita. Nii juhib üürileandja iseenda ja tegelikult ka üürniku ootuseid,” ütleb ta.

5. Probleemide tekkel keskendu valduse tagasi saamisele

“Kui mõni üürileandja peaks puuküürnikuga silmitsi seisma, siis ma soovitan üürivõla asemel mõelda üürikinnisvarale. Vastasel juhul võlad aina kasvavad, sest üürnik elab jätkuvalt korteris sees,” teab üürileandja.

“Probleemse üürniku väljatõstmise eelduseks on kohtupoolne täitedokument. Hagi esitamisel kohtusse tasub esitada enne eluruumist väljatõstmise nõue ja seejärel alles võlanõue. Rahaasjade puhul faktoloogia selgeks tegemine vajab rohkem aega, mis teeb nõude esitamise keerulisemaks, pikaajalisemaks ja kallimaks.”

* nimi muudetud

Artikli kaanepilt: Canva